7. 경매 물건 검색 - (1) 초보자 추천 경매물건, 실패하지 않는 물건

 

경매 물건을 찾아보는 실전 공부를 시작합니다.  경매 공부의 목적이 투자를 위한 것이었으니,  초보자에게 맞는 추천 경매물건이 무엇이고,  실패하지 않는 물건은 어떤 것인지 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 

경매 공부 표지

 

 

 

안녕하세요 공부하Go DoIT입니다. ​

 

지금까지 경매 관련 사이트 및 경매의 기초라고 할 수 있는 권리분석,  관련 서류 보는 법에 대한 것을 알려 드렸습니다.   우리가 경매 공부를 하는 이유는  실제 경매 투자를 통하여 수익을 얻고자 함이니 이번에는 잃지 않는 투자,  실패하지 않는 물건,  초보자에게 추천할 만한 물건을 검색하는 것에 대한 정리를 해 보겠습니다.

 

 

 1.  경매 의 목적을 정하자

▶ 경매에 참여하고자 한다면,  제일 먼저 경매를 하고자 하는 목적을 명확히 하고 가야겠습니다

▶ 경매를 통하여 낙찰을 받고자 하는 물건이 "주택"인지 "토지", "상가" 등 어떤 것인지를 먼저 생각을 합니다.

  초보자에게는 토지나 상가 쪽보다는 권리분석에 대한 자료가  있는 주택을 권장하고 있습니다

 

 (1) 주거용 주택으로 정하고
 (2) 상세 검색을  위해 지역을 선정합니다

 (3) 그 다음은 그 주택이 "내 집 마련용인지"   아니면,  "임대수익을 올리기 위한 것"인지, 아니면 "시세 차익을 위한 투자 목적인지"를 정해야 합니다.

 (4) 주거용 주택에 있어서도 "용도" 에 따른 분류가 되어 있는데,  "아파트", "연립주택","다세대", "다가구", "오피스텔" 등을 선택해야 합니다.

 

 

 2. 실패하지 않는 물건 (지역) 선택 기준

 ▶ 주거용 주택으로 정하고,  개별 경매 물건을 검색하기 전에 제일 먼저 해야 할 일은 어떤 지역을 선택할 것인가가 되겠습니다.  지역 선택에 있어 기준이 될만한 것과,  고려해야 할 사항에 대하여 알려 드리겠습니다

 

   (1) 내가 잘 아는 곳

      - 해당 지역의 입지를 잘 아는 곳,  지금 살고 있거나 익숙한 지역을 선택해 봅니다.  이는 해당 지역의 장단점이나 주변 입지, 향후 호재,  매매 및 전월세 시세 등을 잘 알 수 있는 곳을 선택하면 좋겠습니다.

    

      - 단순히 거주를 하고 있다고 하여 잘 안다는 생각은 버리고, 상세하게 생활권은 어떤지, 교통, 학군, 자연환경, 편의 시설 등 입지에 대한 사항을 꼼꼼히 파악하여야 합니다

 

    (2) 내가 살고 싶은 지역

      - 살고 싶다는 곳은 그만큼 관심이 있다는 것으로 해당 지역에 대한 파악을 잘 하였을 것으로 봅니다.  나와 비슷한 처지에 있는 사람들에게도 선호도가 높은 지역일 것이니,  낙찰 이후에 임대나 매매를 하려고 할 때 수요층이 있는 곳이 되어야겠습니다.

 

      - 다만, 살고 싶은 지역이라고 해서,  투자 규모를 고려하지 않는 끌어 쓰기를 생각하시면 위험합니다.

 

     (3) 신규 아파트, 대단지 , 브랜드가 좋은 곳

      -  신규 아파트는 새 것이라는 느낌과, 주변 인프라도 잘 갖춰진 단지인 경우  수요층이 확실하고, 또한 구축에 비해 수리나 하자 보수 등에 대한 부담이 덜하기 때문에,  투자자로서는 잃지 않는 투자가 될 수 있습니다

 

     - 또한 대단지 아파트는 거주 인구가 많기 때문에 그에 따른 인프라가 잘 갖춰져 있고,  전세나 매매 수요가 많을 것입니다. 

     - 다만,  신규 아파트에 대한 경매 투자는  초기에 입주 물량이 많아, 전세나 월세 셋팅 시  유리한 가격 조건을 끌고 갈 수 없음도 주의를 하셔야겠습니다.

 

     - 아파트에 대한 브랜드 역시 남들이 보는 이미지를 결정하는 요소로 대형 브랜드 아파트는 주택의 품질도 보장된다는 믿음이 있기에 좋은 투자 대상이 될 것입니다 

 

 

    (4) 입지가 좋은 곳  

       -  입지에 대하여서는 투자자나 실거주자 입장에서도 가장 중요하게 고려해야 할 사항일 것입니다

       -  직장까지의 이동 수단이 어떠한지,  특히나 수도권에서는 역세권 입지에 대한 선호도는 높다고 할 수 있습니다

 

       -  자녀를 두고 있는 가구의 경우,  학군에 대한 고려를 하지 않을 수 없습니다.  초·중·고등 학교의 학습평가도나, 주변 학원가 현황 등 좋은 교육 환경에 대한 선호도가 높습니다.

 

       - 이 밖에도 생활 편의 시설이나 공원, 수변시설 등 주변의 자연환경 등도 수요를 유발하는 좋은 입지가 되겠습니다

 

 

 

  3. 초보자에 맞는 쉬운 물건 찾기

▶ 기본적인 권리분석에 대하여 이해를 하였고,  투자 지역에 대한 선정을 마쳤다고 해서,  경매에 쉽게 참여할 수는 없을 것입니다.  아직 경험하지 않은 일에 대하여 자신이 없는 것은 당연한 것입니다.

 

▶ 이에, 경매 유경험자나 전문가분의 도움을 받으면 수월하겠지만, 이 또한 여의치 않은 상황에서 선택할 수 있는 초보 경매 참여자에게 쉬운 물건을 찾는 방법이 큰 도움이 될 것입니다

 

▶ 그럼 쉬운 물건은 어떤 것인지에 대하여 알아보겠습니다

 

 

  (1) 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건

   - 말소기준권리에 해당하는 다섯 가지를 먼저 기억하셔야 합니다

   - 가압류, 경매결정개시 , 근저당권, (배당요구한) 전세권, 담보가등기.   이 말소기준권리 이후에 모든 권리가 소멸되는 물건을 검색합니다. 

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    4. 경매 - 권리분석 (2) 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리​

 

    - 주거용으로 부동산 경매에 나온 물건의 대다수는 말소기준권리 이후의 것은 소멸되는 물건들이 많습니다

 

    - 권리분석 과정 중 등기부현황을 보면 인수되는 권리가 있다면 빨간색으로 "인수"라고 표시가 되어 있으니 이런 것은 패스하시고 모든 권리가 '소멸' 된다고 표시된 것을 보시기 바랍니다

 

말소기준권리 이후로 전부 소멸되는 사례

 

   

  (2) 명도에 어려움이 없는 물건

    - 경매를 하면서 가장 큰 걱정은 낙찰 이후에 명도에 대한 것이 될 것입니다.  대다수는 강제 집행까지 가지 않고 원만히 해결이 된다고 하는데, 이 부분은 장담할 수 없는 것이지만,  그래도 서류상으로 명도가 좀 더 쉬운 경우를 소개해 보겠습니다

 

    1)  보증금 전액을 배당 받는 임차인 경우

         :  대항력과 우선변제권이 있는 임차인이  배당요구를 한 경우,  임차보증금보다 높은 가격으로 낙찰이 되면 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받기 때문에 명도가 수월합니다

 

    2)  소액 임차인으로 임대차 보호법에 따라 배당을 우선 배당을 받는 경우

          : 지역이나 임대 보증금 기준에 따라 소액임차인은 최우선변제권으로 가정 먼저 보증금의 전액 또는 일부를 배당 받을 수 있습니다

 

   - 이 밖에도 소유자가 거주를 하고 있는 경우,  경매 절차가 진행되면 최소 몇 개월에서 1년 넘게 경매 진행이 되게 됨으로 해당 소유자도 이사 가는 것에 대한 대비를 미리 할 수도 있어서 명도에 큰 어려움이 없다고 합니다.

 

  ※ 단,  명도는 상황에 따라 쉬운 물건이라고 하더라도,  강제 집행까지 갈 수도 있다는데,  원만한 협의를 통하여 상호 협조하에 명도를 단 시간에 끝내는 것이 낙찰자에게도 유리할 수 있으니  협상으로 잘 풀어가야겠습니다

 

   

 

다음에는 해당 물건에 대하여 권리분석을 마쳤다면,  적정 입찰가 선정을 위한 온라인, 오프라인으로 확인해야 하는 사항에 대하여 정리를 해 보도록 하겠습니다

 

지금까지 읽어봐 주시어 감사합니다