10. 경매 - 입찰가 산정 시 고려 사항

 부동산 경매에서 얼마에 입찰을 할 것인가에 대하여,  실 입주용인지, 투자용인지에 대한 고려도 해야겠지만, 투자자라면 본인이 원하는 투자 수익과 투입 비용에 대한 것을 사전에 파악한 후 입찰가를 산정해야 할 것입니다.  

 

 

 

안녕하십니까.  공부하Go DoIT  입니다

 

부동산 경매에서 권리분석과  현장 임장을 통하여 시세까지 파악했다면,  법원 경매에서 얼마의 입찰가를 써 낼 것인지에 대한 고민을 해야 할 것입니다.  이때 투입 비용에 대하여 사전에 고려할 수 있다면,  그 비용의 합에  본인이 원하는 투자 수익을 합한 금액으로 입찰가를 산정하면 될 것입니다.

 

 

입찰가 산정하기

▶법원 경매에 있어 입찰가 산정은 각자의 상황과 요구 수익에 따라 차이가 많이 나게 됩니다.  수익에 너무 많은 욕심을 내서 입찰가를 낮게 쓰게 되면 낙찰받기 힘들고,  무조건 낙찰을 받겠다고 해서 높은 입찰가를 써내면 수익이 나지 않아 애를 먹게 됩니다. 이에 자신의 상황에 맞는 입찰가 산정 기준을 가지는 것이 중요해 보입니다

 

     투자 수익 = 매도 가격 - 투입 비용

 

  ※ 투입 비용은 낙찰가 + 취득세 + 법무사비용 + 중개수수료 + 명도(이사)비 + 수리비 + 기타 세금

      (대출 시 이자비용, 중도상환수수료 등 추가)

 

 ▶ 경매 물건에 대하여 매도를 하여 얻고자 하는 예상 매도 가격과 투자 수익을 생각한 후, 각종 비용을 제하고 나면 역으로 입찰가를 산정할 수도 있습니다.

 

 1. 취득세 (필수)

     - 취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 지방세로,  부동산의 유형 (주거용/비주거용), 면적,  매매가격에 따라 취득세율이 달라집니다.  세법 관련해서는 수시로 변경됨으로 매매 시점의 취득세율을 확인해야겠습니다

     (꿀팁으로   "부동산계산기" 에서 각종 세금 및 비용에 대한 내역을 확인하실 수 있습니다_

  

     부동산계산기 바로가기

부동산계산기

 

 

 2. 법무사 수수료 (등기이전비용 포함)

    - 낙찰받은 부동산의 소유권이전등기 업무를 법무사에게 의뢰할 경우 각종 인지세와 납부 세금에  법무사의 교통비 명목의 수수료를 더하여 등기이전비용을 내게 됩니다.  보통 아파트를 낙찰받고 등기할 때는 30 ~ 50 만원 정도의 수수료를 요구하지만 사건이 복잡하거나 어려운 경우는 더 많은 금액을 요구하기도 합니다.

 

    - 이에 대한 비용도 법무사 여러 곳에 견적을 요구하여 비교한 후 법무사를 선정하시면 됩니다.

    - "부동산계산기" 사이트에서는 보편적인 물건에 대한 법무사 수수료를 산정해 주니 참고용으로 보시면 됩니다

 

    - 이 또한 셀프 등기를 통하여 소유권이전등기를 할 수 있으나 인지세나 국민주택채권매입할인 등  법무사의 교통비나 수수료를 제외한 금액은 필수적으로 비용이 들어갑니다.

 

 

 3. 중개 수수료

    - 경매를 통하여 낙찰을 받는 경우, 이에 대한 공인중개사의 중개 수수료는 발생하지 않으나, 낙찰받은 물건에 대하여 임대차 계약이나 즉시 매도 등의 거래를 병행한다면 공인중개사를 통한 중개 시 중개 수수료가 발생합니다.

 

    - 이에 대한 부동산 중개 보수 요율도 고지되어 있으며,  "부동산 계산기" 사이트에서도 정확하게 확인하실 수 있습니다

 

 

 4. 금융 거래 비용

    - 낙찰 후 잔금을 내기 위해 대출을 받게 되는 경우에 한하여 고려를 해야 합니다. 

   

    - 대출을 통하여 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 까지 가능하다고 하나,  개인별 DSR ,  LTV, DTI   등에 따라 대출가능액이 달라질 수 있습니다. 

   

   - 이에 대한 원리금 상환금액과, 중도 상환 시 수수료 등을 고려해야 합니다

 

 

 5. 명도(이사)비

    - 경매를 통하여 낙찰을 받은 다음에는 다들 두려워하는 것이 명도에 대한 부담일 것입니다.  이를 위해 명도비용이라고 해서 점유자를 내보내기 위해 이사비용 명목으로 일정 금액을 전달하고 빠르게 명도를 마치려고 합니다

    

    - 명도(이사)비용의 지급은 의무 사항은 아니며, 빠른 시일 내에 명도를 하는 것이 낙찰자 입장에서도 낙찰잔금 납부 이후 부동산을 인도를 늦게 받게 되면 그에 따른 기회 비용 측면에서도 손해이므로, 적정한 금액의 명도(이사)비용을 책정하여 지불하는 것이 좋을 수 있습니다

 

    - 대략적으로 1억 원당 최대 100만 원,  평당 10만 원 정도를 얘기하나 이에 대한 기준은 없으니 각자 상황에 따라 판단을 해야겠습니다

 

 

 6. 체납관리비

    - 현장 임장을 통하여 아파트의 경우  관리사무소를 통하여 확인하자고 하였던  체납관리비가 있는 경우,  공용 부분에 대하여서는 낙찰자가 부담하게 됩니다.   3년 이내의 체납관리비에 대하여만 해당되나,  이 또한 관리사무소에서는 전용 부분에 대한 것이나 3년 이상의 체납관리비에 대하여서도 요구를 할 수 있으니 상황에 따라 협상을 잘해나가야 합니다

 

   - 대략적으로 아파트 체납관리비 중 공용 부분의 관리비는 60% 정도를 차지한다고 합니다

 

 

 7. 수리비 

    - 신축의 경우는 수리비가 필요없지만, 구축을 낙찰 받은 경우 매도나 임대를 위해서 수리가 필요할 수 있습니다. 

 

    - 셀프 수리를 하는 경우에는 재료비만 들어가겠지만,  업체에 맡길 경우에는 수리 범위에 따라 비용이 높게 발생 할 수 있습니다.

 

    - 요즘은 셀프 수리에 대한 것을 안내하는 사이트나 블로그, 유튜브도 많지만,  업체 견적도 여러 곳을 통하여 받을 수 있도록 하는 앱이나 사이트가 존재하니 여러 곳에 비교 견적을 받아 보시기 바랍니다

 

    - 다만 업체에 전체를 맡길 경우에는 상세한 내역이나 투입 자재에 대한 정보를 사전에 학습하여 과도한 비용 청구가 없는지도 봐야겠습니다

 

    - 인테리어 관련해서는 나중에 다시 정리를 하겠습니다

 

 

 

이상과 같은 비용에 대하여 사전에 예상 투입 비용을 확인해 본 후,  본인의 투자 수익 규모와 예상 매도가격을 정리해 보면,  입찰가에 대한 감을 잡을 수 있을 것입니다

 

보통 현재의 매물 시세와 감정가 등을 통하여 예상 입찰가를 정하는 경우도 있다고 하지만,  대출을 받는다면 대출 가능액이 얼마인지,  상태에 따라 얼마만큼의 수리나 명도 비용이 발생할 수 있는지 등을 사전에 고려해 본다면 낙찰 가능한 입찰가 산정이 아니라,  잃지 않는 투자를 위한 입찰가가 얼마인지를 산정할 수가 있으니 이점을 잘 고려하여 입찰가 산정에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.