2040 서울도시기본계획 [서울 부동산 절대원칙] - 빠숑

빠숑 김학렬님의 "서울 부동산 절대원칙" 을 통하여 부동산을 바라보는 식견을 넗히고자 합니다.  책의 내용을 정리하며 머리속에 담아 봅니다.

 

 

 

안녕하세요  공부하Go DoIT입니다.

 

따끈따끈한 새책을 저번 주 받아 들었는데,  이제야 정리를 해 보내요

설 명절로 시간이 많은 듯 하여도  가족과 함께,  때로는 호사로운 잠자리로 느긋함의 극치를 보여준 연휴를 보냈습니다.

 

다시 일상으로 돌아가 회사 업무는 물론,  부동산 공부를 다시 시작해야겠습니다.

 

오늘 정리할 책은 스마트튜브 운영자 이면서 부동산 인플루언서이신 빠숑 김학렬 님의  [ 서울 부동산 절대 원칙]을 정리해 보도록 하겠습니다

 

 

저자 소개  - 김학렬 (빠숑)

▶ 네이버 블로그, 카페는 물론 유튜브에서도 활동을 하고 계시는 분입니다.  시장조사와 관련한 연구소와 활동을 통하여 한국 부동산의 과거와 현재를 꿰뚫고 있는 전문가라고 할 수 있겠습니다. 

 

☞ 제 개인적으로도 블로그 칼럼과,  매일 아침 뉴스 브리핑을 출근길에 들으며,  부동산에 대한 인사이트를 넓혀 가고 있어 큰 도움을 받고 있는 분이기도 합니다.

 

 

부동산 절대 원칙에서 서울을 강조한 이유

☞ 이전에 읽었던 책 중에 [부동산 절대 원칙]이라는 책에 대하여서도 정리를 하였었는데,  이번에는 [서울 부동산 절대원칙]이라고 서울이라는 특정 지역을 넣어,  서울 지역 부동산 투자의 원칙을 설명해 주십니다.

 

 그런데, 단순히 정부에서 발표한 서울 지역의 2030 서울플랜과 2040 서울도시기본계획에 대한 내용을 정리해 주는 느낌도 들지만,  그 이전부터 서울이라는 입지가 가지는  수백 년 역사적인 사실과 함께,  현재 대한민국 상황에서 가지는 상징성에 대하여서도 알 수 있게 되었습니다.   

 

 

 

서울,  강남의 위상

▶ 서울의 가치는 과거에도,  현재에도 압도적입니다.

 

     - 22년 11월 현재 17개 광역 시 중 가장 시세가 높고,  매매 시세는 평단 4,169만원,  전세 시세는 1,993만 원,  전세가율은 47% 로,  지난 5년간 매매 시세는 84.2%,  전세는 40.3% 상승해서 매매 상승률은 전국 1위다

 

     - 매년 서울의 인구가 조금씩 줄어들고 있지만 면적 대비 인구밀도는 상하이나 도쿄 보다 높을 정도이다

 

     - 이렇듯 서울의 인구가 줄어드는 이유는 수도권으로 인구 이동이 이루어 지고 있기 때문

 

     - 하지만 서울의 일자리는 그 어떤 지역과도 비교할 수 없을 정도로 압도적이기에 서울의 수요는 인구가 줄어도 한정된 면적에 가장 많은 일자리를 가지고 있음으로 해서 부동산으로서의 가치는 큰 것이다,

 

     - 이러한 서울의 위상은 조선시대로 거슬러 올라가,  개성에서 한양으로 조선의 수도를 정하게 됨으로써 시작되었다.   5백여 년간 조선의 수도로서,  4대 문 안에 고위직은 물론,  나라의 일을 하는 공무원들이 모여 살게 되었다.

 

     -  해방이후, 서울시의 행정구역은 1995년이 되어서 지금의 총 25개 구 행정구가 완성되었다.

 

 

▶ 서울특별시 강남구의 탄생

 

      - 조선시대 때 부터  서울의 중심은 종로구와 중구 였는데,  한남대교가 1969년 개통이 되고,  1970년대 경부고속도로가 개통이 되고  강남이 개발되기 시작하면서,  대규모 주거 환경 조성 및 명문학교가 강남으로 이전하게 되면서 그 위상이 높아지게 되었다.

 

     - 그 이후, 강남을 중심으로 백화점 등 대형상권이 조성되고,  고급 브랜드 아파트가 들어서면서 강남이라는 지역 브랜드가 서울의 프리미엄을 올리는 강남의 위상이 공고히 해졌다

 

     - 

  

 

2030 서울 플랜  - 서울의 1차 뉴타운

 

▶ 서울 외곽이 아닌 서울 내에 '재정비 촉진 지구'라는 이름으로 낙후된 구도심 시가지의 주거환경 정비 사업이 진행되었다.   그 시범 뉴타운으로 "은평뉴타운" , "길음뉴타운", "왕십리 뉴타운"이 먼저 선정되어 추진되었다.

 

  - 이들 뉴타운은 강북 지역에 집중되어 혼자만 잘 나가던 강남의 대안으로 뉴타운 사업을 추진하였다

 

   (1) 길음 뉴타운

     :  가장 먼저 완성 단계로 돌입했고, 시세 상승률도 가장 높았다.  이는 일자리가 많은 종로공 중구로의 출퇴근이 용이하여 수요층이 확실했다.

     :  또한 낙후된 주거지 였기에 이해관계가 복잡한 상가나 업무 시설이 없어서 빠른 추진이 될 수 있었다

    

     : 길음 뉴타운에 투자할 계획이라면,  향후 장위뉴타운을 주목할 필요가 있다.  

 

  ☞ 길음동 하면  서울 사람들에게 부정적인 시각의 장소가 있다.  미아리 텍사스촌이라 불렸던 사창가가 그 지역인데,  그곳이 다 없어지고, 새롭게 뉴타운이 형성됨으로써 큰 변화를 안겨 주었을 것이다.  또한 경전철의 개통으로 일부 구간에서의 교통난이 해소된 면이 있지만,  개인적으로는 이미 다 호재에 반영이 되지 않았는가 하는 아쉬움도 남는다.   서울에서 길음 뉴타운이 더 커질 것이라는 생각이 덜한 이유가 이것일 것이다

 

 

    (2) 은평 뉴타운

      :  은평 뉴타운 하면 친환경 입지가 가장 먼저 떠오른다.  북한산 둘레길을 통해 나이 드신 분들의 도시라는 느낌도 살짝 든다

 

      :  또한 은평 뉴타운을 조성하면서 부족했던 것이 대규모 상업시설이었는데,  초기에 비해서는 조금씩 개선되는 모습을 보이고 있어 삼송신도시에 스타필드가,  구파발역에 은평롯데몰이,  원흥지구에는 이케아와 롯데아울렛이 오픈하였다

 

    ☞  개인적으로 은평뉴타운은 누가 보더라도 실거주 목적의 분들이 특히나 은퇴자들이 친환경 지역으로 선호도가 높은 지역이다.  그런 면에서 주변에 편의시설 및 병원 같은 것이 입주했으면 좋겠다

 

 

    (3) 왕십리 뉴타운

      - 시범 뉴타운으로 지정은 되었지만 개발이 더디게 진행되어 가장 늦게 뉴타운으로서 커가고 있는 곳이다.

 

      -  왕십리역 자체가 복합 환승센터가 되어, 여러개의 지하철 노선이 겹쳐 있으며 향후 GTX 까지도 들어설 예정이어서 성장가능성은 가장 높은 지역으로 꼽을 수 있다.

 

      ☞  한가지 아쉬운 점은  교육과 관련한 학군 입지면에서 부족함이 아쉽다.  이는 단기간에 해소될 수 있는 상황이 아니기에, 두고 두고 왕십리 뉴타운의 아쉬움이 될 것 같다

 

 

 

2040  서울도시기본계획

 

▶ 6대 키워드 :  보행일상권, 수변공간, 중심지 혁신, 도시계획대전환, 철도 지하화, 미래 교통 인프라

 

 (1) 보행일상권

     - 주거, 일자리, 여가가 도보 30분 내로 다양한 기능을 복합적으로 누릴 수 있는 공간으로 만든다

         

     -  투자자라면 향후 이를 위해 가보아야 할곳이 어딜까?

         : 역시나 일자리가 있는 곳 주변으로 발전하게 될 것이다

         : 또한 여가. 즐길 거리가 있는 곳으로 눈을 돌려야 한다.

 

 

   (2) 수변 공간

        -  서울이 품고 있는 것은 산도 있지만, 한강을 포함한 하천들이 있다

        -  이 61개 하천이 25개 자치구 전역에 고르게 분포하고 있기에,  이 공간을 녹지, 체육공간으로 활용함은 물론,  개성을 살린 입지별 수변 활성화 전략을 수립하였다

 

        - 그래서 수변 명소를 조성하고,  대중교통을 통하여 접근이 용이하도록 하고,  지역 경제의 활성화까지 꾀할 수 있도록 개발할 계획을 가지고 있다

 

 

 

   (3) 중심지 혁신  - 서울 도심, 여의도, 강남의 3 도심 기능 강화

        -   서울 도심을 4+1 축으로 확산

             : 도심 비즈니스 허브 : 광화문 ~ 시청

             : 역사 문화 관광 허브 : 인사동 ~ 명동

             : 신산업 허브 : 세운지구

             : 복합 문화 , 패션, 뷰티 허브 :  DDP

             : 도심부 글로벌 상업축 :  광화문 ~  DDP

 

        - 글로벌 금융 중심의 여의도를  용산의 국제 업무 연계로 글로벌 혁신 코어로 조성

 

        - 테헤란로 중심으로 한 강남을 국제교류 복합지구조성으로 잠실, 서초로 확산

 

 

    

    (4) 도시계획 대전환

        - 획일적이었던 도심 스카이라인 관리 기준도 완화하여 도시경관을 전환

 

 

 

     (5) 철도 지하화

         - 도시 공간 활용 측면에서 지상 철도 및 차량 기지를 지하화 하고 개선하여 공공 기여는 물론 토지 가치 상승을 유도

 

 

 

      (6) 미래 교통 인프라

          - 모빌리티 허브 서울을 만들기 위해,  자율주행버스 노선,  미래형 교통 수단인 UAM, 드론 배송 등 구축

 

 

 

☞  2040 서울도시기본 계획이 발표된 사항을 책을 통하여 일목요연하게 알게 되고, 이에 따라 관심을 가져야 할 지역 및 입지에 대하여 인사이트를 얻게 되었다.   부동산 투자자로서의 미래는 아직 멀었다고는 하지만,  투자자로서 미래에 대한 변화에 대하여 정부 차원에서의 계획에 대하여 구체적으로 파악하고, 그에 따른 변화의 모습을 예측하고,  준비해야 함은 배웠다.   2040년이라는 날이 먼 미래의 얘기일 듯 하지만,  그것을 이루기 위해 지금부터 준비하고,  정부가 실행해 나가는 것에 대하여 관심을 가지고 봐야지 진정한 부동산 투자자로서 커 나갈 수 있을 것이다

 

☞ 이 책이 알려 주고자 하는 사항도 바로 이런 것이 아닌가 싶다.  서울을 알면 우리나라의 미래 부동산의 변화를 알게 되는 것이고,  선행적으로 변화를 이끄는 서울의 모습 속에,  다음 광역시나 지자체에서의 변화도 같은 흐름을 따라 갈 수 있음을 이해한다면,  빠숑님이 왜 서울의 부동산 절대원칙을 저술했는지 속뜻을 이해할 수 있을 것 같다.

 

 

 

부동산 절대 원칙 기반의 미래

☞ 우리는 이미 부동산 절대 원칙에서 부동산의 가치를 극대화 시키는 요소에 대하여 알고 있다.

일자리,  그에 따른 교통망,  상권,  학군,  환경적 입지.   5개 입지에 대하여 서울의 미래는 어떻게 변화할지를 미리 알려 주시는 것 같다.

 

 

 (1)  국제 도시 경쟁력 측면의 일자리

      -  글로벌 서울을 만들어 나가기 위해 여의도 디지털 금융 특구

      -  글로벌 유니콘 기업 육성 확대로 K-뷰티로 중구, DDP  

      -  일자리 천국 강남,  

      -  부도심으로의 창동 상계,  청량리,  왕십리,  상암,  수색,  마곡 , 용산, 가산, 구로 

 

 

  (2) 6대 융,복합 산업 거점

       -  홍릉 : 바이오 의료 클러스터

       - 상암, 수색 DMC : 문화 콘텐츠 + VR / AR 등 신기술 접목 고도화

       - 마곡 M 밸리 :  R & D 융, 복합

       - 가산, 구로 G 밸리 :  IoT 중심 혁신 활동 공간

       - 양재 , 개포 :  AI ,  빅데이터 등 신산업 R&D 캠퍼스 

       - 공동 : 블록체인 & 핀테크 벤처

 

 

   (3) 신성장 산업 거점

       -  동부권 신경제 거점으로 재탄생하게 될 광운대 역세권

       -  강서구 김포공항 일대의 지역 개발

       -  수서, 문정

       -  동대문

       - 가산 , 구로 

 

 

  (4) 이 밖에  주요 입지

        - 지하철 및 경전철, GTX 노선의 연장

        - 고속도로 , 간선도로, 강변북로의 지하화

        - 새로운 상권의 형성

        - 물, 공지, 녹지 변하지 않을 절대 프리미엄  자연환경

        - 지역별 학군 프리미엄

        - 랜드마크 아파트

 

 

 

흔들리지 않는 부동산 투자의 절대원칙

 

 1. 정부가 규제했던 지역에 먼저 관심을 두자 - 이는 미래 수요가 많은 곳이다.

 2. 결국 입지가 부동산의 핵심이다.  - 수요가 많은 곳

 3. 시장의 방향성은 양극단으로 더 벌어진다. - 투자는 상위 집단이 가는 방향으로 가야 한다

 4. 방향성을 확인했다면 흔들리지 말고 가야 한다. -  원칙과 기본을 지키는 투자

 5. 절대 단순 호재에 현혹되지 않아야 한다. -  되는 곳에 투자해라

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공부하Go DoIT 의 배운점

 

☞  이미 여러 번 반복해서 얘기를 하셨습니다.  부동산 투자는 좋은 입지에 투자하라,  많은 사람들이 선호하는 것에 투자하라.  너무도 간단한 이야기 지만,  그곳이 어디인지를 찾아 헤매는 날들이 많습니다.

 

그러나 책을 잘 읽어 본다면 부동산 시장의 방향성과,  결국은 부동산의 가치와 투자의 방향은 서울의 부동산을 바라보면 된다는 것을 알게 됩니다.

 

부동산의 절대원칙인 일자리, 인구 ,  교통망 , 상권, 학군,  자연환경 

거기에 정부에서의 미래 계획인  2030 서울플랜과 2040 서울도시기본계획 속에서 담겨 있는 투자의 방향들을 잘 이해한다면,  우리가 거주해야 할 곳과,  투자를 해야 할 곳이 어딘지를 조금이나마 알게 되지 않을까 싶습니다.

 

물론  이 책을 한 번 읽고 난 후 다 알 수는 없을 것 같고,  여러 번 정독하면서 미래의 창사진을 이해할 수 있으면 좋겠습니다