경매 권리분석 자료 3가지 (매각물건명세서/현황보고서/감정평가서)

부동산 경매 투자를 하시는 분이라면 경매 물건의 권리분석을 위해  꼭 봐야 할 3가지 자료가 있습니다.  이는 법원에서 제공하는 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 입니다. 이 서류들을 통해 경매 권리분석을 어떻게 해야 하는지, 서류 내용 중에서 꼭 확인하여야 할 사항은 무엇인지 알려드리겠습니다.

 

 

경매 권리분석을 위해 법원에서 제공하는  "매각물건명세서"와 "현황조사서", "감정평가서"의 내용은 법원에서 직접 조사한 내용을 바탕으로 작성된 것으로 공신력 있는 자료라고 봐도 되지만,  주의를 해야 할 것은 그 작성 시기가 언제인지를 꼭 확인해 보시는 것도 중요합니다

 

 

경매 권리 분석 서류 찾기

▶ 대법원 경매정보 사이트에 접속을 하시고,  경매 물건을 검색하시면,  하단에 "매각물건명세서", "현황조사서", "감정평가서"  메뉴가 보이실 겁니다.  각각을 눌러 정보를 확인하시면 됩니다

 

 

1. 매각물건명세서

▶ 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유하고 있는 권리, 점유할 수 있는 기간 등을 기록해 둡니다.  특히나 해당 부동산에 임대차 계약에 의해 임차인이 있는 경우라면,  차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술,  거주 여부등을 확인하여 매각물건명세서에 기록을 합니다

 

▶ 또한 경매로 나온 부동산에  등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 권리가 있다면 이에 대한 사항을 반드시 기록해 두어야 합니다.  이는 법원에서 확인하여 기록하는 것으로 경매 물건의 권리 분석을 함에 있어 참고할 자료입니다.

 

 

▶ 해당 부동산에 설정된 권리관계인 지상권 등이 있는지 여부도 매각물건명세서에 기록하게 되어 있습니다

 

▶ 매각물건명세서는 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓게 되어 있습니다.

 

▶ 만약 매각물건명세서에 명시되지 않은 인수조건이 있거나 기재된 내용에 오류가 있다면 매각불허가의 사유가 됩니다. 그만큼 법원에서 공신력 있게 작성되는 문서라고 봐야 합니다.

 

 

매각물건명세서에서 반드시 확인하여야 할 사항

1. 최선순위 설정 일자  : 말소기준권리가 설정된 일자입니다.   권리분석의 중요한 요소입니다
2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 : 임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인합니다.  
3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 : 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인합니다
4. 비고란 : 유치권이나 법정지상권 등 등기부등본 상에 기재되지 않는 권리나 특별매각조건 (재매각 등)을 확인합니다

 

▶ 말소기준 권리보다 후순위라도 말소되지 않는 권리가 있으니 주의를 하셔야 합니다

1. 건물철거 및 토지인도청구에 의한 가처분등기
2. 소유자의 진정한 소유권을 다투는 것을 목적으로 한 가처분등기
3. 예고등기
4. 임차권등기
5. 유치권
6. 법정지상권, 분묘기지권

위의 내용이 등기부등본이나 매각물건명세서에 있다고 한다면 가급적 경매 입찰을 피하시는 것을 추천드립니다

 

2. 현황조사서

▶ 현황조사서는 법원의 집행관이 경매 부동산에 방문해 현재 상황과 점유 관계를 조사하여 작성하는 것입니다.

 

 

 

현황조사서에서 꼭 확인하여야 할 사항

(1) 조사일시    

     : 집행관이 경매 물건에 방문한 날짜입니다. 

     : 경매는 보통  수개월 또는 1년 이상 진행이 될 수도 있기 때문에  언제 조사한 정보인지 확인해야 합니다

 

(2) 부동산 현황 및 점유 관계 조사서 

     :  소재지 및  해당 물건에 점유자가 누구인지, 소유자인지, 임차인인지 등을 기재합니다

     :  현황조사서는 집행관이 방문하여 작성하는 것인데,  임차인 등  부재 시에는 폐문으로 부재중임을 기록합니다.  현재 거주 여부가 확인되지 못한 상황이라면 "확인되지 않았다는" 기록을 남겨 놓게 됩니다.

     :  주민센터 방문하여 '전입세대 열람 내역'을 발급받은 사실 기록

     

(3) 임대관계 조사서

    :  임차인이 거주하고 있다면  보증금 등은 얼마인지, 전입 일자 및 확정일자 등의 정보를 조사하여 기록하게 됩니다.

전입세대확인 전입세대열람원 발급방법 보는 법

 

※  '현황조사서' 주의할 점으로  참고 용도로만 보셔야 합니다.  조사 당시의 현황을 기록이므로 현재와 차이가 있을 수 있기 때문입니다.

 

3. 감정평가서

▶ 법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매물건에 대한 평가를 해달라고 요청을 합니다 이에 의해 감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하게 되고, 이를 감안하여 법원의 최저 매각가를 정하게 됩니다. 

 

▶ 감정평가사의 감정평가액은 시세와 차이가 있으며,  보통의 경우 약간 높게 평가를 하는 경향이 있다고 합니다

 

 

감정평가서에서 확인해야 할 사항

(1) 감정평가서의 서명날인과 감정평가액, 의뢰인과 감정평가목적, 소유자 등이 기록되어 있고 부동산의 기준가치와 시점과 조사기간, 작성일, 부동산의 면적과 수량, 단가 등을 확인합니다. 

 

(2) 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에는 평가목적, 근거, 감정평가방법, 기준시점의 평가개요를 기준으로 평가대상 토지의 개요, 비교표준지의 선정, 지가변동률의 산정, 지역요인, 개별요인, 기타 요인 등을 통해 토지 및 건물의 가격을 결정하게 되는데, 이 내용에 대하여 참고용으로 확인을 합니다

 

 ※  감정평가서 역시 감정평가사의 시각에 따라 평가가 다를 수 있습니다

 

(3)  감정평가요항표에는 소재 부동산의 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 기타 참고사항 등의 내용이 기재되어 있고 부동산의 위치와 지적개황도, 현장사진 등이 평가서에 포함되어 있어,  주변 및 부동산 관련 사진 등을 확인하실 수 있습니다.  이때 주의 깊게 보셔야 할 항목이 공부상 차이가 있는지 여부와 주변의 환경 관련한 사항을 확인해 보시기 바랍니다.

 

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지금까지 경매물건의  권리분석을 위해 법원에서 제공하는 중요 문서 3가지에 대하여 알아보았고, 이 해당 문서에서 꼭 확인을 해야 하는 사항에 대하여 알아보았습니다.  경매 물건에 대한 권리분석과 함께 현황에 대한 파악이 끝났다면 다음에는 경매 물건의 입찰가 산정을 위한 조사를 진행하셔야 하겠습니다.

 

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