세금전문가가 보는 "아파트 투자의 정석"을 읽고

제네시스 박 님이 쓰신 "아파트 투자의 정석"을 읽고  부린이 탈출을 기대하며 정리를 해 보았습니다

 

 

 

 

안녕하세요  공부하Go DoIT 입니다.

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하루 30분 이상 책을 읽자는 습관을 들인지 이제 몇 달이 지난 것 같습니다. 

 

처음에는 하루 50 페이지 읽기로 해서,  보통 책 한 권이 300 ~ 400 페이지 정도 되니  1주일에 1권씩 읽는 것이 가능하겠다는 생각이었는데,   쉽게 술술 읽히는 책은 하루에도 수 십페이지 아니, 책 한권을 다 읽기도 하고,  어떤 책은 몇 페이지를 넘기기가 곤혹스러운 책들이 있기도 합니다.

 

그래서 조금 방향을 수정한 것이 하루  30분 이상 읽는 것으로 하여  좋은 습관으로 자리 잡아가는 중입니다

 

제네시스 박님의 "대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석" 은 술술 읽히지만 여러 번 반복하여 봐야 할 책인 것 같습니다.

 

자 그럼,  책 속으로 들어가 볼까요

 

 

 

 

저자 소개 ​ - 제네시스박 ( 제네시스는 성경에서의 창세기 )

 

▶ 부동산 절세 관련 블로그를 운영하는 부동산 파워블로거로  현재는 개인사업과 부동산 투자를 병행하고 있으며,  부동산 세금 전문 <채널 제네시스박> 유튜브를 통하여  부동산 투자 전략과 절세 강의를 하고 있습니다. 

▶ 서평을 써 주신 렘군님은  제네시스박님에 대해  " 쓸데없는 고민을 가장 적게 하고  가장 빠르게 실행하는 사람" 으로  칭찬하고 있네요.  

 

☞  저는 반성합니다.  1 ~ 2백만 하는 최신 휴대폰을 사더라도 여러 모델을 보고,  가격, 색상,  약정 조건 등 까다롭게 골라서 샀는데, 왜  수억 원씩이나 하는 아파트를 상세한 공부없이 무리하게 대출받아 사고 팔고 했었습니다.

 

☞  제네시스 박님의  빠른 판단과 빠른 실행력은 제가 배워야 할 것이기는 하나,  이 역시 공부가 정확히 된 이후의 준비된 분들의 이야기일테니,  먼저 공부 열심히 해 보겠습니다

 

 

적는 돈으로 알짜 아파트 구하는 기술​

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▶결국 부동산 투자를 위해서는 종잣돈은 물론, 목돈의 자금의 필요하지만 어느 정도는 레버리지를 활용하여 투자의 범위를 넓혀 보는 것도 추천을 하십니다

  

• Step 1.  나만의 주거 기준을 세우기
                - 예산 범위,  직장과의 거리,  출퇴근 방법,  소소한 가족의 행복을 위한 주변 자연환경 등
•               - 입지 분석에 있어,  교통, 학군, 직장, 역세권, 자연환경 등에 대한 사항으로 고려합니다
• ​Step 2.  지하철 노선도 집중 탐구  (손품 팔기)
• Step 3.  예산에 맞는 지역 찾기
• Step 4.  관심 아파트 찾기  (발품 팔기)
• Step 5.  매수 전 마지막 점검

 

☞ 지금까지 내 집 마련을 위해  회사 근처,  현재 살고 있는 집 주변에서 크게 변화를 주지 못했었습니다.  특히나 아이들이 커가면서 학교 주변에 거주하기를 바라고.   아이들의 학교 전학은 정서상 좋지 않을 것이라는 생각에 이사를 가는 것을 주저하였습니다.

 

☞  또한,  어느 정도의 대출을 통하여 집을 큰 것을 매수 하는 쪽으로 하여  스스로에 대한 삶이 풍족해졌음을 느끼고 그것으로  만족감과 함께 행복하다 생각을 했습니다

 

☞  그 결과가 현재의 주택 규모와 자산 규모로 말해 줍니다.   주변에 몸테크를 한다,  젊어서 고생은 사서도 한다 등으로 아끼며 살아갔던 동료들이 찌질하고,  너무 쫌스럽다고까지 생각했었는데,  지금 중년을 바라보는 나이가 되어서는 그들이 진정한 위너가 되었음을 뒤늦게 깨닫게 됩니다

 

☞ 지금이라도 입지에 대한 분석과,  내 자산규모와 소득에 맞는 합리적인 매수를 하기 위해 늦었지만,  나의 현실을 점검하고,  관심 지역에 대한 분석을 손품, 발품을 통하여 준비합니다.  하지만 지금은 금리 인상에 따라 가격 변동이 심하기에,  때를 기다리면서 공부에 매진하는 것이 현명함을 배웁니다.   

 

 

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한 푼이라도 집을 싸게 사는 비결​

▶ 나만의 기준을 세웠다면,  주변의 조력자들을 어떻게 활용하여야 하는지도 알려 주십니다.   특히나  공인중개사 사무소장님은  주변 시세는 물론, 해당 물건에 대한 정보까지도 잘 파악하고 있는 경우가 많으니 적극적으로 활용을 하여야 한다고 강조하십니다.

 

• 대접 받는 시기에 부동산을 방문하라
      -  남들이 안 움직이는 한여름 또는 한겨울,  설이나 추석 명절 직전 또는 직후가 유리하다
• 부동산에서 먼저 보여주는 물건보다는 나중에 보여 주는 물건에 집중하라
      -  심리 게임과도 같이 처음 보는 물건 보다는 나중에 보여주는 물건이 기억도 잘나고, 각인이 잘되니 공인중개사무소 소장님도 이런 것을 이용하여 브리핑의 순서를 정한다고 합니다
• 마음에 들지 않는 조건인데 가격만 보고 매수하지 마라 
     - 이 부분은 단순히 가격적인 요소만을 보고 아파트 매수를 하면 안되고,  본인이 세운 기준에 입각하여 최상의 선택을 하여야 한다는 것이다
• 한 군데 부동산에 집착하지 말고  다른 부동산 사무실 통해서라도 물건을 찾아라
     - 최소한 주변 공인중개사 사무소 3군데는 돌아보면서 비교하고 평가하라​

 

 

▶ 나만의 기준을 세웠다면,  주변의 조력자들을 어떻게 활용하여야 하는지도 알려 주십니다.   특히나  공인중개사 사무소의 소장님들이 좋은 조언자이면서, 조력자가 되겠습니다

☞ 투자는 연애,  거주는 결혼 라는 말처럼 ,  오래도록 살 집이라면 평생 살아갈 집이라면 매우 신중하게 선택을 해야 하는 것이고,  투자용 주택이라면  결혼보다는 자유로운 연애처럼 꼭 내가 잘 아는 곳이나 특정 지역만을 고집할 것이 아니라 먼 미래를 보고,  넓은 시각으로 물건을 다양하게 살펴 보는 시야를 가져야겠습니다

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절대 손해 보지 않는 내 집 마련의 법칙 6​

▶  내 집 마련을 하고자 할때, 투자 관점에서 보면 싸게 , 잃지 않는 투자를 하라는 얘기를 많이 합니다.  그런 면에서의 내 집 마련 법칙 6가지를 소개해 주십니다

 

• 법칙 1.  직주근접성을 우선시 한다
• 법칙 2. 상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다
• 법칙 3. 지역 미분양 추이를 지켜본다
• 법칙 4.  2 ~ 3년후 주택 공급량을 확인한다.
• 법칙 5.  아파트 가격 상승의 "끝물"은 아닌지 살펴본다
• 법칙 6.  얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다

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☞  투자자 관점에서 본다면, 입지 분석에 있어 강조된 것이  직장 관련,  일자리가 많은 지역에 수요가 몰리고, 그렇기에 직장 근처에서 거주하면서 출퇴근으로 인한 낭비 시간을 줄이고, 삶의 질을 높이는 위치가 중요함을 배웁니다.  

 

☞  투자 지역에 대한 임장을 통하여 입지 분석과 함께 시세에 대한 분석도 진행을 해 봅니다.   관심 지역을 늘려서 시세 트레킹을 해 두는 것도 좋을 것 같습니다.   서울의 경우,  공급이 많지 않은 반면 수요층은 두껍게 형성되어 있다 보니 가격의 등락이 큰 폭으로 조정이 되지는 않는다고 하지만,  요즘은 그런 말도 먹히지 않는 것 같습니다.  다만 지방의 경우는,  입지에 대한 분석 보다도, 수요 공급에 대한 곡선이 더 중요함도 배웁니다.   수요에 비해 공급이 지속적으로 늘어나는 대구나 인천 지역의 사례를 보아도,  좋은 입지라고 하더라도 가격 조정의 폭이 크게 나타남은 과잉 공급에 따른 현상임을 깨닫게 됩니다

 

 

 

 

공부하Go DoIT 의 배운점

☞  아파트 투자와 관련해서 다른 책들과 비슷하게,  전개가 된 느낌입니다.   물려받은 것 없이 월급쟁이로 평생 먹고 살 걱정을 해야 함을 깨닫게 된 후,  생애 첫 주택부터  부동산 투자로 재테크에 성공한 본인의 경험담과 실제 사례를 통해 돈이 없어도 충분히 자산가가 될 수 있다는 것을 강조하셨습니다.

 

음. 이러한 마음가짐은 누구나 하고 싶고, 할 수 있다고 느끼지 않을까 싶은데,  책 속에 하나 하나 그 노력에 대한 것을 표현하기 보다는 결과로써 보여주니,  따라 해 봐야겠다는 생각을 합니다.

 

정말 따라 하면 되려나,   공부만 하는 것이 아니라,  실제 작은 성공 체험과 무대포처럼 밀어 붙이는 실행력으로 어려움을 헤쳐 나갔던 저자의 모습이 그려지며,  지금의 나의 모습과는 그것이 다름을 다시 한번 느낍니다

 

자.  저도 선공부 후투자의 원칙 속에,  투자의 기본과  잃지 않고 싸게 사는 기준과 입지 분석을 계속해 나가 봅니다