4. 경매 - 권리분석 (2) 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

말소기준권리에 이어 이번에는 "매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리"에 대하여 정리를 하도록 하겠습니다

 

 

안녕하세요.  공부하Go DoIT 입니다.

 
권리분석에 있어 말소기준권리와 함께 꼭 알아야 하는 것이 인수되는 권리입니다. 

간단히 복습을 한다면,  말소기준권리는 경매에서 매각으로 소멸되거나, 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준으로 5가지가 있는데,   1. 가압류 (압류),  2. 경매기입등기, 3. 근저당권,  4. 담보가등기, 5. 전세권(경매신청 또는 배당요구한 선순위전세권) 입니다.

 

이 5가지의 권리를 확인하고,  말소기준권리 이전 것은 인수되고,  이후에 설정된 권리는 모두 매각으로 소멸됨을 알게 되었습니다.

 

그러나, 모든 권리가 소멸되는 것은 아닙니다.  결국 말소기준권리 이후의 권리 중에서 "매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리"에 대하여 정리를 해 보겠습니다.

 

 1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권 

 2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

 3. 유치권

 4. 법정지상권

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 1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권

 

  ▶ 말소기준권리 이전에 존재하는 선순위 전세권 중에서 경매신청을 하거나 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸된다고 하였는데,  경매신청을 하지 않아, 배당요구를 하지 않으면 소멸되지 않고, 낙찰자에게 인수가 됩니다.   즉 낙찰자는 전세권자에게 전세 보증금을 내어 주어야 하니, 입찰 할 때 보증금 만큼을 감안하여 입찰 금액을 써야 하는 것입니다 ​

▶ 배당요구하지 않은 선순위 전세권은 말소기준 권리가 되지 못하며,  인수되는 권리로  경매 사이트에서 확인을 하셔야 합니다.  이에 대하여 유료 사이트에서는 "인수"라고 빨간 글씨로 표시를 해 주고 있어 판단에 도움을 주고 있기는 합니다

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 2. "건물철거 및 토지인도 청구" 가처분

 ▶ 가처분이란  "돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것"입니다.  그러니 선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으니,  낙찰자에게 인수되고,  후순위 가처분은 건물철거 청구 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다.  

​ ▶ 여기서 주의를 해야 할 것이 후순위 가처분이라고 하더라도 낙찰자에게 인수되는 경우도 있습니다. 이는 법원에 의해 건물을 철거하라는 판결을 받게 되면 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수하게 됩니다.  그러니  건물철거 및 토지인도 청구 가처분 건이 있다면 권리분석에 어려움이 많으니 입찰하지 않는 것이 좋다고 합니다.   이런 물건 외에도 권리분석이 쉬운 경매 물건이 많이 있으니,  초보자는 삼가여야겠습니다

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 3. 유치권

 ▶ 유치권의 경우는 ,  건축 공사를 했는데, 그에 대한 공사비를 받지 못한 경우  공사업자가 유치권을 행사하는 경우가 많이 있는데,  유치권은 별도로 등기부등본에 기재되지 않으니 조심해야 합니다.   국가에서 발급한 등기부등본이라도, 여러 가지 케이스로 누락되거나  등기 신청사항에 대하여 검증을 하지 않고 신고만으로 등기가 이루어지므로  등기부등본에 대한 공신력이 없음을 알고 계셔야 합니다.

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▶ 이런 경우,  법원경매정보 사이트에도,   유치권이 신청되어 있음을 물건 비고에 표시하여 두지만,  유료 사이트에는 좀 더 확인이 용이하도록  주의 사항에 아래와 같이 붉은 색으로 표시를 해 줍니다  

▶ 이렇게 유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의를 요하는 물건입니다.

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​ 4. 법정지상권

 ▶ 지상권이란,  토지 주인과 건물 주인이 다른 경우로, 토지 소유자의 땅에 임대차 계약을 맺고,  건물을 짓고 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 부여 받게 되는 것이 지상권입니다.   지상권을 주장하기 위해서는 별도의 등기를 하여야 하는데,  등기를 하지 않고도 지상권의 효력을 갖는 것이 "법정지상권"입니다. ​

▶ 법정지상권은 앞의 상황과는 다르게, 토지와 건물이 같은 소유자 였다가,  매매나 경매 등으로 토지와 건물 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호해 주기 위한 것입니다.   결국 법정지상권이 설정된 건물이 있는 경우,  토지가 경매에 의해 낙찰이 되더라도 낙찰자가 건물에 대하여 마음대로 할 수 없기에 주의를 요하는 물건입니다. 

▶ 감정평가 비고란에 법정지상권 성립 여부에 대하여 안내가 되어 있으나, 불분명한 경우에는 확실한 내용을 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

​공부하Go DoIT 의 공부 정리

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▶ 경매는 실거래 보다는 저렴하게 낙찰을 받고자 하는 투자 방식입니다.  그렇지만 매물에 대한 권리분석을 정확히 하지 않고 낙찰을 받게 되어  인수해야 하는 권리를 떠 안게 된다면  손해를 감수해야 할 것입니다.  그러니 초보자는  인수되는 권리 물건에 대하여서는 입찰에 참여하지 않는 것이 상책입니다

 

쉬운 권리분석 대상 물건을 통하여 경매에 대한 경험을 쌓은 다음에는,  남들이 꺼려하는 특수물건에 대한 권리 분석을 통하여 해결책을 마련해 대처해 나간다면,   고위험 물건인 만큼 고수익을 얻을 수 있는 면도 있을 것입니다. 

 

하지만,  특수물건에 도전하기 위해서는 경매에 대한 학습과 경험이 반드시 선행되어야 함을 다시 한번 강조하고 싶습니다