경매 목적에 맞게 원하는 지역과 물건을 조사를 하였다면, 세부적으로 해당 물건에 대한 정보수집을 위해 먼저 손쉽게 온라인 조사를 진행을 하게 됩니다. 이에 대한 학습을 해 보도록 하겠습니다
안녕하십니까. 공부하Go DoIT 입니다
잘 아는 지역, 관심이 있는 지역의 경매 물건을 찾았다면 해당 물건에 대한 정보 수집을 하여야 합니다. 제일 좋은 것은 현장에 가서 주변의 입지를 눈으로 확인하는 것이지만, 눈으로 볼 수 있는 것 말고도 실거래가나 매물 정보 등은 현장 임장에 앞서 인터넷을 통하여 확인을 하여야 합니다. 이에 온라인 검색에 도움이 되는 정보를 정리해 보도록 하겠습니다.
인터넷을 통한 검색
▶ 대표적으로 "네이버"나 "다음"과 같은 포털 사이트에서 부동산에 관한 다양한 정보를 실시간으로 확인할 수 있으며, "나무 위키" 나 해당 지자체 홈페이지 등을 통하여서도 지역에 대한 이해와 향후 개발계획에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
1. 지역 이해
- 여기는 어떤 곳인가 : 과거의 역사와 배경, 현재의 위상과 생활권을 확인하고 변천사를 이해
- 누가 살고 있는가 : 인구수, 세대수, 인구이동, 연령별 구성, 소득수준
- 앞으로 발전 방향은 : 각종 정부 기본계획을 확인하여 지역을 이해하도록 합니다
☞ 참고 사이트
지역 모습 : 네이버/다음지도/나무 위키정보 지역위치/특징
인구수/세대수 : 시청/통계청 동별. 연령별 인구. 인구 특성과 선호도 파악
인구이동 : 호갱노노 전출입 상황. 영향받는 인근 지역 변화에 관심
거주민 소득 : 사회조사보고서 소득수준
도시기본계획 : 지자체 홈페이지 미래 계획
2. 지역 분석
- 지역 분석 (입지 분석)이라는 것은 부동산의 가치를 평가하는 객관적 지표를 말합니다
(1) 직장
: 종사자수와 사업체 수, 사업체 규모, 직장 매출 및 급여수준을 본다
: 종사자수가 많다면 그 지역으로 오려고 하는 사람들이 많다는 뜻
: 서울 수도권의 핵심 업무지구 7개는 강남/도심/여의도/구로/마곡/상암/판교
: 지방의 경우는 공공기관 밀집 지역이나 연봉 수준이 높은 직장 몰려있는 곳
(2) 교통
: 교통망, 지하철 버스 노선, 주요 도로의 상황을 보면서, 수도권의 주요 업무지구와의 출퇴근 시간을 파악
: 또한 몇 년 내 실현 가능한 교통호재가 있는가를 파악
(3) 학군
: 초등학교, 중학교가 인접에 있는가. 중학교의 학업성취도 평가를 파악
(4) 환경
: 편의시설. 자연환경. 상권 등을 파악.
: 상권에 있어서는 시대가 변함에 따라 배달 서비스가 워낙 잘 됨에 따라, 마트보다는 수도권에서는 백화점 파악
: 임장 시에 많이 활용되는 것이 "스타벅스" 가 입점하였는지를 봅니다. 이는 스타벅스가 입지 분석을 잘 하고 점포를 임대하기에 지역 유동인구 및 상권 분석을 잘 하여 입점하는 것으로 정평이 나 있기 때문입니다
(5) 공급
: 입주 물량의 리스크 확인하면서, 향후 몇 년간의 물량으로 공급을 예측해 봅니다
: 특히나 수도권보다는 지방은 인구수가 제한되어 있기에 공급 물량의 영향을 많이 받는 편
3. 시세 분석
- 주변 부동산 시세 흐름을 파악하기 위해 지역 시세, 특히 아파트라고 한다면 대표 아파트, 대표 단지, 로얄동, 로얄층의 시세를 통해 기준점을 잡고, 비교를 해 봅니다
- 최근 가격 흐름은 "KB 부동산". 거래량이 많은지 확인
- 지역 시세는 "부동산 지인"에서 동별 시세 파악
- 대표아파트 시세는 "아실". "부동산 지인" 아파트 시세 확인
- 단지별, 평형별 시세는 "네이버 부동산"을 통해 확인
- 단지별/평형별/연식에 따라 매매가로 그룹화하여 시세를 확인하고 그룹핑 하여 입지를 비교를 합니다
포털 사이트를 통하여 확인하는 정보
▶ 해당 물건 주변의 환경과 편의 시설 정보 확인
▶ 해당 물건의 위치와 단지 정보를 확인합니다
▶ 주요 시설과의 거리 측정 , 학교, 지하철 등
▶ 거리뷰를 통하여 해당 물건 주변의 모습을 확인, 분위기 파악
▶ 해당 물건의 매물 정보와 시세, 실거래가 정보를 확인합니다
1. 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용
- 아파트 단지 홈페이지, 입주자 홈페이지 , '맘카페' 등을 통하여 해당 물건, 단지와 관련한 정보를 수집합니다.
- 거주자의 평가나 내부 구조, 인테리어, 거주 후기, 사진, 동영상 등을 통하여 방문하지 않고도 여러 정보를 얻을 수 있습니다.
2. 대표 포털 및 앱 소개
(1) 네이버 부동산 (바로가기)
- 대표적으로 부동산 관련 정보를 확인하기 위해 많이 사용하시는 페이지가 되겠습니다
- 관심 있는 지역이나 아파트를 특정하여 검색하면 용적률, 사용승인일, 등의 정보 및 사진을 확인할 수 있습니다
- 아파트 외에 재개발. 재건축, 분양권, 상가 등 여러 조건으로 검색이 가능합니다
- 많은 개업공인중개사님들이 네이버를 통하여 중개 매물을 등록하고 있기 때문에 매물의 시세를 파악하기 위해 좋습니다.
- 연도별로 매매·전세·월세 실거래가 정보를 확인하여 그래프로 보여주어 과거와 현재 시세 변동 사항을 파악할 수 있습니다
- 네이버 지도와 연동되어 지역별로 나누어 볼 수 있고 관심 있는 거주지를 클릭하면 주변의 로드뷰도 함께 볼 수 있다는 것이 큰 장점입니다
- 지적도 및 개발 관련 아이콘을 클릭하면 현재 진행 중인 교통망과 지구단위계획이 표시됩니다.
- 대략적으로 계획 중인 철도 노선이 있다면, 개통예정일이나 지하철 역사의 위차 정도를 확인할 수 있습니다
- 우측에 개발 탭을 누르게 되면 철도·지하철·도로는 어떻게 연결되는지, 어디가 개발지구인지를 표시됩니다
(2) 호갱노노 (호갱노노 바로가기)
- 아파트에 대한 신고가, 개발 호재, 주변의 공급량, 학원가 등 정보가 잘 정리되어 있습니다
- 개발 호재 관련하여 현재 계획 중인 노선을 굵은 선으로 표시해 주고, 규제지역이나 학군·상가 밀집 지역에 대하여서도 지도에 색으로 표시를 해 줍니다
- ‘지금 000명이 보는중＇이라는 내용이 있는데, 해당 시간에 인근 아파트들을 조회하여 비교해보면 해당 아파트가 얼마나 인기가 있는지 확인할 수 있습니다. 또한 월간방문 랭킹을 통하여서도 사람들이 얼마나 관심을 가지는 지역, 매물인지도 확인할 수 있습니다
- 호갱노노의 장점 중 또 하나는 실시간으로 입주민과의 소통이 가능하여, 거주 후기 등을 확인해 볼 수 있습니다
- 다른 아파트들과 가격경쟁을 비교할 수 있어서도 좋은 것 같습니다
- 3D일조량도 볼 수 있어서 계절에 따라, 시간에 따라 일조량이 얼마나 되는지 확인 가능합니다
- 투자자 입장에서 보면, 향후 몇 개월내이라도 공급에 대한 사항을 확인할 수 있으면 좋은데, 3개월 이내에 나올만한 전세를 미리 확인할 수 있습니다
- 경매 메뉴를 클릭하시면 전국에 있는 경매 현황을 파악할 수 있습니다.
(3) 아실 (아파트 실거래가 : 아실바로가기)
- 아실은 전반적인 부동산 흐름을 파악하기에 용이합니다
- 아실은 최근 하락, 최고 상승, 가격변동, 매물증감, 거래량, 갭투자 현황도 별도로 파악할 수 있습니다
- 아실의 장점 중 다른 앱과의 차이점은 실거래된 물건의 층수 뿐만 아니라 '동'까지 노출된다는 점과, 아파트의 실거래된 내역을 클릭을 하면 과거 거래이력이 노출됩니다. 매매가액 뿐만 아니라 전세, 월세내역까지 함께 뜹니다.
이 밖에도 아파트 및 빌라, 오피스텔에 대한 정보를 확인할 수 있는 인터넷 사이트는 많이 있습니다. 직접 임장을 가기에 앞서 인터넷 상에서 지도 검색 및 단지 정보, 로드뷰, 개발호재 등을 확인하고 실제 임장을 가서 눈으로 확인을 한다면, 훨씬 더 효율적으로 임장을 할 수 있을 것으로 생각이 됩니다
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