5. 경매 - 권리분석 (3) 임차인 권리분석

부동산 경매  권리분석에 있어,  임차인의 권리분석 중 대항력을 갖추었는지,  대항력의 성립요건은 무엇인지,  배당 과정에서 보증금을 우선 변제하는 경우는 어떤 것인지를  정리해 보도록 하겠습니다

 

 

 

 

 

 안녕하세요.  공부하Go DoIT 입니다

 

경매 공부를 하면서 권리분석에 대한 중요성을 강조하지 않는 분은 없습니다.   권리분석의 기초라고 할 수 있는 말소기준권리 찾기와,  말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리에 대한 정리를 하였습니다. 

 

여기에 더하여,  부동산에 대한 임대차 계약을 통하여 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖추었는지, 대항력의 성립요건은 무엇인지,   대항력이 없더라도 배당과정에서 보증금의 일부라도 배당 받을 수 있는 우선변제권에 대한 설명을 해 보도록 하겠습니다

 

 

 

대항력이란

▶ 임차한 주택이 경매로 인하여 낙찰자에게 소유권이 이전되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를  대항력이라고 합니다.  이러한 임차인을 "대항력이 있는 임차인"이라고 표현을 합니다

 

▶ 대항력이 있는 임차인은, 경매에서 보증금을 돌려받기 위해서는  법원에 배당요구를 신청하여 낙찰 이후에 보증금을 배당받는 방법이 있고,  다른 방법은 배당을 하지 않고 낙찰자에게 임대 보증금을 돌려 달라고 요구할 수 있습니다.

 

▶ 이때, 배당 요구한 임차인의 경우,  낙찰 금액이 전액을 배당받을 수 있다면 문제가 되지 않으나,  보증금에 비하여 낙찰 금액이 적어서 배당을 받지 못하는 금액이 생길 경우,  나머지 보증금은 낙찰자에게 반환을 요구해야 합니다.

 

▶ 경매를 참여하는 투자자나 실입주자의 입장에서 대항력이 있는 임차인의 보증금은 전액 반환을 해 주어야 한다는 것을 감안하고, 입찰가를 정해야 합니다.

 

 

 (1) 대항력의 성립요건

 - 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 '주택을 인도받아" 실제로 점유하고, 반드시 '전입신고'를 해야 한다고 되어 있습니다. 

 

 - 그런데 여기서 주의해야 할 사항은 대항력의 효력 발생 시점이 전입신고 다음 날 0시 라는 사실입니다

 

 - 이 때문에 임차인이 주택에 이사를 하고, 전입신고를 했다고 하더라도, 전입신고 당일날 임대인이 대출 등 별도의 대출을 받아 근저당권을 설정하게 된다면,  이 근저당권은 당일날 효력이 발생하고,  대항력은 다음 날 발생함에 따라 후순위가 되는 상태가 되어 낭패를 당할 수 있습니다.

 

 - 이에, 부동산 임대 계약 시 임차인의 이사 , 전입 신고 이전에 근저당권 설정을 금지한다는 특약을 넣는 방법도 있고,  전입신고를 이사 전에 해 두는 분들도 있다고 합니다.  혹시나 전세 사기 등을 당하지 않기 위해서는  잔금 당일날 등기부등본으로 등기 사항이 변경된 것은 없는지 확인하고, 전입신고 이후에도 확인하는 것이 좋겠습니다

 

 - 또 하나 주의 할 것은, 이사를 하고도 전입신고를 늦게 하여 다른 말소기준권리 보다 후순위가 되면 대항력이 없는 임차인이 되니 이사 즉시 전입신고를 하여야겠습니다

 

 - 이사와 함께 전입신고, 그리고 확정일자를 받는 것도 잊지 말아야겠습니다.   확정일자는 대항력과는 무관하지만 다음에 소개할 우선변제권을 취득하기 위해서는 필요한 사항입니다

 

 

 

 

우선변제권

▶ 위의 설명에서 대항력은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 부동산을 사용, 수익 할 수 있는 권리라고 말씀 드렸고,  배당 요구를 통해 배당을 받을 수 있지만,  무조건 배당을 받을 수 있는 것이 아닙니다.  배당은 돈을 받기 위한 권리들의 순서에 의해 이루어지는데,  임차인이 우선하여 배당 받을 수 있는 권리를 가지는 것을 "우선변제권"이라고 합니다

 

 (1)  우선변제권 확보 요건

  - 우선변제권을 확보하기 위해서는 '대항력'을 갖추는 것 (주택인도+전입신고) 뿐만 아니라 반드시 '확정일자'를 받아야 합니다.

 

 - 확정일자는 임대차계약서 원본을 가지고 주민센터나 행정복지센터를 방문하여 계약서에 확정일자 도장을 받는 것으로,  해당 일에 임대차 계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하는 것이 됩니다. 

 

 - 주민센터나 행정복지센터를 방문하기 어려운 경우에는  대법원인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다

 

  대법원인터넷등기소 바로가기

 

 

 - 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했다고 하더라도,  경매를 통해 배당을 받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 해야 하고, 종기일까지 대항력을 유지하여야 합니다.  (배당요구와 함께,  전입과 점유를 유지해야 합니다.  만약 부득이하게 이사를 가야 하는 경우에는 임차권등기명령을 통하여 등기를 마친 다음에는 가능합니다)

 

 

 

 

  (2) 임차인의 배당 순위

  - 우선변제권의 확보도 전입신고를 하면서 확정일자 날인을 하게 되면 그 다음날 부터 우선변제권을 얻게 됩니다

  - 임차인이 배당 요구를 하였다고 가정을 하면,  제일 먼저 "말소기준권리"를 확인합니다.   해당 말소기준권리 설정일과  전입일과 확정일자를 비교하여 순위를 정합니다.  이때 날짜가 같다면, 위에서 언급하였듯이 다음 날 효력이 발생함으로 말소기준권리 다음의 후순위가 됨을 주의해야겠습니다

 

 

 

소액임차인을 위한 최우선변제권

▶ 임차인을 보호하기 위한 것으로 "최우선변제권"이라는 것이 있습니다

 

▶ 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매의 배당 과정에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

▶ 최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 배당이 됩니다.

 

 

 (1) 최우선변제권 확보 요건

    -  다음의 3가지 요건을 충족해야만 최우선변제권이 확보됩니다

        1) 경매기입등기 이전에 '대항력 (부동산의 인도와 전입신고)를 갖춘다

        2) 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당되어야 한다

        3) 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다

 

 

 (2) 소액보증금의 범위와 최우선변제금액

     - 소액보증금은 지역별로 구분이 되며, 주의할 것은 해당 부동산의 담보 물권 (근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정 일자를 기준으로 합니다.   예를 들어 근저당권 설정이 2022년 1월 2일이라면 서울특별시의 경우는 1억 5천만원 이하,  5천만원 이하가 최우선변제금액이 됩니다.  시점이 중요하므로 기준시점에 대한 아래 표를 참고하시기 바랍니다

 

 

 

     - 올해  2023년 2월 14일  '주택임대차보호법' 일부개정 법률안이 국무회의를 통과되어 변경되었습니다 (최신)

 

    

 

이렇게 해서 권리분석에 있어 경매 물건 정보에서 등기부등본을 통하여 확인 가능한 말소기준권리, 인수되는 권리, 이 밖에 우선변제권, 최우선변제권에 대하여 알아 보았습니다.

 

다음에는 경매 매물 정보 사이트에서 주의 깊게 봐야 하는 서류에 대하여 정리하도록 하겠습니다.