경매 입찰하려고 할때 이것은 꼭 확인하세요

법원 경매가 어떻게 진행되는지, 경매 입찰에 참여하기 위해서는 어떠한 준비물이 필요한지 , 입찰 서류 작성에 대한 사항을 알려드리니 경매 공부를 하시는 초보자 분이시라면 차근차근 내용 확인하시면서 준비해 보시기 바랍니다.  

 

 

경매로 저렴하게 부동산을 사시려고 하는 분이라면,  경매물건을 검색하시고, 권리분석은 물론,  해당 부동산에 대한 직접 방문하시어,  사전 조사를 마친 후, 적정 입찰가 산정까지도 마치셨을 것입니다.  이에 대한 준비를 모두 마치셨다면,  경매 당일에 법원을 방문하여 직접 입찰에 참여하실 수 있으실 겁니다.

 

각 과정을 따라하시면 큰 무리 없이 입찰에 참여하실 수 있을 것입니다. 

 

목차

• 경매 입찰 전 준비물
• 경매 당일 법원
• 개찰과 낙찰 과정

 

경매 입찰 전 준비물

경매에 참여하기 위해 방문하실 때 본인이 직접 입찰하실 때와 대리인으로서 법원을 방문하시는 경우가 있으실 겁니다. 이에 따라 사전에 준비하셔야 할 서류가 차이가 있으니 내용 확인하시기 바랍니다.

 

본인 입찰 시 

1. 신분증

    입찰에 참여하시는 분의 신분증을 반드시 소지하셔야 합니다.

 

2. 도장

    도장의 경우는 인감도장이 아니더라도 가능하며,  도장을 준비하지 못하셨다면 법원에 따라 지장으로도 가능한 경우가 있으니 담당 집행관분께 문의를 해 보시기 바랍니다.

 

3. 입찰보증금 

    최저 매각금액의 10% (재매각의 경우 20% 또는 30%)에 해당하는 금액을 제출해야 합니다.  보통의 경우,  모든 경매 법정 건물에 신한은행이 있는데,  신한은행 계좌를 통하여 입찰 당일  수표 한 장으로 준비를 하실 수 있는데,  경매 참여자가 많은 경우에는 어려움이 있을 수 있으니, 전날이든 사전에 입찰보증금을 수표로 준비를 하시는 것이 초보자에게는 당일 날 실수를 줄일 수 있을 것입니다

 

 

대리인 입찰시

1. 입찰자의 인감증명서

 

2. 대리인 신분증과 도장

 

3. 입찰보증금

 

4. 인감도장

    입찰자 본인의 인감도장을 지참하셔야 합니다

 

5. 위임장

    입찰자 본인의 인감도장을 찍어야 합니다. 위임장은 다운로드하여 사용하시면 되겠습니다

 

경매 위임장 양식.rtf

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경매 위임장.hwp

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2인 이상 공동 입찰 시 

   여러 명이 한 물건에 대하여 공동으로 입찰을 하는 경우에는 공동 입찰자 중 한 분만 참석을 하셔도 되고, 이 역시 대리인을 통하여 입찰을 진행하실 수 있습니다.

 

1. 공동 입찰 신고서,  공동 입찰자 목록

2. 불참자의 인감 증명서와 위임장 및 인감도장

3. 입찰자 또는 대리인의 신분증과 도장

4. 입찰 보증금

          

 ※ 공동 입찰자 목록 작성할 때는 공동 입찰자의 상호 간의 지분을 표시해야 합니다.  만약 표시하지 않으면 모두 균등한 비율로 지분을 나누는 것으로 간주합니다

 

공동입찰신고서및공동입찰자목록.rtf

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공동입찰신고서및공동입찰자목록.hwp

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경매 당일 법원에서

위의 서류 등을 사전에 준비를 하셨다면  입찰 당일 법원을 직접 방문하셔야 합니다.  경매의 경우는 아직도 온라인으로 진행이 되지 않고 경매법원을 통하여 오프라인에서 직접 현장 입찰과 결과 확인을 하셔야 합니다.  만약 경매를 처음 참여를 하시는 분이라면,  가급적 차량보다는 대중교통을 이용하여 가시는 것을 추천드리고,  직접 방문을 하실 때 차량을 가지고 가신다면, 주차에 대하여 사전에 확인을 하시고, 조금 일찍 도착하시는 것이 좋습니다.  

 

1. 경매공고 확인하고 입찰서류받기

제일 먼저 확인을 해 봐야 할 것은 입찰법정 앞에 붙은 경매공고 게시판이 되겠습니다.  입찰하고자 하는 사건번호를 찾아서 취하되거나 변경이 되었는지를 확인하는 것이 가장 먼저 해야 할 일이 되겠습니다.

 

경매 물건에 특이사항이 없다면 이제는 입찰을 위한 3종세트 서류를 받으셔야 합니다. 이는 보통 법정 앞에서 직원이 직접 배부를 하거나,  테이블 위해 놓여 있는 것을 각자가 챙겨서 오시면 됩니다. 

 

이때 챙겨야 할 것은 3종 세트입니다

(1) 기입입찰표

(2) 입찰보증금 봉투 (흰색 편지봉투 크기) 

(3) 입찰봉투 (누런 대봉투 크기) 

 

기입입찰표 / 입찰보증금 봉투 / 입찰봉투

 

 

2. 기일 입찰표 작성하기

기일입찰표는 (입찰서) 대법원 경매 사이트에서도 다운로드하여 쓸 수 있으므로,  사전에 다운로드하여 작성을 해 두시면 당일 날 실수를 방지할 수 있을 것입니다.   이때 입찰가를 정하였다고는 하나,  당일 날 법원의 분위기를 보고 수정할 수도 있기 때문에  입찰가격 기입 난을 비워 두고 몇 장 만드시는 것도 좋겠습니다.

 

사전에 주의 사항을 잘 읽어 보시고 작성하시기 바랍니다.   

    

※ 물건 번호가 여러 개가 있는 물건이 있습니다. (동일 사건번호에 여러 건이 묶여 있는 경우) 이때는 정확히 물건 번호를 기입해야 합니다.

 

※ 입찰가격은 수정할 수 없으니, 오해의 소지가 있는 수정이나 숫자 등은 새로 작성을 하시기 바랍니다.  덧칠하거나  상황에 따라 다르게 인식되는 경우에는 무효가 될 수 있습니다.

 

※ 공동입찰의 경우 입찰표와 공동입찰신고서 사이에는 공동입찰자 전원의 간인이 필요합니다  

 

기일입찰표.rtf

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기일입찰표.hwp

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2. 매수 신청 보증 봉투 (입찰보증금 봉투)

매수 신청 보증 봉투에  사건번호와 물건번호, 제출자 내용을 기입하신 후,  봉투 앞 뒷면과 봉투 입구에 도장을 찍으신 후 사전에 준비한 입찰보증금을 넣으시면 됩니다.

 

3. 입찰 봉투 제출

입찰 봉투 앞 면과 봉투 상단의 내용을 기입한 후, 도장을 찍고,  작성했던 입찰표와  보증금이 들어간 매수 신청 보증 봉투를 같이 넣어서  신분증과 함께 제출하시면 ,  집행관이 신분증을 확인한 후,  봉투 끝에 입찰자용 수취증을 잘라서 입찰자에게 줍니다.  이는 나중에 패찰 시 입찰 보증금을 반환받는 영수증과도 같은 자료입니다.

 

 입찰 봉투의 사건 번호 등이 다른 사람에게 보이지 않도록  하며,  입찰자가 직접 입찰함에 넣기도 하고, 집행관이 수취증을 떼어 주고는 입찰함에 넣기도 합니다.

 

 

개찰과 낙찰

 입찰 마감 시간이 지나면, 집행관은 입찰함에 있는 내용물을 확인하며 매물 순서대로 개봉을 하여,  최종 입찰 결과를 발표합니다.  이때 집행관은 입찰에 참여한 사람들을 앞으로 나오라 하고,  호명을 합니다

 

 입찰한 금액 중 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 됩니다.  이때,  가장 높은 가격을 써내었다 하더라도,  보증금이 부족하다거나,  입찰표에 수정한 흔적이 있다면 무효 처리가 되어 다음 순위의 입찰가격을 쓴 사람이 최종 낙찰자가 됩니다.

 

 최고 입찰 가격을 써낸 사람이 여러 명일 경우에는 그들을 대상으로 추가 입찰을 바로 실시합니다

 

 최종 결과에 따라 낙찰자는 경매 입찰 보증금을 받았다는 영수증을 받게 되고,  패찰 하신 분들은 수취증을 반납하면서 입찰 보증금을 반환받게 됩니다.

 

법원의 집행관은 최종 낙찰자를 발표하면서,  차순위 매수 신고자가 있는지를 묻는데,  이는 최고가 매수신고인이 대금을 납부하지 못하게 되면,  차순위 매수신고자에게 기회가 오게 됩니다. 또는 지분 물건의 경우는 공유자 우선매수신청에 대한 사항을 묻게 되는데,  최고가 낙찰자의 금액으로 공유자가 우선매수신청을 하게 되면 그에 대한 최종가로 공유자가 낙찰을 받는 것이 됩니다.

 

차순위 매수 신고는 2등만 신고할 수 있는 것이 아니고,  최고가 매수신고 금액에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 입찰가를 써낸 사람은 모두 가능합니다.  만약 차순위 매수 신고인이 여러 명이 나오게 되면,  신고한 가격이 가장 높은 사람을 차순위 매수인으로 정하고,  금액이 같은 경우는 추첨으로 정하게 됩니다

 

 

맺음말

경매에 참여를 하시기 위해  법원에 가기 전과 당일 날 챙겨야 하는 것,  확인해야 하는 것들에 대한 설명을 드렸습니다.  또한 입찰서류 작성에 대한 부분도 언급을 해드렸고, 개찰과정과 낙찰 후 진행 사항에 대한 설명도 드렸습니다.  

 

요즘과 같이 경매 물건이 많이 올라오는 시기에는 좋은 물건에 대한 검색은 물론,권리분석,  좋은 물건, 실패하지 않는 물건에 대한 정보도 함께 확인하시면서 경매를 통해 원하시는 수익이나 물건 낙찰받아 보시기 바랍니다.

 

7. 경매 물건 검색 - (1) 초보자 추천 경매물건, 실패하지 않는 물건