9. 경매 물건 검색 - 오프라인 조사 (임장 발품 조사)

경매 물건에 대하여 이제는 직접 현장에 나가서 확인하여야 합니다. 컴퓨터나 스마트폰을 통하여 온라인 조사했던 내용을 실제 경매 물건 지역에 방문하여 재확인하고, 현장에서 좀 더 면밀한 조사를 진행해야 합니다.

 

경매공부 모음집 표지

 

본인의 관심지역이나 잘 아는 지역 부터, 컴퓨터나 스마트폰으로 경매물건에 대한 정보 수집을 어떤 것을 중점으로 할 것인지, 어떤 사이트나 앱으로 볼 것인지를 설명 드렸습니다. 이번에는 경매 물건에 대하여 현장에 직접 가서 확인하여야 할 사항과 요령에 대하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

손품을 통하여 많은 정보를 얻었다고는 하지만 실제 발품을 팔지 않고서는 확인하기 어려운 것들이 있고, 전체적인 분위기나 거주민들에 대한 파악을 하기 위해서는 현장 임장은 반드시 해야 할 일이라 생각이 됩니다

 

1. 분위기 임장

▶ 분위기 임장을 다녀 보세요. 온라인상으로 로드뷰를 보셨다고 해도 실제로 경매 물건지역을 방문하게 되면 느낌이 다르실 겁니다. 분위기 임장이라고 해서, 주변 환경이 어떤지, 어떤 거주민들이 있는지 (예를 들어 노인들이 많은지, 유모차를 태운 주부들이 많은지, 어린 학생이 많은지) 등을 보시고, 상가가 있다면 어떤 종류의 상가가 밀집되어 있는지, 유동인구는 많은지 등을 확인합니다

 

▶ 분위기 임장 시에는 가급적 도보를 추천하고 있습니다. 차량으로 이동하면서 보는 것과는 다른 면이 확실히 있습니다. 해당 물건지 주변을 걸으며 경사도는 어떠한지, 주변의 청결 상태나 방범 상태 등도 확인하고, 학교나 병원, 편의점, 학원, 지하철역이나 버스정류장, 녹지 공간 등을 확인하면서 전반적인 주변 입지와 환경에 대하여 걸으면서 느껴 봐야 합니다

 

▶ 상가가 있다면 간판이나 광고 내용을 잘 보시기 바랍니다. 간판에 외국어가 많이 있다면 주변에 거주 하시는 분들 중 외국인들이 많이 거주하거나 활동하시는 것을 유추할 수 있고, 광고 내용 중 "경로 우대, 실버폰, 어린이폰 할인" 등 광고가 있다면 노년층이나 저학년 학생을 대상으로 영역을 하고 있음을 알 수 있을 것입니다.

 

▶ 경매 물건에 대하여 내부까지 확인할 수 있으면 좋겠지만, 거주하시는 분이 있는 경우에는, 위 ·아래층의 협조를 구해서 내부 구조나, 상태 등을 유추해 볼 수 있겠습니다. 이 때는 음료수라도 들고 방문하면 좋을 것 같습니다. 또한 아파트나 빌라 , 오피스텔이라면 계단이나 승강기 여부, 관리 상태, 주차장 이용에 대한 상황이 어떤지를 파악해 봅니다

 

 

2. 공인중개사무소 매물 임장

▶ 경매 물건 주변의 공인중개사무소를 방문하여 매물 현황을 파악합니다. "네이버 부동산"에 많은 매물 정보가 올라온다고 하지만, 매물 주변의 공인중개사무소에도 자기만 보유하고 있는 매물도 있을 수 있고, 급급매 등, 사정이 있는 매물에 대한 정보나 시세를 파악할 수 있습니다.

 

▶ 인터넷 상에 올라오는 매물의 경우, 허위 매물은 그리 많다고 할 수 없지만 수요자의 관심을 유도하기 위한 광고성 매물도 있기 때문에 실제 현장에서의 매물과 시세 파악이 중요합니다.

 

▶ 적극적으로 영업을 하시는 공인중개사분이 있다면, 매물의 좀 더 자세한 정보나 주변 상황 정보 등을 얻을 수 있어 입찰가 산정에 큰 도움이 될 수 있습니다.

 

▶ 이때 주의 할 것은 공인중개사무소는 최소한 3 군데 이상을 방문하여 비교하여야 합니다. 여러 곳을 통하여 정보를 수집하여 좀 더 객관적인 판단을 할 수 있어야 합니다

 

3. 아파트라면 관리사무소를 방문하라

▶ 관심을 가지고 있는 매물이 아파트라면 관리사무소에 방문하여, 어떤 사람이 거주를 하고 있는지, 체납관리비는 없는지 등을 확인합니다. 이때는 명확히 경매 물건이라고 알려 주고 궁금한 사항을 알려 달라고 하면 많은 경우 좀 더 자세한 정보를 알려 주십니다. 물론 개인정보라고 하여 알려 주지 않는 경우도 있지만, 제가 방문해서 물어보았을 때는 거주자가 누구고, 어떤 사정이 있는지에 대한 정보도 확인할 수 있었습니다.

 

※ 체납관리비가 있다면 입찰 금액을 산정할 때 고려를 해야 합니다. 이때 관리비 전액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 관리비는 공용 부분과 전용 부분으로 나뉘어 지는데, 낙찰자는 공용 부분에 대한 관리비를 인수해야 합니다.

 

※ 또한 연체된 기간과 연체 이자를 알아봐야 하는데, 3년이 지난 체납관리비는 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 다만, 일부 관리사무소는 체납관리비 전액을 납부하라고 주장을 하는데, 낙찰 이후에 적절히 협상을 통하여 조정해야 하니, 최악을 산정하고 입찰 시 금액을 조정해야겠습니다

 

 

4. 전화 임장

▶ 현장 임장을 가지 못할 경우에라도, 전화임장을 통하여 정보를 얻을 수 있습니다.

▶ 전화 임장은 주변 공인중개사 사무소나 관리사무소 등을 대상으로 직접 방문하여 확인할 사항을 전화 상으로 확인을 하는 것입니다.

▶ 전화 임장을 통해, 시세 파악을 하는데 있어 " 매수자 ·매도자 ·세입자의 입장" 으로 역할을 바꿔서 질문하고 궁금한 점을 확인하면 좀 더 객관적인 정보를 얻을 수 있을 것입니다

 

경매 물건 및 부동산 정보에 대하여 충분한 정보를 얻는 것은 입찰 시에 권리분석과 더불어 중요한 사항이라고 할 수 있습니다. 입찰가를 산정하거나, 소유자나 거주자의 사정을 알게 되면 낙찰 이후에 명도를 위해서도 좋은 위치에서 협상을 진행할 수 있습니다.

 

다음에는 실제 경매를 위해 법원을 방문하여 입찰하는 것에 대한 정리를 해 보도록 하겠습니다.