13. 경매 - 소유권 이전 후 임대 또는 매매 시 알면 좋은 것

 부동산 경매 낙찰 이후 명도까지 마셨다면,  해당 주택에 대하여 임대를 할 것인지, 매매를 할 것인지에 따라 해야 할 것들이 달라질 것 같습니다.  임대든 매매든 진행함에 있어 알면 좋은 것들에 대하여 안내 드립니다

 

경매공부 표지

 

 

 

안녕하십니까.  공부하Go DoIT  입니다

 

경매로 부동산을 낙찰받은 후 명도까지 마치셨다면,  해당 주택을 임대할 것인지, 매매를 하여 차익 실현을 할 것인지를 정해야 합니다.   이에 따라  어떤 금액으로 임대나 매매를 해야 하는지, 수익률을 고려한 판단을 해 봐야 할 것이고,  인테리어를 어떻게 할지,  부동산 매물을 내 놓기 위해 어떻게 홍보할 것인지 많은 고민을 해야 합니다.

 

 

1. 수익률 계산 하기

▶ 낙찰 받은 주택을 임대 또는 매매를 한다면,  총 투입된 비용에서  예상 매도가나, 임대 수익에 대한 것을 통하여 예상 수익률을 판단해 볼 수 있겠습니다.

 

▶ 요즘같이 거래가 뜸한 상태에서는 매도가나 전월세가를 책정하기가 어렵기도 하고, 실현되기도 어려운 점이 있지만,  경매를 통하여 싸게 낙찰을 받았다고 한다면,  본인이 생각하는 수익률을 조정하여 예상 가격을 책정해 봐야겠습니다.   

 

 

수익률분석표_대출가능액 계산표.xlsx

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▶ 수익률을 계산하기 위해서는  초기 투자금에 대한 정리를 해 보아야 합니다.

   

   투자금 = 낙찰가 + 취득비용 (취득세/법무비용) + 기타 비용 (명도비/미납관리비/수리비/중개수수료)

    

▶ 이때 대출을 받는다면 대출에 따른 이자를 계산하고, 중도상환수수료에 대한 부분도 확인을 해 봅니다.  매도를 한다면  예상 매도가와  양도소득세, 기타 지출에 대한 것을 산정하여 입력하면  자기 투자금에 대한 수익률이 계산이 됩니다

 

▶ 마찬가지로 월세 임대를 높는다면,  월 임대료에 대한 산정을 통하여  수익률 계산이 될 것입니다

 

 

  

매도 시 노하우

▶ 빨리 매도를 하려고 한다면 가격을 낮게 내놓으면 가장 쉬운 방법이겠지만,  경매를 통한 투자의 목적이 수익률을 극대화시키겠다는 것인 만큼 매도 시에도 나름의 전략이 필요합니다

 

1. 부동산 매매의 성수기 비수기를 확인하라

  - 요즘 같이 부동산의 경기가 안 좋은 시기에는 안 맞을 수도 있지만  보편적으로 1년을 볼 때 부동산 시장에서 가장 수요가 많은 시기는  연초에 회사 입사 등으로 직장 근처로 몰려드는 사람이나,  학기 시작 전에 학생들의 이동 수요가 많습니다.   

 

   - 대략 12월 중순에서 2월 초 정도와  8월 중순과 9월 초순이 그나마 1년 중으로 볼 때의 성수기라고 할 수 있습니다.

 

   - 이는 일반적인 패턴으로 해당 지역의 개발 호재나 입주물량의 추이를 확인하여 판단을 해야 하는데,  통상 낙찰에서 명도까지는 약 2 ~ 3 개월의 시간이 소요가 되니, 낙찰 이후 3개월 되는 시점이 어떤 추이에 있는지를 따져 보는 것도 사전에 출구 전략을 고려한 입찰 노하우가 되겠습니다.

 

 

2.  빈집이 유리하다

   - 매물의 경우,  소유자나 임차인 등이 거주하기보다는 빈 집으로 언제든지 입주 가능한 상태의 집을 선호합니다.  사전에 입주 청소나 집에 맞는 인테리어 등을 고려하는 사람의 경우,  거래가 훨씬 수월해집니다.

 

 

 3. 인테리어 요령

   - 청소는 기본이겠지만,  오래된 구축을 낙찰받은 경우에는 적당한 선에서의 인테리어 공사도 효과를 볼 수 있습니다. 

 

   - 인테리어를 할 때에는 주변의 매물 상태를 확인하여 비슷한 수준에서 인테리어를 하면 좋습니다.  과한 인테리어로 인해 많은 비용이 들어간다면 수익률이 안 좋아질 수 있고,  인테리어는 매수자나 임차인의 취향에도 맞아야 함으로 깨끗하고, 수수한 정도로 하는 것을 권하고 있습니다. 

 

   - 보통 인테리어는 대형 평수는 거의 하지 않습니다.  대형 아파트를 매수하고자 하는 경우는  경제적 여유가 있는 경우로 본인의 취향에 맞게 꾸미려고 할 것입니다.

 

  - 그런 면에서 소형 평수나 빌라, 다세대 , 단독주택의 경우는 인테리어를 통하여  면적을 넓게 보이게 한다던지,  차별화된 인테리어를 통하여 가치를 올릴 수 있기도 합니다.

 

  - 인테리어 비용은 매도 시에도 비용으로 처리되어 세금 계산 시에도 유리할 수 있습니다.

 

 

  4. 매물 등록 시 요령

   - 역시 여러 곳을 공인중개사에 내놓은 것이 가장 빠른 길입니다.    부동산 주변은 물론, 비교가 되는 지역, 인근 지역의 부동산 공인중개사에도 매물을 등록합니다.

 

   - 공인중개사를 지정하여 전속으로 계약을 맺고 전담토록 하는 경우도 있습니다.  이는 별도의 비용이 들어가는 것은 아니고,  전속 공인중개사를 지정하여, 그곳에만 내놓고,  그곳을 통하여 중개거래를 하겠다는 약속과 같아서 좀 더 책임감을 가지고 중개를 하여 주니 믿고 맡길 수 있는 곳에 전속 계약을 하시면 됩니다

 

   - 본인도 무언가 노력을 해 본다면,  전단지를 만들어서 (종이 보단 코팅을 하여 바로 폐기되지 않도록 합니다)  부동산 주변에 홍보를 하는 방법도 있습니다.

 

   -  요즘은 부동산 중개 거래가 아닌 직거래로도 많이 거래를 하는데,   부동산 앱을 통하여 (직방이나 다방, 피터팬의 좋은 방 구하기 등)  매물을 직접 등록해 놓기도 합니다

 

   - 저도 시도는 해 보았지만,  블로그나 해당 주변 아파트의 카페나,  지역에 활성화된 맘카페 같은 곳에 글을 게시하는 경우도 있는데,  이는 사전에 활동을 전제로 가능하며,  처음으로 홍보 게시글을 올리면  삭제가 되기도 합니다.

 

 

 

지금까지  13번에 걸쳐  경매 진행과정 및   과정 상에서 알아야 할 것들에 대하여 정리를 해 보았습니다.   다음에는 실제 경매 참관이나  참여했던 것에 대한 이야기를 정리해 보도록 하겠습니다.

 

지금까지 봐 주시어 고맙습니다