부읽남님의 "운명을 바꾸는 부동산 투자수업" 도서후기

 

부읽남 님의 "운명을 바꾸는 부동산 투자수업" 책을 읽고 정리한 내용입니다

 

 

 

안녕하세요  공부하Go DoIT입니다.

​"부읽남"이라는 닉네임으로 유명한 유튜버인 정태익님이 출간하신  "운명을 바꾸는 부동산 투자수업 (실전편)"을 보았습니다.  이 책에 앞서 기초편이 있지만,  기초편은  부동산 마인드 셋을 잡아 주는 것이라 생각이 되어 실질적인 행동으로 이어질 수 있는 기술에 대하여  부읽남의 노하우를 배워 보고자 실전편을 읽게 되었습니다.

 

부읽남님의  "운명을 바꾸는 부동산 투자수업" 을  정리해 보면서  저 만의 투자 원칙을 세워 봅니다

 

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저자 소개  - 정태익 (부동산 읽어주는 남자 :  부읽남)

 

" 생각을 바꾸면 행동이 바뀌고,  행동이 바뀌면 운명이 바뀝니다"

 

▶ 책 표지에서부터 부자가 된 사람과  그러지 못한 사람의 차이를 들어,    월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다고 깨우친 후,   '돈이 나를 위해 일하게 하겠다'라는 생각을 가지고 월 수입의 90%를 저축하고,  밤낮으로 공부하여 투자를 향한 열망을 불태우셨다고 합니다.   그 결과 10년간 30채가 넘는 아파트와 상가를 사고 팔아 원하는 바를 이루셨습니다

​  부동산 투자 원칙​

 

▶ 전 재산 1억으로 내 집 마련을 할 것인가,  투자를 할 것인가.    

      - 실거주 목적이라면  대출이라는 레버리지를 통하여 내가 살 수 있는 제일 좋은 집을 산다
      - 또는 실거주 아닌 투자라면,  전세 레버리지로 매수를 해 두는 것

     ☞  결국 핵심은 '레버리지',   내가 가진 자본이 작다고 해서 아무것도 할 수 없는 것은 아니다. 

          부족한 부분을 레버리지는 통하여, 자산을 늘리는 방법을 이해해야 합니다.

          다만, 요즘 같은 고금리 시대에서는 레버리지 역시 감당 가능한 수준에서,  최악의 시나리오도

          고민하고 투자하는 전략을 세워야겠습니다

  

 

 ▶ 적은 돈으로 투자 수익률을 높이는 방법
   

      - 대표적으로 경매를 통하여 저렴하게 도매가로 산다. 
      - 남들이 잘 쳐다 보지 않는 '매력 없는 물건'에 투자하여 수익을 낸다는 점이 경매의 가장 큰 매력

      ☞ 22년 하반기 부터 경매시장으로 눈돌리는 사람들이 많은 것 같습니다.   시세보다 저렴한 가격으로

          매수하기 위한 좋은 방안으로 보입니다.  다만,  감정가 책정의 시기가  부동산 고점의 감정평가라서,

          이에 대해 실거래가 및 매물 정보 등을 통하여 정말로 저렴한 가격에 매수할 것들을 찾아야겠습니다  ​

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 ▶ 손해 보지 않는 부동산 투자법

     - 현장을 방문하고, 남들이 싫어하는 것을 대신 하라
     - 부자 되는 꿀팁으로  남들이 싫어하는 일을 대신하는 것으로, 오래된 빌라나 아파트 투자를 합니다.
     - 특히나 오래된 도시의 중심부에 관심을 가져 보라.  '시청'같은 관공서 주변을 살펴라
     - 결국 입지가 좋다면 오래된 것은 항상 새것이 될 가능성이 높다.  "시간 레버리지"

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      ☞ 부동산 투자의 원칙을 세우는데 있어 중요한 포인트를 알려 주셨습니다.  반드시 임장을 통하여 

          입지분석을 하고,  부동산의 향후 변화를 예상하며 가치 평가할 수 있는 것들을 찾아내는 과정이

          중요해 보입니다

첫 집 마련을 위한 매수의 기술

 

1.  실수 없이 매수하는 완벽 프로세스

     1)  주택 구매 첫 단계는 중개사에게 전화하기.  최소 5명 이상의 부동산 중개사에게 연락한다

     2)  사전 준비로 약속을 정하고,  현장 조사 (임장)을 최소한 세 번은 해야 한다

     3)  매수 물건 확정.   좋은 물건이 있다면 놓쳐서는 안 되고,  최종 결단
     
     ☞ 급하게, 즉흥적으로 결정하지 말고, 두 번 세 번 고민하고 진행해야 함을 배웁니다

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2.  임장의 기술

     1) 인터넷으로 검색하지 못한 것을 확인합니다

         -  동네를 잘 아는 사람을 만나 이야기해서 고급 정보를 얻는다

         - 공인중개사 외에도 경비원, 동네 주민 접촉을 통해 정보를 얻습니다

     2) 경사 여부 확인.
         - 로드뷰로는 확인이 되지 않는 부분으로 차량 통행 및 보행 시에 경사도를 파악해 보기 위해 임장을 

           반드시 가야겠습니다

 
     3) 주변 환경으로 동네의 느낌이나 분위기 파악

​     4) 임장을 다닐 때는 가족 단위로 임장을 가 보라.  실수요자라는 생각에 중개사가 많은 정보를 알려 준다.
  
     5) 대중교통을 이용한다.  반드시 걸어 다녀야 한다는 얘기도 들었다.

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      ☞ 임장의 중요성은 이것 말고도 많은 것 같습니다.  실제 낮과 밤에 임장을 통하여  동네 주민이나 상권,  야간 보행시

           안전성 부분에 대한 것도 점검하여 보아야겠습니다.    투자자의 입장이라도,  세입자가 생활함에 있어 불편함이나

          불안감이 없는 곳을 선택하는 것도 중요해 보입니다

 

 3. 매물 볼 때 확인해야 하는 6가지

     1) 조망권
     2) 소음
     3) 냄새 (분리수거장이 집 아래 위치 했다면 주의)
     4) 빛 (채광)
     5) 물. 누수 또는 곰팡이.
     6) 집의 구조.  가구 배치 등 고려

      ​☞ 임장을 다니다 보니,  조망권에 대한 판단은  실 매물에 찾아가서 봐야 하는데,  경매물건에 직접 찾아가기는 어려울

          듯합니다.  이때는 위/아래층에 협조를 구하는 방법도 있을 것 같습니다.   임장 시에  주변 거주자를 찾아가 많은

          정보를 확인할 수 있으니 용기를 내어 접촉하는 것을 두려워하지 말아야겠습니다

 

 ▶ 임장 실수를 막아주는 5가지

    1) 적어도 세 번은 방문
    2) 오전 10시 ~ 오후 2시에 방문.  좀 한가할 때. 여유롭게. 
    3) 최소 5명 이상의 공인중개사 만나기
    4) 시간을 들여 내부를 충분히 살펴보라.  집안 볼 수 있다면 꼼꼼하게
    5) 사진과 메모를 남겨라

      ☞  아직 임장 경험이 많지 않다 보니,  보고 나와도 여러 군데를 보게 되면, 기억이 나지를 않으니 어쩔 수 없이

           사진이나 메모를 남겨두어야 할 것 같습니다.   그리고 공인중개사와 함께 방문했다면, 나중에  보았던 물건 들에

           대하여 간략히 정리를 요청하는 것도 좋을 것 같습니다

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지방 아파트 투자의 기술

 

 1. 광역시 아파트 투자 시 고려사항

      - 특정 권역 안에서 사람들이 가장 선호하는 지역을 선택
      - 그 지역의 상급지를 찾아라.
      - 수요량과 공급량을 확인하라
      - 해당 광역시의 상위 20%의 아파트를 사라

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  2. 지방 소도시

       - 해당 지역의 '대장 아파트'를 사라
       - 권역 전체의 수요량과 공급량을 체크하라  (인근 지역까지,  인구 유동성 고려)
       - 리스크가 높은 투자인 만큼 타이밍이 관건이다

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      ☞  수도권은 인구가 계속 유입되면서 그에 따른 아파트 매수대기자들도 늘어나고 있는 것을 봅니다.  그에 반하여

           지방의 아파트의 경우는 인구 유입이 지속적으로 이루어지지는 않으니,  해당 지역에서 가장 좋은 상급지, 대장

           아파트에 대한 선호도가 높기 때문에 그 기준을 제시해 준 것 같습니다.   다만,  지방은 새롭게 아파트 공급이 되면,

           그 대장 아파트라는 것이 바뀔 수 있기에  해당 지역의 공급에 대한 확인을 강조하고 계십니다
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   3. 인테리어,  최소 비용으로 최대 효과를 내라

       ▶ 인테리어 진행 시 고려사항       

         - 임차인 입장에서.  실거주용이 아닌 임대 목적에 맞게 최소한으로 진행한다

         - 다른 매물과 비교해 '평균'정도는 해야 한다
         - 인테리어의 80%는 도배와 장판
         - 조명만 바꿔도 다른 집이 된다
         - 큰 공사를 최대한 줄여라 (샷시 - 화장실 - 싱크대 등)
         - 대략적인 인테리어 비용을 알아두면 좋다.  

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       ▶ 인테리어 업체를 활용하는 5가지 노하우
         - 경쟁 매물을 여러 개 확인하여 공사 범위를 정한다
         - 여러 업체의 견적을 받는다
         - 중개사가 추천한 곳이나 지인을 무턱대고 믿지 말라
         - 업체에 '가장 싸게 해달라'고 요청해야 비교가 된다
         - 잘 모르겠다면 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라

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 빌라 투자 시 알아야 할 것들

▶ 빌라 투자에서 가장 어려운 것이 시세 파악이라고 합니다.  특히나 신축 빌라의 경우,  최초 분양가에 대한 비교가 어려움을 알고 신중하게 진행해야 합니다

 

▶ 당장 실거주 할 집으로 보다는,  낡은 빌라를 사서 재개발을 고민하는 게  투자 관점에서는 맞습니다

 

▶입지면에서 아파트와 인프라를 공유하는 빌라,  재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 매수합니다

 

▶반드시 시세보다 싸게 사야 합니다

 

   ☞ 특히나 요즘 깡통 전세 및 역전세에 대한 얘기가 가장 많은 것이 빌라라고 합니다.   사기 사건에도

       연루된 부동산 중에 빌라가 차지하는 부분이 많은 것은 가장 어려움이 시세를 파악하기 어려운 것이고,

       입지 외에도 건축 연도나 크기, 구조 등에 따라 차이가 나기 때문에 표준가를 정하기가 어려운 것이

      사실입니다. 

        이에 대하여 위험을 최소화하기 위해서는 역시나 임장 말고는 대안이 없어 보입니다.  실물을 확인하고

      주변 공인중개사를 여러 곳 찾아다니며 해당 물건의 권리 분석을 철저히 하여  싸게 살 수 있어야 투자의

      의미가 있다고 봅니다​

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공부하Go DoIT의 생각 

 정리하면서도 다시 한번 느끼지만,  내가 행복해야 할 이유,  행복해질 목표가 무엇인지를 고민을 먼저 해    봅니다.  그 행복을 찾기 위해 부동산이라는 것을 선택했고,  투자의 기본과 실전 노하우에 대한 것을 책과    강의를 통해 배워 봅니다.

여기에 더하여, 이젠 실천을 통해 경험을 쌓아야 하는 시기가 아닌가 싶지만,  단기간 내 부동산 시장 자체가 하방 압력이 세게 나오고 있으니  좀 더 조급하지 하지 말고, 신중하게 꾸준히 공부하며 기회를 기다려야 하지 않나 싶습니다

 

그 기회가 언제일지를 모르니,  미리 준비하고,  시세 트레킹 등을 통해 변화에 조금이나마 빨리 대응할 수    있도록 해야겠습니다.

마지막 에필로그에 남아 있는 글처럼  오늘보다 더 행복한 내일을 살아가기 위해, 오늘 무엇을 해야 할지 고민해 봅니다