12. 경매 - 소유권 이전 절차와 명도 요령

 경매 입찰에 참여하여 낙찰을 받고 나서 어떻게 처리를 해야 하는지에 대한 고민이 많으실 겁니다.  잔금 납부와 소유권 이전,  명도 과정에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다

 

 

 

 

 안녕하십니까.  공부하Go DoIT 입니다

 

경매에 입찰을 한다는 것은 실거주 목적 또는 투자 목적으로 경매에 참여를 하는 것이라고 봐야 할 것입니다.  입찰에 참여하여 낙찰을 받게 되면 다음으로 해야 할 것이 소유권 이전을 위한 준비와 함께 잔금을 납부하고,  다음으로 명도를 진행해야 최종적으로 본인 소유의 주택이 되는 것이 됩니다.   이런 다음에는 해당 주택을 실거주하거나, 매매 또는 임대를 하여 투자 관점에서 수익을 실현하게 됩니다.

 

잔금 납부 하게 되면 바로 소유권 이전 절차가 진행되는데, 이에 대한 사항과  명도 과정에 대한 설명을 드리도록 하겠습니다

 

 

소유권 이전 절차

 

▶  경매 낙찰이 되게 되면,

 

 (1) 매각허가결정 (일주일)  

     -  법원은 낙찰일로부터 일주일간 경매 진행상 불허가 사유는 없는지 확인한 후 매각허가결정을 내리게 됩니다

 

 (2) 항고 기간 (일주일)

     - 매각허가결정이 나면, 그날로부터 다시 일주일간 매각에 이의가 있는 이해관계인(소유자, 채권자, 채무자, 낙찰자 등) 이 항고를 할 수 있는 기간을 두게 됩니다.  그 항고 기간 동안 항고가 없으면 매각허가결정이 '확정'이 되고 최고가 매수 신고인은 매수인이 됩니다.

 

 (3) 잔금 납부 (한 달)

    -  매각허가결정이 확정된 후 법원은 대금 지급 기한 (통상 한 달)을 정해서 매수인에게 통보합니다. 

    -  잔금을 납부하고 소유권이전등기를 마치면 낙찰자는 해당 부동산의 소유자가 됩니다

 

 (4) 배당 기일 (한 달)

    - 배당 기일은 보통 잔금 납부일로부터 약 한 달 후가 되며, 낙찰 대금으로 이해관계인들에게 배당이 되면 모든 경매 절차는 종결이 됩니다

 

 

 잔금 마련 (대출 시 확인 사항)

▶ 경매 물건을 낙찰받은 후 대금 지급 기한까지는 통상 한 달 정도의 기한이 정해 지니 , 대출을 받아 잔금을 납부하고자 한다면,  대출 관련 사항을 미리 확인을 해야겠습니다

 

※ 가급적 대출 관련 사항은  낙찰 전에 사전 조사를 하여, 대출 가능 금액에 대한 조사를 마친 후 입찰에 참가를 해야 대출이 나오지 않아 낙찰 이후 미납하는 경우가 생기지 않을 것입니다.

 

 

 (1) 대출 가능 금액 기준

    - 경락잔금대출 비율은 물건의 종류, 유찰 횟수, 낙찰 가격에 따라 비율이 달라질 수 있습니다.

    - 경락잔금대출 가능 금액의 기준은 기본적으로 감정가의 70%,   KB부동산 시세의 40 ~ 70%,  낙찰가의 80%  중에서 가장 낮은 가격으로 대출이 가능합니다.   또한 개인의 신용 등급에 따라 변동될 수 있습니다.

 

   - 대출 가능 금액은 낙찰자 개인의 소득 수준이나 신용 등급, 기존의 부채, 보유 부동산 등의 현황에 따라 달라지기 때문에 금융권이나 법원의 대출상담사 분 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋을 것입니다.

 

  - 입찰 전 대출 가능 금액에 대한 문의를 하신다면,  매각 물건의 사건 번호,  감정가와 예상 입찰가,  본인의 소득 및 부채 현황, 보유 부동산, 원하는 대출 금액을 사전에 안내를 해 주면, 좀 더 쉽게  각 금융사별 대출 가능 금액 및 대출 이자에 대한 정보를 얻을 수 있습니다

 

※ 주거래 은행을 통해 대출을 받는 것이 꼭 유리하지 않습니다.  대출 조건은 은행마다 지점마다 다를 수 있어 여러 곳을 확인해 보시기 바랍니다

 

 

 

 명도 절차

▶ 낙찰 이후, 잔금을 납부하고 소유권 이전을 하였다고 하더라도 해당 부동산에 거주하는 전소유자나 임차인이 있다면, 실질적인 소유자라고 할 수가 없습니다.  이에 대한 과정이 명도라고 합니다

 

▶ 명도라는 것이 경매 물건의 점유자를 원만한 협상을 통하여 내 보내는 것이 되는데, 이에 대한 고민이 많을 것입니다

 

▶명도를 하기 위해 가장 먼저 상대방 (점유자)에 대하여 파악을 합니다.  경매 서류를 통하여 점유자의 정보 (임차인인지, 소유자인지)를 확인하고,  배당금을 받는지 여부 등을 확인합니다.  배당금을 받아가는 소유자나 임차인이라면 명도는 쉬울 수 있습니다.

 

▶ 경매 서류를 통하여 대항력이 없는 임차인의 경우가 명도의 어려움이 있을 수 있는데,  이에 대한 사전 대처 방안을 준비해 두면 좋겠습니다.

 

 

 (1) 원만한 합의를 위한 대화법

    - 낙찰받은 후 첫 대면에서 어떤 분은 빨리 찾아간다,  시간을 두고 찾아간다는 얘기를 하는 것을 봐서는 정도는 없는 것 같습니다. 

    - 첫 대면 전에 점유자의 성향이 어떤지, 앞으로의 계획이나 바라는 것이 무엇인지를 파악하여 대응책을 마련해 둔다면 빠른 합의에 이를 수 있을 것입니다

 

    - 그렇지만 원만한 합의를 위해 모든 것을 수용해질 필요는 없습니다

    - 첫 대면을 하게 되면,  점유자에게 현재의 상황을 설명해 줍니다.  그러면서 내가 해 줄 수 있는 한계와,  언제까지 이사를 가야하고,  만약 원한다면 재계약을 할 수 있다는 것 등을 알려 줍니다.  그리고 최악의 경우엔 강제집행을 할 수 있다는 것도 알려주면 좋습니다.   단, 이 모든 것은 상황에 따라 판단해서 강약 조절을 해야겠습니다

  

   - 무리한 이사비를 요구할 때는 법적으로 드리는 것은 아님을 설명하되, 원만한 합의를 위하여 최소한의 성의를 보여드릴 수 있다고 전합니다. 

 

    ※ 명도 비용은 정해진 것은 없으나 대체적으로 강제 집행에 따른 집행 수수료와 노무비 등을 계산해 본다면 평당 7만 원 수준인데,  상황에 따라 그 금액에서 조절을 하게 됩니다.

 

 

(2) 명도를 위한 법적 절차  - 내용 증명, 강제 집행 신청

    - 원만한 합의가 되지 않는 경우에는, 해당 사실에 대하여 내용 증명을 보내는 것도 방법입니다.  내용 증명상에는 현재 점유자에게 무단 점유 사실을 알리고 이사 나가야 함을 알려야 합니다.  만약 이사를 나가지 않는다면 그에 따른 임대 사용료를 내야 한다는 것도 알려야 합니다

 

  -  합의가 되지 않으면 법적으로 조치할 수 있는 강제집행에 들어갑니다.  강제집행은 낙찰 후 6개월 이내에 신청해야 하므로,  합의와 상관없이 낙찰 잔금을 납부하자마자 바로 강제집행을 신청하여 두기도 합니다

 

  - 인도명령 신청에서 강제집행까지는 통상 4주 정도의 시간이 소요됩니다.  

 

 

 (3) 명도 시 미납 관리비가 있는 경우

  - 아파트의 경우,  밀린 관리비 중 전용 부분을 제외한 공용 부분만 인수하면 됩니다. 하지만  관리사무소에서 전용 부분에 대한 것도 요구하는 경우가 있는데 법대로 하는 것은 오히려 손해이니 원만히 협상을 통해 해결을 해야 합니다

 

   1) 관리비의 승계 범위 (대법원 2001.9.20 선고 2001다 8677 전원합의체 판결)

     :  대법원 판례상 낙찰자는 전용부분을 제외한 공용부분만 승계한다

     :  집합건물의 낙찰자는 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다
 
     : 공용부분이라 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료. 청소비. 수선유지비 등으로 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 필요한 비용 관리비를 전용부분과 공용부분으로 나누어 명세서를 달라고 하면 확인할 수 있습니다

 

   2) 미납 관리비의 연체료

     :  미납 관리비에는 연체료가 붙어 있습니다.  공용부분의 관리비에 대한 연체료는 특별승계인(낙찰자)에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. (대법원 2006. 6.29 선고 2004다 3598, 3604 판결)

 

   3) 관리비의 소멸시효
     : 관리비 중 3년이 넘은 장기금액은 납입할 의무가 없다 (대법원 2007. 2.22 선고 2005다. 65821 판결)

   4) 관리사무소의 단전, 단수
     :  공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전, 단수 등의 조치를 취한 사안에서
관리단의 위와 같은 사용 방해행위가 불법 행위를 구성한다.  (대법원 2006.6.29 선고 2004다 3598, 3504판결)

   5) 전기, 수도. 가스요금 미납
    :  각종 공과금의 미납금액은 전 주인에게 부과되며 낙찰자는 소유권이전을 한 이후부터 납부해야 합니다.

    :  한국 전력, 가스회사. 수도공사에 전화하여 낙찰된 집임을 확인받고 필요한 서류를 보내주면 됩니다