경매 도서의 바이블 [송사무장의 경매의 기술]

 

 

 

경매 도서의 바이블 , 송사무장으로 유명한 송희창님의 "경매의 기술"을 통하여 경매에 대한 기초를 다져보고자 정리를 합니다

 

 

 

부동산 뉴스나 유튜브를 보면 요즘 들어 부쩍 부동산 경매 시장과 관련한 내용이 많이 올라 옵니다

 

경기는 안 좋다 보니 가계 사정은 더 안 좋아지고, 기준금리가 급격히 올라가면서 대출에 대한 부담도 심각해 지니 부동산 시장은 날로 날로 냉각되고, 집값 하락에 따라 역전세 분위기에, 매수세 까지도 급랭하고 있으니 부동산 시장에 급매물이 나오듯, 경매시장으로 많은 물건들이 쏟아져 나오고 있습니다

 

 

 

 

 

이 시장 역시, 수요와 공급 법칙에 의해 움직이는 시장이기에, 수요자는 더 줄어드는데, 경매 시장의 공급은 늘어나고 있으니 이 불균형으로 인해, 신건으로 낙찰되는 케이스는 줄어들어 낙찰율은 떨어지고, 낙찰가 역시 감정가 대비하여 많이 하락하여 낙찰가율도 떨어지고 있어, 경매 시장 역시 얼어 붙었다고 하고 있습니다

 

하지만, 공부를 하다 보니, 이러한 시장이 언제까지 지속되지는 않을 것이기에, 경매와 관련한 공부를 해 둔다면 좋은 기회가 오지 않을까 하는 생각이 듭니다

 

그래서 경매에 있어서 바이블처럼 많이 읽힌다고 하는 책을 고르기 위해서 도서관을 찾았습니다

역시나 인기가 많은 책이라서 일반 대출까지 예약이 거의 몇 달을 기다려야 하는 것이기에 소장용으로 도서를 주문하여 받아서 읽어 봅니다

 

오늘 소개해 드릴 책은 "송사무장의 경매의 기술" 입니다

 

 

 

 

저자 소개 - 송희창 (송사무장)

▶ 부동산 전문회사 (주)케이알리츠 대표, 행크에듀 대표, 도서출판 지혜로 대표.

요즘은 행크 TV 라는 유튜브 채널을 통하여 본인의 부자 되는 노하우 및 사업 콘텐츠 소개를 하고 계시며 많은 분들에게 부자 되는 방법을 알려 주고 계십니다.

 

저서로는 [송사무장의 실전 경매] [송사무장의 부동산 공매의 기술] [EXIT] 가 있으며,

 

경·공매 관련 프로세스에 대한 설명과 유의사항, 실전 경험을 통하여 얻은 팁을 알려 주고 계십니다

 

 

 

 

 

송사무장님의 성공 방정식

 

1. 사람은 자신이 그린대로 삶을 산다. 꿈이 아닌 구체적인 목표를 세워라.

2. 성공은 긍정적인 사고를 가진 성실한 사람이 이루어낸다
3. 안된다고 생각하지 마라. 어떤 일이든 마음먹기에 달려있다
4. 자신을 과소평가하지 마라. 내가 포기하고 싶은 때가 남들도 포기하고 싶은 때이다. 모두가 불안해할 때 기회를 발견할 수 있다.

5. 어떤 일이든 상대방의 입장에서 생각하면 답이 보인다

6. 성공한 사람을 곁에 두고, 불만이 많거나 의심이 많은 자를 멀리 하라
7. 인연을 소중하게 생각하라


☞ 저도 생각을 많이 해 봅니다. 언제나 꿈을 먹고 살면서, 그 꿈을 위해 열심히, 잘 살아 왔다고 생각했는데, 그 시기를 놓치고 나니 막막하고, 나 스스로에 대한 자존감도 떨어지고 부족함만 보이게 되니 한 없이 작아지고 말았습니다. 그러나 인생, 그 꿈 하나로 끝나는 것이 아니기에 새로운 꿈을 꾸며 새롭게 도전에 나서 봅니다.

 

☞ 그 속에서 끝까지 포기하지 않고, 조급하지 않으며, 꾸준히 나아갈 것을 배워 봅니다.

 

☞ 또한 나의 목표가 되어 줄, 새로운 꿈이 되어 줄 멘토를 찾고, 혼자 외롭지 않게 같이 동행할 동료를 찾기 위해 노력을 해야겠다 생각을 해 봅니다

 

 

 

권리분석 팁

 

▶ 경매물건을 검색하는 것은 여러 경매 관련책에서 나오는 순서와 비슷한 듯 합니다.

다른 책들은 초보자에게는 전혀 문제가 없는, 일명 깨끗한 물건에 시세 파악하여 저렴하게 입찰하여 낙찰 받는 것을 권하고 있습니다. 그러나 이런 물건은 많기도 하겠지만, 그에 따라 경쟁자들도 많아 낙찰이 잘 되지 않을 수 있습니다

 

▶ 그래서 송사무장님께서는 초보자는 잘 선호하지 않지만 큰 문제가 없는 물건에 대하여 나름의 경험과 기준을 가지고 선정하여 입찰에 참여하고 계시다고 합니다.

 

▶ 그 대표적인 사항 하나만 소개한다면, 남들이 낙찰 받았다가 미납하고 재매각으로 올라온 물건 입찰입니다. 대금 미납이 발생하는 케이스는 아래와 같은데, 이러한 문제를 해결할 수 있다면, 또는 그에 대한 결점을 저렴한 금액으로 낙찰 받을 수 있도록 입찰한다면 더 큰 수익을 낼 수 있다고 알려 주십니다.

 

1) 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력있는 임차인 있는 걸 미확인
2) 주변 시세 보다 낮은 경우
3) 낙찰받은 집의 하자가 심각 (누수. 화재 등)
4) 명도가 어려운 경우 (깍두기 아저씨)
5) 대출을 못 받아서 대금 미납
6) 입찰 금액 잘못 기재

☞ 특히나 권리분석을 꼼꼼히 하고, 임장과 시장 조사를 한다면 대다수 미납의 오류를 미연에 방지할 수 있습니다. 그리고 대출과 관련하여 사전에 대출 가능한 물건인지, 본인의 신용도도 확인하겠지만, 해당 물건과 관련하여 제약 사항이 포함될 수 있으므로, 낙찰 전에 사전 대출 가능여부에 대한 사항도 대출상담사분을 통하여 확인해 보는 것을 권하고 있습니다.

 

☞ 대출 가능여부에 대하여 낙찰가 70%, 감정가 80% 라는 룰만 기억하고 있다가 개별 물건 및 본인 신용도에 따라 다름을 늦게 알아차려서 잔금 미납으로 되는 케이스가 많음도 다시 한번 주의해야 할 사항으로 알게 되었습니다

 

 

 

 

 

 

원활한 명도를 위하여

 

▶ 보통 경매를 함에 있어 가장 두려움을 가지는 것이 명도가 아닌가 합니다. 누구든 기존 세입자나 거주자를 하루 아침에 밖으로 내쫓아야 한다는 생각을 하면 쉬운 것은 아닐 것입니다. 또는 거주자가 무리한 이사 비용을 요구하는 것들도 있을 수 있어, 원만하게 해결되지 않아 오랜 시간 공방이 오갈 수 있습니다.

 

▶ 이에 대하여 송사무장님께서는 다양한 경험을 바탕으로 빠르게 명도하여, 공실 기간을 줄이고, 바로 전월세 셋팅이나 인테리어 공사가 이루어질 수도 있도록 협상력을 발휘하라고 하고 있습니다

 

▶ 낙찰 된 이후 명도를 위해 물건지에 바로 가지 말고, 3-4일 지난 후 찾아갈 것 추천하고 계십니다. 이 부분은 다른 분들과는 차이가 있기는 합니다. 그래도 나름의 송사무장님의 경험상, 인간적인 면에서 채무자에 대한 배려라고 생각을 하고 계십니다

- 점유자에게도 마음의 준비 기회 제공

- 문전박대를 당하면. 그냥 돌아오는 게 상책이다

- 다음날 임차인에게 법적 절차 관련 내용이 든 내용 증명 발송한다.

▶ 낙찰받은 집을 방문하더라도 문을 잘 열어주지도 않을 것이고, 집에 아무도 없을 경우도 많다고 합니다

이때는 윗집과 아랫집, 옆집을 통하여 혹시 해당 물건에 대한 정보가 있는지를 확인하여야 합니다

 

▶ 또한 아랫집에는 반드시 들려서, 집안의 하자가 없는지, 가장 큰 요소는 누수로 인해 아랫집에 불편을 끼치고 있지는 않은지를 확인해야 합니다

 

▶ 그리고 아래나 윗집의 경우는 해당 물건과 구조나 상태가 같은 경우가 많으므로, 향후 인테리어나 보수 공사의 범위, 구조 활용에 대한 고민을 하기 위해서도 반드시 방문하여 보는 것도 추천하고 계십니다

 

 

 

 

 

 

공부하Go DoIT 의 생각

 

☞ 경매에 대한 막연한 생각으로 책을 보았는데, 부동산 관련 책과도 마찬가지도 경매에 대한 마인드 셋을 잡아 주는 내용을 먼저 접하게 되었습니다.

 

경매에 대한 부정적인 생각, 권리분석의 어려움, 소자본이다 보니 대출에 대한 중요성, 권리분석을 통한 적정 입찰가 선정 및 최종 낙찰이 끝이 아니라, 더 어려운 난관인 명도 과정, 협상의 기술 등, 전체적인 흐름 속에서 챙겨야 할 것들을 사례와 함께 잘 설명을 해 주셔서 이해하는 수준에서는 잘 넘어갔는데, 막상 이것을 법원에 가서 입찰서를 작성하고, 낙찰 이후, 명도를 위해 해야 할 것들을 생각하니 솔직히 암담하기까지 합니다

 

그러나 책 서문에 나온 것처럼 "자신이 그린 그림대로 살아간다"는 말씀처럼, 안된다가 아니라 될 수 있는 방법을 고민하고 구체적인 목표와 함께 실천 계획을 세워 봐야 함을 다시금 깨닫게 됩니다.

 

저도 조급하지 않고, 꾸준히 목표를 잡고, 하나씩 하나씩 실천해 나가도록 해야겠습니다