건축물대장 보는 법 - 불법 위반 무허가 건축물 확인

최근 부동산 전세 사기와 같은 기사가 많이 나오고 있는 상황에서,  부동산 매매나 임대차 계약 시  확인하여야 할 서류들에 대하여 신청 및 보는 법에 대하여 정리를 해 보고자 합니다.  등기부등본과 함께 아파트,  특히나 빌라나 다세대주택 등을 계약할 때는 꼭 '건축물대장'도 같이 발급받아 확인하시기 바랍니다.

 

 

건축물대장 이란?

건축물이 완성되면  시·군·구청에서 해당 건축물과 그 대지의 현황을 기록한 건축물대장을 만들게 됩니다.  건축물의 구조, 용도, 면적, 층수, 호수, 허가일, 착공일, 사용승인일, 소유자 등을 기록하게 되는데,  건축물 자체에 대한 기준은 '건축물대장'의 내용이 우선하게 됩니다

 

우리가 자주 언급하는 '등기부등본 = 등기사항전부증명서'는 부동산 소유자의 성명과 주소, 주민등록번호 등 소유권에 대한 사항을 기재하고 있는 것으로 소유자의 사항은 등기부등본이 우선합니다.

 

그러므로 소유자와 관련한 사항은  부동산 매매 및 임대계약시  "등기부등본 = 등기사항전부증명서"를 확인하여 기재하고,  건축물의 동, 호수 등은 건축물대장 상의 동. 호수를 기재해야 합니다

 

이것이 계약서에 부정확하게 기재되는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있게 되니 반드시 확인을 하여야 합니다.  또한 건축물대장상 용도 등과 상이하게 변경을 가한 경우에는 '불법건축물' '위반사항'에 대한 것을 기재하여 두기 때문에 반드시 관련 사항을 확인하셔야 합니다

 

자, 상세하게 건축물대장을 보는 법에 대하여 알려 드리겠습니다

 

건축물대장  보는 법

건축물대장은  2가지 종류가 있습니다.   아파트, 연립, 다세대 (빌라) 주택은 집합건축물대장이라고 하고,  단독주택, 다가구, 상가주택은 일반건축물대장이라고 합니다.   

 

 

(1)  집합건축물 대장 보는 법

  집합건축물대장에는 건물전체(동)에 대한 사항이 기록된 표제부와,  전유부분 (본인이 거주하는 호수)에 대한 전유부를 확인해야 합니다.  또한  아파트 등이 여러 동이 있을 때는 필요 시 '건축물대장 총괄 표제부'도 추가로 확인한다고 하는데,  보통의 경우는 해당 동과 전유부분인 호수에 대한 정보를 확인하시면 될 것 같습니다

 

 

 

 

    1) 대지위치와 지번 정보 

          - '대지위치,' 지번' , '도로명 주소' 에서는 건축물이 있는 주소를 알 수 있습니다. 

          - '대지면적'   건축물이 서 있는 땅의 면적

          - '건축면적'   실제 건축물의 바닥면적

          - '건폐율' 에서는 건축물이 서 있는 땅의 면적과 실제 건축물의 바닥면적의 비율

          - '조경면적'  건축물이 서 있는 땅에 식물을 심거나 조경 시설을 설치한 면적

          - '공개공지/공간면적'  건축물이 서 있는 땅 중에서 일반인이 사용할 수 있도록 설치한 휴게시설이나 공원, 벤치 등의 면적을 말함

         - '건축선 후퇴거리' 나 '건축선 후퇴면적' 은  원래 자리에서 후퇴한 건축물 경계선의 거리나 그 면적을 적습니다. 

            (이는 도로 등을 위해 지정된 거리와 면적을 유지하기 위해 해당 건축물에서 줄어든 거리나 면적을 표기하는 것입니다)

         - '연면적'은 건축물 각 층의 바닥면적의 합

         - '용적률산정용 연면적' 이는 용적률을 구할 때 연면적 계산에서 제외되는 주차장, 취사장과 같은 시설의 면적

         - '용적률'에서는 건축물이 서 있는 땅의 면적과 연면적과의 비율을 알 수 있습니다

         - '주 구조'는 어떠한 재료로 건축물을 지었는지

         - '주 용도'는 어떤 용도로 쓰여지고 있는지를 적게 되는데,  주거용인지 상업용인지 등이 되겠습니다

         - 이 밖에도 '층수','높이','지붕', '부속건축물' 관한 내용도 기재를 하게 되겠습니다.

 

    위의 내용에 대하여서는 건축물이 위치한 곳의 땅의 용도나 가치에 따라 그 기준이 정해져 있습니다.  땅의 용도에 따라 건축물의 층수가 제한되거나,  용적률, 건폐율 등의 제약이 따르게 됩니다.  최초 건축물을 준공한 후, 해당 사항 등을 관할 관청에서 확인을 한 후,  위반 사항이 없을 때 준공검사 등을 해 주기 때문에,  문제없는 현황 정보들이 되겠습니다

 

다만,  검사 이후 건축물 소유자가 불법적으로 개조를 하게 되었다면,  위반 사항에 대하여 별도로 기재를 하게 되어 있습니다.  그러니 1)번 사항은 참고용으로 건축물의 현황을 확인하는 정도로 보시면 되겠습니다

 

 

2) 건축물 현황

- '구분'항목에 '주1','주2' 등으로 기재하게 되는데, 이는 한 필지의 대지에 건축물이 여러 개가 있는 경우 각 건축물을 구분하기 위한 번호입니다.   아파트 동이 여러 개가 있으면  뒤의 번호도 늘어나게 되겠습니다.

- '층별' 에서는 건축물의 총 층수

- '구조'에서는 해당 층들이 어떤 재료로 어떤 방법으로 지어졌는지를 확인합니다

- '용도'는 해당 층을 어떻게 쓰려고 지었는지

- '면적' 은 해당 층의 면적을 알 수 있습니다

 

3) 허가일자,  착공일, 사용승인일자

- '허가일' 은 관할 시군구청장이 건축허가를 내준 날

- '착공일'은 공사 신고가 처리된 날

    : '사용승인일'은  관할 시군구청장으로부터 해당 건축물의 사용승인을 받은 날로,  이 부분을 확인하시면 됩니다

 

4) 제로에너지건축물 인증

- 이 부분은 크게 계약 시 꼭 확인할 사항은 아니지만,  해당 건축물이 친환경 요소와 에너지 성능을 좋게 하기 위해 진행한 사항을 기록하니,  관리비가 저렴하거나, 살기에 편하다는 정도로 보시면 되겠습니다

 

5) 변동사항

- 주택을 사무실(업무용 등)으로 바꿨다거나,  면적을 변경했다거나,  위반건축물을 지었다하여 건축물의 변동 사항이 있을 경우에 그 원인과 변동사항을 기록합니다.   이 부분은  원상복구 될 때까지 매년 이행강제금이 부과 되는 경우가 생기므로,  매매를 한다면 꼭 확인을 하셔야 하는 것입니다.

 

 

6) 전유부분에 대한 사항으로 아파트로 따지면 실제 거주하고 있는 호수의 정보가 되겠습니다.  다른 용어들은 위의 건축물 (동)에 대한 표제부 내용과 동일합니다.

 

7)소유자 현황

- 건축물의 현재 소유자 및 전 소유자들의 이름과 주민등록번호를 확인할 수 있습니다.  변동일자와 변동의 사유를 확인할 수 있습니다.  등기부등본이 우선이지만, 이 부분도 계약서 쓸 때  비교하여  확인하시면 좋겠습니다

 

아파트나 연립, 빌라의 건축물대장을 보는 방법과 주의 깊게 봐야 할 내용을 알려 드렸습니다.    이 밖에 단독주택이나 다가구, 상가주택의 경우에 확인해야 하는 일반건축물대장 보는 법도 알려 드리겠습니다.  많은 부분이 동일하여 차이가 나는 영역만 별도로 기재토록 하겠습니다

 

 

일반건축물 대장 보는 법

 

         

8) 차이가 나는 영역은 그 밖의 기재사항이라는 것으로,  일부 지자체에서는 단독주택의 개별공시지가를 추가하여 기록하고 있습니다.  개별공시지가는 별도로 국토교통부 사이트에서 확인을 하고,  전세보증금대출 시 참고가 되는 내용이 되는데 이를 기록하여 사용자 편의를 제공해 주고 있습니다.

 

 

건축물대장에서 주의깊게 볼 것

1)  첫 번째는 5번 사항인 변동사항의 내용입니다.  해당 건축물이 불법적으로 개증축, 변경이 되었다면 '위반건축물' 이라는 표기가 되어 있으니 반드시 이 부분을 확인하셔야 합니다.   위반건축물 표기가 되어 있으면 대출을 받을 때 제한이 되니 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다

 

2)  2번 항목에서 주용도 부분도 꼭 확인해야 할 사항입니다.   주거용이 아닌 근린생활시설 (편의점, 세탁소 등), 또는 업무용으로 되어 있는데,  불법적으로 주거용으로 개조하여 사용하는 경우,  실제 위반 여부를 파악하기가 쉽지 않습니다.  그래서  건축물을 매매 또는 임대 계약을 할 때  해당 건축물의 용도가 맞는지 반드시 확인을 하시기 바랍니다.   근린생활시설이라던지,  업무용이라고 한다면  전세보증보험 가입이 되지 않으며,  임대차보호법으로도 보호가 되지 않을 수 있습니다

 

맺음말

지금까지 무허가 불법 위반 건축물에 대한 사항을 파악하기 위해 건축물대장에서 어떤 내용을 확인해야 하는지를 살펴 보았습니다.  전세사기를 막기 위함도 있지만  위반 건축물에 따른 원상 복구 명령 등이 있게 되면 복잡하게 되니 이런 것이 없는지 사전에 파악하시고 임대 계약을 체결하시는 것이 좋겠습니다

 

 

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