[대한민국 아파트 부의 지도] 2018년 통해 오늘을 본다

 

안녕하세요  공부하Go DoIT 입니다.

 

 2018년 출간되어 이미 오래된 고전처럼 느껴지지만,  아파트에 대한 시장을 이해하기 위한 분석자료 들이 많이 포함되어 있어 유익하게 봤던 책이었습니다.  그 당시를 살아봤고,  지금의 상황과도 유사한 사이클을 지나는 시점이 아닌가 싶어서 다시 꺼내 들어 봅니다.  

 

 목차를 보면,  누구나 다 관심사항이  내가 집을 사야 할 때인지,  산다면 어디에 사야 하는지에 대한 질문을 하고 답을 준 것으로 보입니다.   입지는 물론 당시 개발 사항과 향후 25년까지의 계획도 포함되어 있습니다.

 

그래서 지나온 시간과,  출간 당시의 미래였던 현재의 모습과 비교해 보는 재미도 있는 것 같습니다

​

저자 소개  - 이상우

▶ 서울대 공학(학사,석사)과 경영학(학사)를 전공.  2011년부터 <한경비즈니스> <매경이코노미>가 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올리고 있다고 합니다.  저자가 쓴  <월간 부동산 라이프> 는 정확한 시장분석과 투자 전망을 제시하는 것으로 부동산 전문가들 사이에서는 '교과서'로 통한답니다.
​

​
부자들은  왜 모여 살까?

 

▶ 부촌이란 돈이 많은 사람들이 모여사는 동네만을 일컫는 것은 아니다.  부자는 거저 운으로 얻어걸린 사람이 아니라, 오랜 시간에 걸쳐 쌓아 올린 부에 대한 철학을 가진 사람이다.  그들을 색안경을 쓰고 보아서도 안된다.

 

▶ 근묵자흑(近墨者黑) 이라고 했던가.  부촌에 살고 싶어 하는 이유는 부에 대한 관념 체계를 배우고, 그들의 사고와 생활 방식을 익히며 살아간다면, 나 또한 부자가 될 수 있지 않을까 

​▶ 부자들은  자신들의 네트워크를 형성하고 살아간다.  살아가면서 평소의 생각과 가치관이 비슷한 지인과의 관계는 중요하며,  부모 세대를 넘어 자녀들에게도 좋은 인적 네트워크를 만들어 주고자 하는 마음에서 부촌을 이루고 살아가는 것이 아니겠는가?

 

​
부동산을 찾는 황금열쇠 5가지

 

☞ 저자는 고소득 직장, 교통 호재, 교육 환경, 자연환경, 도시 계획을  5가지 황금열쇠라고 하고 있습니다.  이중  3가지를 갖춘 곳을 찾는 것은 사치고,   2가지만 충족해도 부동산 매매를 고려해 보자라고 말하고 있습니다.   당연히 이 열쇠 중 어떤 것을 선택할 것인가는 사람에 따라 다를 것이고,  연령이나 결혼여부 등 자신의 여건에 따라 달라질 수 있을 것입니다. 어떤 선택을 하더라도 우리가 봐야 할 황금열쇠는 무엇인지는 알고 있어야겠습니다

 

 

▶ 이때 조건에 부합되더라도 본인의 소득이나 재정상태에 따른 가격을 비교 안 할 수는 없을 것이다.  이때 저자가 언급한 개념은  

 

"PIR (price to income) 소득대비 주택 가격 비율"

    - 예를 들어 연 소득이 1천만 원인 가구가 1억 원짜리 주택을 구매했다면 PIR 은 10이 된다

    - 책에서는 그 당시 2018년 PIR을 8로 명시하고 있다.   

    - 22년 5월 기준으로는 서울의 PIR 은 9.9 로 더 높아졌기에  대부분의 사람들이 집값이 너무 올랐다는 생각을 하게 되는 것이다

 

▶ 부족한 부분을 대출 등의 레버리지를 통하여 감당하는데,  PIR  고려없이 주택을 매수한다면,   삶의 질이 떨어지는 것은 물론,   평생 빚만 갚다가 여생을 보낼 수도 있다

 

 

 

황금열쇠 1.  고소득 직장

 

☞ 서울에서 어디가 고소득 직장이 많이 분포하는지 굉장히 자세하게 설명이 되어 있습니다. 고소득 밀집 지역이 주택 가격 상승지역과 연관이 높기 때문인데,  직주근접의 곳도 있지만,  편도 20분 정도도 고급 주거지로 자리 잡은 곳들이 많습니다

 

▶ 이를 통해 서울의 3개 주요 업무 지구를 살펴본다. 
   1)  4대문 지구 (흔히 CBD : Central Business District : 중심업무지구)
       - 광화문은 행정과 외교의 중심지로, 을지로는 대형 은행의 본거지로, 서울역과 남대문은 대기업

 

   2) 강남 (GBD : Gangnam BD)
       - 과거 IT 업계를 대표하던 테헤란로. 강남 파이낸스센터.  서초구 삼성의 계열사 등 고소득 직장이 몰려 있는 곳
   

   3) 여의도/마포 지구 (YBD : Yeouido/Mapo BD)
      - 여의도는 대표적인 고연봉 직장인 금융권이 밀집.  공덕동과 합정동으로 출퇴근 편리성을 자랑하는 마포가 급부상

    이 밖에도, 송파와 강동, 구로와 가산디지털단지, 성남, 과천, 수원, 용인, 화성 등이 대기업이나 고소득 기업들 밀집지역

 

​☞ 코로나라는 특수성으로 재택근무가 늘었다고는 하나,  개인의 문제가 아니라  기업이 밀집되어 있고,  성장해 나가는 업종들로 집단화되면서 그 시너지를 발휘한다고 볼 때,  사무실이 많은 지역과 주택의 수요는 밀접한 관계임을 알게 됩니다

 

황금열쇠 2.  교통 호재

☞ 교통호재의 핵심은  편리성과 정시성입니다.  특히 정시성 때문에 신규 도로의 발달보다는 철도교통의 발달이 부동산 가격에 크게 영향을 준다고 합니다.  그러하기에 지하철 및  철도망의 변화에 관심을 가져야 합니다

▶ 서울 지하철의 연장 노선에 주목하라. 
 (1) 3호선과 운정 신도시
 (2) 4호선 연장선, 진접선 완료
 (3) 하남에 수혜 안길 5호선 연장
 (4) 의정부 민락, 남양주 별내,  양주 옥정  등  교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장
 (5) 8호선 연장 노선,  별내선

▶ 서울과 수도권의 신규 노선들. 
 (1) 신림선 (여의도 ~ 서울대)
 (2) 동북선 (왕십리 ~ 상계)
 (3) 위례신사선 (위례 신도시 ~ 신사)
 (4) 신안산선 (안산/시흥 ~ 구로 ~ 여의도)
 (5) 월곶판교선 (월곶 ~ 안양 ~ 판교)
 (6) 위례 과천선 (위례 신도시 ~ 과천)

▶ 수도권 교통의 혁명 : GTX  (Grand Train Express)
 (1) GTX-A (파주/운정  ~ 동탄 신도시)
 (2) GTX-B (마석 ~ 송도)
 (3) GTX-C (의정부 ~ 금정)

​

☞ 2018년 당시에도 세워졌던 계획들이, 2023년 현재에도 아직 착공도 안 된 것들이 있는 것을 보면서,  교통 설비의 확충은 장기간을 바라보고 가야 함을 배워 봅니다.

 

 

 

황금열쇠 3.  교육 환경

​
☞ 명문 학교 주변이나, 학원가 밀집 지역의 주택 가격이 높은 이유는 우리나라에서의 학구열 때문도 있겠지만,  수준 높은(?) 친구들을 사귀길 바라는 마음에서 부모님들이 선호하는 입지로서 교육 환경이 좋은 곳을 선택하는 것 같습니다.

 

▶교육 환경에 따른 추천 지역은
  (1) 대치/역삼동 학군의 위력
  (2) 목동 학원가.  고소득 직장인이 많은 여의도로 통근하는 사람들이 많이 거주하는 곳이 목동.  요즘은 마포 대흥역 인근 지역에 강남 유명 학원의 분점이 들어서 있다

  (3) 노원구 중계동. 광진구 구의동  강북의 독보적인 강자
  (4) 분당/일산/평촌 .  경기도의 대표주자

 

​

황금열쇠 4.  자연  환경

▶ 어느 때보다 숲세권이 부각되고 있다.  한강변은 물론 잘 정비된 하천 주변,  대규모 공원 등 인접은 사람들이 언제나 선호하는 곳이다

▶자연환경에 따른 추천 지역은
  (1) 한강 보다 나은 하천의 접근성 : 양재천, 탄천, 성내천, 안양천
  (2) 서울 4대문 지역의 공원
  (3) 환골 탈태의 서울역, 용산역
  (4) 성수동. 연남동,  서울숲의 가치

​​

 

황금열쇠 5.  도시 계획

 

 

▶우리나라에서 도시계획의 큰 문제점은 연속성이 없다는 것. 정권이 바뀌면 그에 따라 뒤집히기 일쑤였으니 말이다.

   재건축,  재개발, 리모델링 등  주거정비 사업등이 전개되면서 기존의 입지를 완전히 바꿔 놓고 있다

▶ 주거 환경변화와 주택 가격 상승을 이끈 뉴타운,  재건축, 재개발 사업,  역세권 개발 사업

 

☞ 도시계획의 수립과는 별개로 실행되는 기간이나 과정은 상황이나 여건, 정권의 방향에 따라서도 많이 바뀌는 것 같습니다.  2018년 당시 서울과 수도권의 개발 계획은  원형 보존을 원칙으로 많은 제약과 규제로  멈춰 있었다면,  새로운 윤석열 정권에서는  신속하게 , 수도권의 광범위 지역을 대상으로 도시 계획 사업을 추진하고자 하고 있습니다.   다만 이것이 양극화의 모습으로 가지는 말아야 할텐데

 

​공부하Go DoIT 의 배운 점

 

☞ 내가 살고 (Live) 싶은 곳,  내가 살(Buy) 수 있는 곳.   이 간극이 적다면 얼마나 좋을까요

 

☞ 내 삶 뿐 만 아니라 , 자녀에게까지 이어질 것이기에 더욱더 신중하게 고민을 해 봅니다.   

 

☞ 2018년 하락의 기미가 보이고, 21년 대반전의 주행이 시작될 때,  이 도서를 먼저 읽어 보았다면, 지금과는 다른 선택을 했을 것도 같습니다.  ​

 

☞ 부동산 시장에 사이클을 이해하고,  지난 계획과 실행 여부,  변화된 모습을 지켜보면서,  다음을 예측하거나 기회를 포착할 수 있기를 바래 봅니다.

☞  몇 억, 몇 십억씩이라는 주택의 금전적 가치 외에도 삶의 질적인 측면,  미래의 우리 자녀들이 누렸으면 하는 인적 네트워크 형성까지도 중요함에 공감하면서 종잣돈 모으고,  철저히 준비해서 나은 선택을 할 수 있도록 해야겠습니다