등기부등본 보는 법 - 권리분석 (대출 현황, 가압류, 가등기 여부 확인)

주택 매매 및 임대차 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 부동산 등기부등본 보는 법에 대하여 안내를 드리고자 합니다. 이를 통하여 해당 부동산의 권리 관계 및 부동산의 현황을 파악하실 수 있습니다

 

 

부동산 등기부등본이 무엇인지 알고 계십니까. 부동산에 대한 현황 및 권리 분석을 파악하기 위해 활용되고 있는 중요한 문서입니다.

 

얼마 전, 등기부등본의 내용을 믿고 계약했다가 집을 날렸다는 기사를 접하기도 하였습니다. 이는 우리나라가 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문으로, 형식적인 요건만 갖추면 서류 심사를 통해 등기를 해 주고 있습니다. 그러다 보니 대출 관련 상환 문서를 위조하여 대출 관련 권리를 등기부등본에서 삭제하였다 하면, 문서 위조에 대한 처벌은 하나, 등기부등본을 믿고 거래한 사람을 구제하는 법은 없기 때문에 억울한 일이 발생하게 되는 것입니다

 

이러한 것을 사전에 차단을 할 수 있으면 좋겠지만, 현재로서는 등기부등본상의 권리 분석과 함께, 대출 상환에 대한 결과를 반드시 해당 금융기관에 확인을 하는 것도 잊지 말고 하셔야겠습니다

 

 

부동산 등기부등본이란

▶ 부동산 등기부란 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 장부를 말합니다.

- 우리가 보고자 하는 주택이나, 토지 등 대상부동산의 지번, 지목(예- 대. 공원, 도로, 전. 답, 임야 등)

면적, 구조(콘크리트식) 등의 현황을 확인할 수 있습니다
- 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 관계를 알 수 있습니다.

 

부동산 등기부등본 보는 법

▶ 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 표제부 · 갑구 · 을구로 구성되어 있습니다.

- 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황을 기재

- 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (예: 가등기, 가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)
- 을구에는 소유권 이외의 권리 관계를 표시합니다. (예: 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)
: 을구의 경우 특정 권리 관계가 없는 경우에는 빈칸인 경우도 있습니다.

 

 

1. 부동산 등기부 등본 [표제부]의 내용

- 예를 들어 우리가 거주하는 아파트가 A 아파트 17동 101호라고 한다면 , 집합건물의 표제부는 17동에 대한 사항과, 101호에 대한 사항으로 나누어집니다

 

 

(1) 1동 건물의 표시에 대한 표제부

: 집합건물 1동 (예시상 17동) 건물의 표시입니다.

: 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치·명칭·번호 등이 표시됩니다.

: 건물의 구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕), 층수(5층), 용도(아파트 주택), 면적 등도 나옵니다.

 

(2) 대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부
: 집합건물(아파트 17동)에 속한 토지를 말합니다

: 소재지 지번, 토지의 지목(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원, 전, 답 등), 면적 등이 나옵니다

 

 

 

(3) 전유 부분의 건물의 표시
: 집합건물에 속한 한 세대 (101호)에 대한 건물의 표시입니다.
: 건물번호 란에 층과 호수 등이 나오고 건물내역에는 구조와 면적 등이 나옵니다.

: 여기에 나오는 면적은 집합건물이므로 전용면적이 됩니다.

 

(4) 대지권의 표시
: 집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대(101호)의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다.
: 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적입니다.

: 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다.

(예 : 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻입니다.)

 

2. 부동산 등기부 등본 [갑구]의 내용

다음은 소유권 및 소유권 관련 권리관계가 나오는 갑구의 내용입니다

(1) 갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있습니다.
- 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기원인이라고 해서 등기를 한 이유가 기재됩니다

- 제일 중요한 권리자 정보가 나옵니다
- 권리자 정보는 소유자가 변경된 사항을 확인하실 수 있으며, 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에서

현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다.
- 여기서 공동소유의 경우가 있을 수 있는데, 공유자로 표시가 되고 소유 지분에 대한 표시가 보이게 됩니다
- 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가

있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

 

3. 부동산 등기부 등본 [을구]의 내용

- 을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다.

 

 

- 을구가 없는 것이 좋은 부동산입니다

- 보통의 경우 많이 보는 것은 대출을 받은 경우, 근저당 설정으로 기록됩니다

- 흔하진 않지만 전세계약 후 전세권 설정의 사항도 기재되는 것도 있습니다

- 근저당의 경우는 채권최고액이라는 것을 기재하는데, 이는 담보의 가격이 변동될 수 있기 때문에 융자받은 금액의 120 ~ 130%를 설정하게 됩니다>

 

 

부동산 등기부등본을 통해 알아야 할 것

1. 매매계약을 체결할 때

- 등기부등본에 등기된 사람과 매매계약을 하는 사람이 같은 사람인지 확인해야 합니다

- 등기부등본 갑구에 적힌 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

2. 대리인과 계약을 체결할 경우

- 등기부등본상 등기된 사람의 위임장과 인감증명서를 받아둬야 법적 효력을 가질 수 있습니다.

 

3. 정확한 소유권에 관한 사항을 체크

- 소유권이 복잡한 부동산은 등기부등본 갑구가 수십 장이 있는 경우도 있습니다.
이런 물건은 소유권에 문제가 있을 수 있으니 주의를 하셔야 합니다
- 특히 갑구에 압류, 가압류 등이 설정된 물건은 소송 중이거나, 소송이 준비되고 있는 부동산으로 생각하시면 됩니다.  이런 물건은 법원에서 확정판결이 나면 강제경매가 신청될 여지가 있으니 주의를 더욱 기울여야 합니다

 

4. 을구에 설정된 저당권

- 을구에 설정된 저당권은 그 부동산이 현재 빚이 얼마 있는가를 말하는 권리입니다.
- 근저당권이 설정된 아파트에 전세로 들어가려면 채권채고액 (통상 실제 빌린 돈의 130%)이 얼마인지 확인해야> 합니다. 매매가가 채권최고액과 전셋값을 합친 가격보다 높으면 위험한 물건으로 인식하여야 합니다

 

5. 을구에 지상권

- 지상권은 말 그대로 땅(토지) 위에 주택이나, 창고, 무허가 건물 등 건축물이 있을 때 설정됩니다

- 토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 해당 건물에 지상권 설정으로 문제가 될 수 있습니다 (주의)

 

6. 등기순위의 점검

- 같은 갑구나 을구 내에서는 '순위번호'가 빠를수록 권리가 앞섭니다.

- 그러나 갑구와 을구 간의 권리순서는 순위번호가 아닌 '접수번호'에 의해 결정됩니다.
- 이와 같이 등기의 순위는 경매에 있어서 아주 중요함으로 주의 깊게 확인하셔야 합니다.

 

 

맺음말

지금까지 부동산의 현황 및 권리 관계 내역이 적혀 있는 정부의 공식 문서인 "등기부등본"에 대하여 알려드렸습니다. 각각의 내용이 법률적인 사항이 포함이 되어 있어서 다소 어려움도 있겠지만 부동산 매매 및 전월세 계약 시에서는 중요한 부분인 권리관계에 갑구와 을구에 대한 사항에 대하여만 보셔도 충분히 커버가 될 수 있으실 것입니다. 좀 더 자세한 내용을 공인중개사 분을 통하여 확인을 해 보시는 것도 좋겠습니다.

 

 

전세계약 체크리스트 - 계약 전과정 전세사기 사례별 대처방안

건축물대장 보는 법 - 불법 위반 무허가 건축물 확인