부의 계급을 높이는 부동산 "입지센스"를 읽고 - 훨훨님

훨훨 박성혜 대표님의 "입지센스"를 읽고 부동산에 가치를 파악하는 여러 입지에 대한 식견을 넗히게 됩니다.

 

 

 

안녕하세요  공부하Go DoIT 입니다.

이번 도서는 요즘 부동산 경기가 안 좋은 상황에서  미래를 준비하는 공부를 하고 있는 분들이  상급지로 전환할 수 있는 노하우를 배우고자 할 때 읽게 되는 책입니다. 

 

 

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저자 소개  - 훨훨 (박성혜)

 

▶ 가난한 부모 밑에서 태어나 어릴 적 비닐하우스에서 살았고,  공무원으로 주거복지 업무를 담당하면서,  자신과 처지가 비슷한 소외계층의 내 집 마련을 도우며 살아왔다고 합니다.   

▶그 때의  경험으로  청약, 분양권, 재건축, 재개발 등 부동산 투자 전반의 공부와 실전 노하우를 쌓게 되었고,  부동산 입지 분석 전문가로 성장하여 책도 쓰고, 강연도 하고, 유튜버로도 소식을 전하고 계십니다

▶ 물론 책 속에는 어려웠던 시기는 물론, 어떻게  부동산 입지 분석 전문가로 성장하였는지,  수많은 노력과 학습,  강의 수강, 임장에 대한 얘기도 언급을 하고 있습니다

 

 

☞ 하루 아침에 성공이 다가오는 것은 아니며, 누구나 그만큼의 노력과 열정이 있어야 함을 다시금 알게 됩니다.   불과 몇 개월의 공부로 많은 것을 알았다 하는 것도  자만심임을 깨닫고 쉼 없이 부동산 학습을 꾸준히 해 나가야겠다고 마음 먹어 봅니다

 

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"입지"가 답이다

▶ 부동산 시장은 긴 상승장 이후,  금리 인상과  조정책 변화에 따른 시장 불안이 커지면서,  부동산 시장은 급랭을 하였고,  전국 어디에서는 하락세로 인해  역전세와   영끌하여 부동산의 매수했던 이들의 애간장을 태우고 있습니다.

 

▶ 전반적인 하락세의 기조이지만,  부동산 규제가 완화 되는 분위기로  중하급지의 매물은 쌓여도 상급지와 똘똘한 지역은 다른 양상을 보이고 있는 것 같습니다.

 

▶  하락장에 덜 내리고, 상승장에 더 오르는 차이는 무엇일까요?   집의 종류에 따라서도 다르고, 신축이냐 구축이냐, 역세권이냐 비역세권이냐 등,  또는 아파트냐 오피스텔, 빌라냐 등에 따라 차이가 날 수 있겠지만,  결국은 이 모든 것이 입지의 차이에서 오는 결과물이라고 생각을 합니다

 

☞ 실제 경험담을 솔직하게 책 속에 담아 주었기에, 이해는 쉽게 되었습니다.   흙수저에서 강남에 입성하기 까지,   이 성공 체험에 수많은 실패의 사례도 있어서  울고 웃고 했던 지난 날들을 상상해 보면서,  본인의 노력 외에도 시대에 맞는 운도 좀 있었다는 생각도 해 봅니다.   

 

 

​ 좋은 입지란 무엇인가?

▶ 입지 분석 전문가들이 얘기하는 것으로 입지 요건으로 "교통" , "교육", "상권", "자연환경"을 얘기하는데,   결국 직장, 교통 호재, 교육 환경, 자연환경 등을 꼽을 수 있을 것입니다

 

▶ 이 중에서도 훨훨님은 황금입지의 네 가지 요건을    
   

    - 지역의 기본기가 탄탄한 지역으로 주변 인프라가 갖추어져 있는 지역

    - 서울의 확장 지역으로 미래 성장 가치를 가진 지역

    - 부동산 트렌드 선도 지역.   결국 그 지역의 대장 지역, 아파트

    - 직주근접 택지지구로 새롭게 조성되는 지역

 

  이 요건들은 좋은 입지를 만드는 본질적 요소로, 앞으로 시간이 얼마나 지나든 크게 변하지 않을 것이고,   "사람이 선호하는 주거 지역의 요소들"이라고 설명하고 있습니다.

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좋은 입지를 선점하기 위한 나의 입지 센스

▶ 입지 센스의 기본은  ‘나’를 아는 것에서 시작된다고 합니다

     - 내 가용 자금으로 투자 가능할 것.

     - 내 니즈에 부합할 것.

     - 앞의 두 조건을 만족하며 가장 입지 가치가 높을 것.

​▶ 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기 
     - ‘기본에 충실한 투자’로서 네 가지 황금입지의 요건에 부합하는지를 판단하고

     - 향후 3년 유망입지나,  착공 시작한 교통망을 주목하라

     - 사람들이 선호하는 확실한  매력 요소를 가진 물건인가를 분석한다

     - 그런 후, 레버리지를 해야 한다면 내가 감당할 수 있는 수준인지를 판단한다

 

▶ 최적의 입지 선정하기
     - 내 자산을 한 단계 업그레이드할 수 있는 투자를 한다

     - 지역의 시세를 파악하고, 시계열적인 정리를 통하여 입지의 서열을 매겨본다

     - 최종의 목표는 "내 가용자금으로, 내 상황과 목적에 적합하고 저평가된 곳"을 찾는 것이다

 

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상급지로의 징검다리 전략

▶ 내 집은 비싸게 팔고, 갈아탈 집은 싸게 사는 성공률 100% 타이밍 
    - 호재가 실현되기 전에 갈아타라.

    - 내가 상급지로 갈아탈 여력이 된다면 바로 그때 갈아타면 된다.
    
▶ 시장 분위기를 보고 매수·매도 시기를 결정하라
    - 상승기에는 선 매수·후 매도가 좋으나,  요즘 같은 하락기에는 선 매도·후 매수가 필수다.

▶ 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기 
    - 비과세 혜택을 누리면서 선호지역, 상급지로 갈아타기

 

▶ 무주택자의 갈아타기

    - 종잣돈에 맞게 내 집 마련의 기회를 모색하거나,  분양권이나 정비 사업으로 새것이 될 낡은 집을 매수하는 입주권 시장도 관심을 가지고 봐야 한다

 

 

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공부하Go DoIT 의 배운점

 

☞  입지 분석 전문가로서  서울 25개구에 대한 입지 분석 결과도 보았었습니다.  황금입지라고 표현을 했지만 그 입지가 좋고 나쁨을 판단할 수 있고,   향후 미래가치가 늘어날 것을 예측할 수 있는 입지 센스를 갖추기 위해 지속적으로 부동산 시장을 모니터링하면서  시세 트레킹한 결과를 통하여  비교 분석해 나가야겠습니다. 결국 이를 위해 손품은 물론 발로 뛰는 임장에 대하여서도 강조를 하시니 따라 해 봅니다

 

☞  22년 초만 해도 부동산의 가격이 상승하면서,  어떤 지역이든 투자만 했다 하면 상승했던 곳들이 있었습니다.  그러나,  부동산 경기는 급격히 빠졌고,  무리한 레버리지와 역전세로 어려움을 겪는 이들도 주변에 많이 있습니다.   이 속에서도 고통은 있지만 버틸 수 있는 힘을 주는 것은 역시나  황금입지에 대하여 투자한 사람들은  "부동산은 우상향 한다.   좋은 곳은 먼저 선행적으로 반등한다"는 믿음이 있는 사람들이겠지요.  

 

골이 깊으면 산이 높다고, 잃지 않는 투자를 위하여 입지 센스를 키워가야겠습니다