도서후기) 렘군 - 「10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 ...」

유튜버로도 활동하고 1인기업가로서 부동산으로 돈을 버는 낚시법을 가르쳐 주겠다고 선한 영향력을 주고 있는 렘군님의 2018년 책입니다. 지금 읽어도 부동산 시장을 빅데이터 기반으로 바라보는 인사이트와 분석 노하우에 대하여 적용이 가능한 것 같고, 실제로 빅데이터를 기반으로 한 ZIP4 시스템을 만들었다는 것을 알게 됩니다

 

 

 

 

 

안녕하십니까. 공부하Go DoIT입니다

 

제목이 「10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?」

제목만으로도 삶에 바빴던 직장인이 어떻게 투자자로 변화를 했는지에 대한 얘기라는 것을 쉽게 이해하게 합니다. 렘군님 스스로 전국 임장과 과거의 데이터를 기반으로 체득한 주택 시장을 전망과 방향, 예측 상황에 대한 내용이 많이 포함되어 있어 시간이 흘러도 부동산의 기본서로 도움이 많이 된다고 생각이 됩니다.

 

책 속의 렘군님의 투자관과 투자 방식, 부동산 시장의 흐름을 보는 식견에 대하여 배우고, 이를 활용할 수 있다면 부동산 성공 투자자로서 성장할 수 있을 것 같습니다.

 

 

렘군님이 말하는 내 집 마련의 원칙

▶ 부동산은 언제나 우상향하는 것이라고 한다.

▶ 여유가 된다면 내 집 마련은 일찍 할수록 좋다.

 

이때 고려해야 할 사항들에 대하여 정리를 해 봅니다

 

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라
- 지역을 공부해라. 입지가 좋은 것이 먼저다
- 지역의 가치를 보라

- 좋은 지역이라도 오랜 기간 올랐다면 의심하자 (지방은 2 ~ 4년, 수도권은 4 ~ 6년 상승 경향)

- 4년간 상승률 40 퍼센트 이상이면 주의하자
2. 토지의 희소성을 보라
- 건축 가격은 감가상각한다. 하지만 토지는 계속 상승한다

 

3. 내 집 마련의 의미를 이해하라
- 내 집이 주는 효용성에 높은 점수를 주어야 한다. 가격의 오르내림이 중요한 것이 아니다

 

 

 

부동산의 사이클

1. 하향기에 나타나는 패턴
- 불황기로서 미분양이 증가하기 시작한다
- 분양을 미루고 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다. 매매가 하락
- 공급이 중단된 지역에서는 매매가는 하락하지만 전세가 상승하는 모습

- 미분양 쌓이고 있는 지역은 매매가와 전세가가 동반 하락

 

2. 바닥다지고 상승하기 전
- 미분양이 조금씩 감소
- 수요 부족
- 공급은 부족. 임차수요가 많아 전세가 부족. 전세가율 상승

 

3. 매수와 매도가 혼재하는 시기
- 집사기 좋은 시기
- 가장 쉽게 사고 팔 수 있는 구축이 주요 투자 포인트. 분양권. 오피스텔 등 아님
- 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보임
- 투자자 움직이고 실거주자는 망설이는 시기

4. 상승의 신호탄. 분양권 프리미엄
- 상승의 시작으로 분양권 프리미엄이 오른다
- 구축 아파트의 가격이 오르기 시작하고 새 아파트에도 관심
- 분양단지는 높은 경쟁률
- 이 시기는 구축 아파트와 분양권에 투자해야 한다

5. 대세 상승
- 분양권이 과열되면 다음 타자는 재건축, 재개발
- 분양권은 하늘의 별 따기
- 당첨되면 프리미엄 극대화
- 재건축 재개발 수요가 몰린다
- 재건축이 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승 준비

6. 상승의 확산
- 모든 게 오른다
- 슬슬 하락을 걱정
- 하락폭이 컸던 대형 아파트로 투자 타이밍 옮겨 간다

 

종목별 투자 핵심 키워드

 

1. 상가는 '유효수요'가 핵심이다. 공실률 줄이기 위해
2. 아파타는 수요와 공급을 보라
3. 빌라는 교통이 핵심 키워드
4. 재건축은 대지지분
5. 분양권은 '적정 분양가'
6. 토지는 '쓰임새"

 

신도시 형성과정

▶ 먼저 공동주택 → 상업시설 → 주차장 → 의료시설 → 주유소 → 업무시설 → 근린생활 → 복합용지 종교 유치원 → 택지 주택 순으로 공급된다

 

▶ 최초 아파트를 지어야 유동인구가 늘어나고 상권이 형성된다. 그런 후 주차장이나 편의 시설들이 들어오는 것이다.

 

Q : 그럼 맨 처음 입주한 아파트를 사람들이 선호할까
A : 이때는 인프라 부족으로 실거주자로부터 외면받는다

Q : 상가 건물 지어지고 상가 분양 시
A : 주거 세대수가 부족해서 유동인구 작다. 그러니 상가는 미분양 상태로 투자시기 아니다.

Q : 이때 오피스텔 투자는
A : 초기 오피스텔 공실률 높다. 그리고 초기에는 숫자가 작지만 계속 늘어나니 수익률이 나빠진다

▶ 신도시에 많은 단지가 입주하고 상권이 어느 정도 형성 되었다면, 다음은 학교나 편의시설, 공원들이 들어와서 쾌적해진다. 이때 중심상업지구의 상가가 활성화되지만, 그 외의 상가는 단독주택 단지까지 조성이 되어야 상권이 완성된다.

▶오피스텔은 계속 신도시 내에서 신규로 지어지고, 단독. 다가구 주택이 생기면서 경쟁이 심해진다

 

 

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신도시 투자의 기준

1. 사업규모가 어떠한가
- 사업 면적. 규모가 커야 목표 인구나 개발총액이 커진다. 이에 따라 교통 호재도 따라 들어온다

2. 신도시를 만드는 주체는 누구인가
- 이왕 이면 유명 브랜드 시공사
- 서울 지역은 SH 공사가 나머지 전국은 LH공사가 주관한다.
- 지자체 자체적으로 사기업 건설사와 제휴하여 들어오는 신도시는 조심해야 한다.

3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가
- 결국 입지. 일자리와의 근접성.

4. 일자리가 함께 들어오는가
- 신도시 형성되면서 일자리까지 같으 들어오는 자족도시는 좋다.
- 신도시에 법조타운 등

구도심의 사례별 투자 가치

1. 택지개발로 형성된 오래된 구도심
- 택지니까 주로 아파트로 구성

- 오래되면 투자 1순위는 재건축 아파트, 재건축 연식이 도래하지 않은 일반 아파트는 2순위

2. 택지개발이 아닌 형태로 형성된 오래된 구도심
- 주거환경개선. 재정비촉진 지구 등으로 리뉴얼될 수 있으니 좋은 투자처가 된다

3. 재건축도 없고 재개발도 없는 구도심
- 입지가 좋은 아파트가 1순위. 2순위는 입지가 조금 떨어진 곳에 있는 새 아파트 또는 구축아파트

 

구도심 투자 성공에 필수적인 다섯가지 기준

1. 수요
- 수요는 임차수요와 매매수요. 실수요인가 가수요인가 파악한다

- 가격이 오르기 위해서는 매매수요의 실수요가 많아져야 한다

- 전세가율과 자가 점유율을 본다

2. 공급

- 향후 몇년간의 공급 그래프를 확인한다

- 공급과 미분양 사항을 파악한다.

3. 가격
- 적정 평단가를 확인하기는 쉽지 않으나 각 도심별로 비교군을 만들어 볼 수 있을 것이다

- 비슷한 수준의 아파트가 상승하고 나면, 다른 지역의 저평가된 곳을 확인할 수 있다

- 지역 대표, 랜드마크 아파트 간의 비교

4. 입지의 변화
- 일자리 호재가 있는지
- 일자리를 연결하는 교통 호재가 있는지
- 재개발 등의 호재가 있는지

5. 정책에 의한 풍선효과
- 분양시장을 누르면 재건축 수요로 이동
- 재건축을 누르면 구축 아파트로 수요가 몰린다

- 구축을 누르면 주상복합, 오피스텔, 단독으로 퍼지고

- 주택 전체를 누르면 상가와 토지로 이동한다
- 수도권을 누르면 지방으로, 규제 풀면 다시 수도권으로 이렇듯 정책은 풍선효과를 유발한다.

 

 

도시별 지역 분석

1. 인구 30만 이하 지방 소도시
- 네이버 다음 지도를 통해 지적도 확인. 상업지구. 호갱노노 학원가 등 확인
- 택지개발지구를 찾아라
- 시청, 법원, 시외버스터미널을 찾아라.

- 영화관 백화점 대형마트 아울렛 검색

- 학원가를 찾아라

- 마지막으로는 평당가 높은 아파트를 찾아라

2. 광역시 이상의 지역 분석 (인구 100만 이상)
- 업무지구가 밀집된 곳은 어디인지
- 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가
- 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가
- 아파트가 밀집한 곳인가 주택이 다수인가
- 중학교 학군이 좋은가 (학교알리미 사이트에서 정보공개)

 

 

상가 투자 시 고려 사항

1. 상권

- 상가도 입지가 중요하다.

- 입주보다 더 중요한 건 유효 수요 대비 상가의 수

- 상가를 이용할 수 있는 사람의 수에 비해 상가의 개수가 적어야 좋은 상권이다 (일명 항아리 상권)

 

2. 상가 빌딩
- 모든 상가가 잘되는 것은 아니다. 상가 빌딩의 입지가 중요한 것

- 해당 빌딩의 업종도 중요하다. 병원이나 학원이 들어오면 못 들어가는 업종이 있다
- 지하에 노래방, 위층에 고시원. 사무실. 수리점 등이 들어와 있으면 상가의 조건은 좋은 편은 아니다

 

3. 층수
- 층수는 매우 중요. 1층과 2층은 가격 차이가 나지만 2층과 3층의 차이는 크지 않다

- 1층이 대장.

4. 월세정보
- 기존 보증금와 월세가 얼마나 나오는지 확인
- 수익률 계산

5. 전용면적
- 상가는 전용면적으로 크기를 가늠할 수 있어야 한다
- 전용 면적에 따라 적합한 업종이 있다

▶ 상권별, 상가 빌딩별, 층별 매매가와 월세 시세가 다르기 때문에 이를 정리해 본다

▶ 수익률이 비슷하다면. 상가가 너무 많은 곳보다는 항아리 상권처럼 상가가 작은 곳 (경쟁이 심하지 않은 곳)을 선택해라

▶ 둘 다 항아리 상권이라면 공실률이 적은 쪽을 택하라

아파트 투자시 고려사항

▶ 저평가된 평형 찾기

- 이는 아파트 시세 지도를 만들어서 보되, 평당가가 높은 아파트와 낮은 아파트의 시세를 확인하라

- 각 평형 별로 비교 지수를 생각하여 (렘군 기준 : 경기도 24평을 100 이라고 볼 때, 33평은 90, 44평은 82, 56평형은 76 을 수치화) 평형별 비교를 해서 보라

 

▶ 평형별 시세는 천천히 반영된다. 선호하는 동의 평형이 오르면, 옆 동네의 동일 평형이 오르고 그 이후에 다음 평수로 가격이 오르는 추세를 보인다
- 대세 상승기가 오면 A 지역의 모든 평형이 오른 후 인접 동네로 옮겨 가는 것이 아니라 A 지역이 오르고 인접의 B 지역이 오른다
- 아파트 시세에 집중하는 것이 아니라 지역의 시세. 지역의 공부를 해야 한다는 것이다.