전세 사기 피하는 전세계약 체크리스트 및 사전 대응책

얼마 전 빌라왕 뉴스를 통해 깡통 전세부터 전세사기까지 이슈화가 되었습니다. 계속 금리 인상과 부동산 시장이 침체되면서 전세 관련 사기가 더욱더 기승을 부리는 것 같습니다. 이런 피해를 입지 않기 위해 우리 스스로가 미리 확인하고 대처해 나갈 수 있는 방법에 대하여 공부해야겠습니다

 

 

 

국토교통부 장관 원희룡이 알려주는 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트! 가 있습니다. 이를 통하여 체크하면서 계약 준비하시기 바라며, 다른 여러 정보를 취합하여 계약 전, 계약 후, 계약 만료 전에 해야 할 일들에 대하여 정리를 해 보도록 하겠습니다

 

 

 

 

 

 

 

전세 계약 시 체크할 사항

 

▶ 빌라왕 사기를 포함한 대부분의 계약을 '공인중개사를 끼고' 진행 했습니다. 이렇듯 부동산 임대에 대하여 잘 아는 사람이 일반인을 대상으로 작정을 하고 사기를 치겠다고 마음먹으면 , 안 넘어갈 사람이 많지는 않을 것입니다. 그래도 주택 매매, 임대와 관련하여 최소한의 정보를 확인하여 조금이라도 전세 사기가 아닌가 의심해 보고, 대비할 수 있기를 바랍니다.

 

 

 

 

1. 주변 매매가, 전세가 확인을 합니다.

- 아파트의 경우, 거래가 빈번하고 분양가나 주변 시세 등을 비교하면 대략적인 시세 파악이 가능합니다

- 다만, 빌라와 주택의 경우는 거래가 많지 않고, 동일한 주택이 많지 않기 때문에 표준시가를 통하여

확인을 하지만, 신축 빌라의 경우는 특히나 정상적인 매매, 전세가가 얼마인지 갈음하기가 어려운 것이

사실입니다.

- 그러다 보니, 공인중개사 등의 말을 믿을 수밖에 없는 상황인데, 이때도 주변의 여러 군데의 공인중개

사무소를 방문하여 여러 곳에서의 부동산 시세 판단치를 알아보는 것이 좋겠습니다.

(최소한 공인중개사 사무소 2 ~ 3개 이상을 방문하여 시세를 확인한다)

 

- 인터넷으로 실거래가 및 현재 매물 현황을 파악합니다.

1) 국토교통부 실거래가 공개 시스템 (모바일용 앱 : 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보)

 

국토부 실거래가 공개시스템 바로가기

 

2) 한국부동산원 부동산테크 한국부동산원 부동산테크 바로가기

또한 한국부동산원에서는 전세 사기 방지를 위한 임대차 시장 사이렌을 운영 중입니다.

해당 주택의 전세가율이나 보증금, 경매낙찰에 대한 정보도 확인하실 수가 있습니다 (바로가기)

 

3) 기타 네이버 부동산이나 호갱노노, 아실, 직방, 다방 , 피터팬 등 다양한 부동산 테크 정보 사이트가 있습니다

 

 

 

 

 

 

2. 주택 임대차 표준 계약서 사용

- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공

하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.

- 주택 임대차 표준계약서의 사용이 의무 사항으로 위반 시 공인중개사에게 과태료가 부과됩니다.

 

22년 11월 수정본 주택임대차 표준계약서.hwp

0.11MB

 

- 주택임대차 표준계약서가 개정되어, 임대료 및 증액에 관한 사항, 임대차 계약기간, 임대보증금에 관한 사항 등

외에도 관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 등이 신설 되어 개정되었습니다

 

 

1) 표준 계약서에 특약 사항 1. 등기상 권리 변경 관련

- 기본적으로 표준계약서와 공인중개사의 중개보증보험에 의거하여 문제 발생 시 보상을 받을 수 있다고 보지만

좀 더 명확하게 특약 사항을 명기 함으로써 사전에 전세 사기까지는 아니어도, 호락호락하게 보이지 않도록

하는 모습도 필요해 보입니다.

 

 

 

 

 

- 특히나 " 전입신고 다음 날 이전에 근저당, 가압류, 압류 등 문제가 생기면 위약금 또는 손해배상의무를 진다."는

내용을 넣으면 전세 사기를 치려는 사람도 심리적 압박을 느끼게 될 것입니다

 

- 이는 빌라왕 사건의 노숙자 등에게 소유권을 넘겨 주더라도, 이전 원 계약자에게 손해배상을 청구할 수 있는

근거가 될 수 있을 것입니다. (그래도 사기꾼은 아랑곳 하지 않을수도 있겠습니다)

 

2) 표준 계약서 특약사항 2. 체납 세금 관련

- 임대인의 체납 세금 관련해서 우호적으로 확인을 해 주는 임대인이 있다면 좋겠지만 보통의 경우는, 개인정보라

하여 꺼리는 사례가 많을 것입니다. 그렇다면 특약 사항으로 아래 문구를 넣으면 좋겠습니다

 

- "체납세금이 있을 시 잔금일 전까지 이를 완납하고, 완납하지 않을 경우 계약금의 배액을 상환하는 한편,

임차인은 계약을 해지할 수 있다."
※ 임차인이 임대인 동의 없이 임대인의 미납조세열람할 수 있도록 법 개정 중입니다

 

 

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

- 전세 보증금을 받지 못하는 경우가, 임대 보증금 설정 보다 이전의 선순위 채권이 있다면 피해가 발생할 수 있습니다

- 이에 근저당권 등 임대 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를

판단하여 매매가 또는 경매진행 시 낙찰가에서 보증금 반환이 가능한지를 확인해 봐야 합니다

 

 

 

 

 

 

- 이는 등기부등본을 통하여 등기상의 소유권 외의 채권 정보를 확인할 수 있는데, 인터넷을 통하여 등기부등본 발급

하여 [을구]에 근저당 설정 (보통 은행 대출이 있다면, 채권최고액 110 ~ 130% 규모로 설정) 된 사항을 확인하셔야

합니다

 

- 특히나, 계약 잔금일 당일에 꼭 근저당에 대한 사항 등 등기부등본을 확인하여야겠습니다.

 

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

- 임차인의 보증금보다 우선 변제되는 것이 세금 부분인데, 이에 대하여 임차인이 확인하기가 쉽지 않습니다.

- 요즘은 임대인에게 납세증명서를 발급할 것을 요구하기도 한다고 하는데, 임차인으로서 쉽지는 않은 것 같습니다

- 그래도 임대인 동의를 얻어 세금 체납여부를 확인하는 것이 필요합니다

 

 

 

 

 

 

※ 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능

(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)

 

5. 선순위 보증금 확인

- 다가구주택의 경우 (한 소유자에 여러 사람의 임차인이 있는 경우) 여러 임차인이 존재하게 되는데, 해당 주택에

설정된 보증금을 확인해 보아야 합니다. 이와 더불어 근저당 설정된 것이 있는지를 확인하여, 주택 매매가 대비

임차 보증금과 근저당 설정금을 확인하여 전세 보증금 피해 발생 시 변제 받을 금액을 예상해 볼 수 있습니다

 

- 무엇보다 임차인은 선순위 변제를 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 것을 잊으면 안되겠습니다

 

 

 

 

 

 

 

전세 계약 후 체크할 사항

 

▶ 임대차 계약 후 잔금까지 치르고 나면 꼭 챙겨야 할 사항이 많습니다.

 

1. 임대차 신고

- 임대차계약 신고는 법적 의무 사항입니다.

: 보통의 경우 공인중개사를 통할 경우 부동산중개사무소에서 부동산 거래 신고를 진행합니다

 

- 또한 임차인은 임대차 계약에 대하여 전입신고를 함과 동시에 임대차계약서에 확정일자를 부여 받아 우선 변제권을

획득하여야 합니다

 

 

 

 

 

2. 전입신고

- 전입신고 역시 법적 의무사항입니다.

: 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)가 부과됩니다

: 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.

: 이사 당일. 잔금일 당일에 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.

정부 24 사이트에서 간편인증이나 공인인증서 로그인 한 후, 전입신고를 진행하시면 됩니다

 

전입신고 사이트 바로가기

 

 

 

- 신청인 정보로 휴대폰 번호와 전입사유를 선택한 후, 이사 전 주소 선택. 이사 온 곳을 지정하시면 마무리됩니다

 

 

 

 

 

 

3. 전세보증금 반환보증 가입

- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 보증보험을 가입할 수 있습니다

* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)

- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

전세 계약 기간 만기 도래 전

 

▶ 전세 임대차 계약 기간이 종료되는 시점에 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 사전에 그런 증후가 보인다면 세입자는 다음의 조치를 취할 수 있습니다

 

1. 내용증명 발송하기

- 임차인은 계약 기간 만료일 두 달 전에 계약 해지 의사를 밝히고, 전세금 반환을 요청하는 내용을 포함한 내용증명서를

임대인에게 보내는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인과 임차인간의 법적인 쟁점을 미리 예방할 수 있습니다.

 

 

임대차 내용증명.hwp

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- 내용증명서는 우체국에서 발송하여 근거를 남깁니다.

: 내용증명서는 3부로 발급되며, 임차인용/임대인용/우체국 보관용입니다

: 인터넷 우체국을 통해서도 가능 인터넷우체국 내용증명 신청 바로가기

 

 

 

- 내용증명서는 상대방이 받아야만 법적인 효력을 발휘합니다. 그러나, 상대방이 의도적으로 수취를 거부하거나

서류가 반송될 경우, 공시송달 제도를 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

- 이는 수취인의 주소가 명확하지 않거나, 2차례 이상 수취를 거부한 경우에 법원에 요청하는 것으로, 공시송달명령

나오면 법원 게시판에 내용이 공시됩니다. 이 때, 내용증명서와 동일한 법적인 효력을 가집니다.

 

2. 법률 전문가 조언받기

- 대한법률구조공단(국번 없이 132)은 무료 전화 상담을 받거나, 주택도시공사에서 운영하는 전세피해지원센터에서도

도움을 받을 수 있습니다. 솔직히 전화 연결이 참 어렵습니다

 

 

 

 

 

 

 

3. 전세보증금 반환보증에 가입했다면

- 임대인이 계약 만료 한 달 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면, HUG에 연락하여 사고를 접수하면 됩니다.

HUG는 이에 대한 절차를 안내하고, 보증금 반환을 도와줍니다.

 

- 반환 절차
: 서류 준비 (등기부등본, 내용증명, 보증채무이 행 청구서 등) → 전세보증금 반환보증 이행청구→ 전세금 반환

(HUG가 1개월 이내에 전세금 반환)

 

전세 계약 기간 만료 후

 

1. 계약기간 후 보증금 반환이 이루어지지 않은 상태에서 전출을 가거나, 이사를 진행하시면 안 됩니다

- 만약 이사를 먼저 나가야 하는 상황이라면 "임차권 등기 명령"을 통하여 권리를 보장 받은 후 이사

 

 

 

 

 

 

※ 임차권 등기 명령

- 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에

살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있습니다

 

임차권 등기명령 상세 및 신청방법 안내

 

이상으로 전세사기 방지를 위한 팁과 체크리스트 형식으로 정리를 하였습니다. 그러나 전세 사기를 치겠다고 마음 먹은 사람에게는 크게 효용이 없을 수 있지만, 어느 정도 알고 대응을 한다면, 사기꾼의 타깃은 되지 않을 수 있으니 사전에 공부를 해 두시면 좋겠습니다.