전세보증금 돌려받는 법 (임차인이 꼭 해야 할일)

전세보증금을 돌려받기 위해 임대차 계약 해지 통보를 시작으로, 임대인이 새로운 세입자 찾을 때까지 기다리라고 하면서 시세보다 높게 내놓아 새로운 임차인을 구하기 어렵고, 오히려 집을 사라고까지 하신다면 다음의 전세보증금 돌려받는 법 알아보시기 바랍니다. 전세보증금을 반환받기 위해 임차인이 꼭 해야 할 일 챙기시기 바랍니다.

 

 

전세금 반환을 위한 법적 절차까지 진행되지 않기를 바라지만, 그 어떤 상황도 예측할 수 없으니 차근차근 잘 안 될 경우를 생각하고 전세보증금 돌려받는 절차 (반환받기 위해 꼭 해야 할 일)을 설명드리오니 참고하시고 준비해 보시기 바랍니다. 만약 임대인의 재정 상태가 어렵고, 부채 등이 많아 어려움을 겪고 있는 상태라면 법률 자문 등의 전문가에게 상담하시는 것도 추천드립니다.

 

 

목차

1. 계약해지 통보
2. 전세보증금 반환대출 활용 안내
3. 전세보증금 반환 절차

 

전세보증금 돌려받는 법 1. 계약해지 통보

전세보증금을 돌려받기 위해 임대차 계약만료 최소 6개월부터 2개월 전까지 계약 해지의 의사를 전달하는 것이 중요합니다. 그래야 임대인도 충분히 새로운 임차인을 구하기 위한 활동에 나설 것이고, 필요시 전세보증금을 돌려주기 위한 자금 계획을 준비할 수 있기 때문입니다.

 

(1) 문자로 계약해지 통보

계약해지의 통보는 전화 연락보다는 문자 메시지나 카카오톡 등 문자를 통하여 수신 확인을 하여 근거를 마련해 두시고, 전화를 하였다면 녹음을 하는 것도 필요할 수 있습니다. 다만 녹음의 경우는 상대방이 문제를 삼을 수 있으니 사전 동의 없는 녹음은 주의를 하셔야 합니다. 계약해지 통보 의사표시의 효력은 상대방이 해당 문자를 수신했을 때 효력이 있는 것이어서 문자 메시지를 보낸 후 임대인이 수신을 했다는 회신까지 받아서 캡처해 두시는 것이 좋겠습니다.

 

(2) 내용증명 발송

만약 연락이 잘 되지 않고, 문자 수신 여부도 확인이 안 되고, 회신도 없다면 다음으로 할 수 있는 것이 내용증명을 보내는 것이 되겠습니다

 

내용증명 작성법 내용증명 양식 많이 쓰는 9가지

 

내용증명은 법적 효력은 없으나 소송 시 사건의 증거자료로 사용 가능하기 때문에 2회 이상 발송을 하시는 것이 좋고, 만약 내용증명이 수신불가 사유 (이사감, 수취인 부재,폐문 부재, 수취인 불명, 수취 거절 등 )으로 반송될 경우에는 다음의 절차를 따라 진행하시기 바랍니다

 

1. 주민센터 방문하여 임대인 초본 발급 요청
: 내용증명 반송이 된 경우 주민등록법에 따라 채권 및 채무관계 등 대통령령으로 정하는 정당한 이해관계가 있는 사람이 신청하는 경우 주민등록 초본을 발급받을 수 있도록 하고 있음

: 임대차계약서, 반송된 내용증명 배송내역 조회, 본인 신분증. 대리인 방문 시 계약자의 위임장 및 인감도장 추가 하시면 됩니다.

 

2. 임대인 주소지의 법원 방문하여 법원 공시송달 신청 1 ~ 2개월 소요

: 임대인 초본을 발급하여 그 주소로 보내고 다시 내용증명이 반송된 경우 공시송달을 하게 됩니다

: 공시송달은 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 것으로 임대차 계약서. 반송된 내용증명. 내용증명 반송 내역 임대인 초본을 준비하시면 됩니다

 

 

2. 전세금 반환대출 활용 안내

임대인이 악의적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 것이 아닌 역전세 등으로 새로운 세입자를 구하더라도 전세보증금의 일부는 충당하여 반환해야 하는 경우, 또는 새로운 세입자가 구해지지 않는 경우에 활용할 수 있는 것이 전세금 반환대출입니다.

 

전세자금반환 대출, 전세보증금 반환 대출이라고도 하는데, 현재 세입자와의 전세 계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줘야 하는데 기존 전세보증금 보다 현재의 전세보증금이 하락하여 돌려주어야 하는 상황에서 임대인이 돈이 부족하여 이 차액을 은행에서 빌리는 주택담보 대출입니다

 

이는 정부에서 역전세 대책으로 내놓은 방안의 일환으로 23년 7월 3일 이전 임대차 게약이 체결된 경우 중 24년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등의 이유로 전세보증금을 반환해 주어야 하는데, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 임대인에게 지원을 해 주고 있습니다.

 

이 경우는 임대인이 역전세로 하여 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우로, 정부의 지원 혜택을 이용하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

3. 전세 보증금 반환절차 진행

전세금 반환대출까지라도 받아 전세보증금을 돌려주려고 하시는 임대인도 있지만, 계약해지를 통보하였으나 만기가 도래한 이후에도 임대인이 전세보증금을 돌려줄 노력을 하지 않을 때, 임차인으로서 어떻게 해야 할지 고민이 되실 텐데 이때 전세보증금이 크고, 임대인이 반환할 의지가 없다고 판단이 되면, 전문가의 조언이나 상담을 받으시는 것도 필요해 보입니다. 다만 비용이 발생할 수 있으니 먼저 상담 전에 관련 내용을 먼저 알아보신 후 상담해 보시는 것을 추천드립니다.

 

(1) 임차권등기명령

임대인이 여러 가지 핑계로 전세금을 돌려주지 않고 있는데, 부득이 다른 곳으로 입주를 해야 하는 상황이나, 직장을 옮겨서 이사를 나가야 할 경우 등 사정상 이사를 해야 하는 상황에서 활용 가능한 것이 임차권등기명령입니다.

 

임차권등기명령은 등기부등본에 받아야 할 전세 보증금이 있음을 부동산 등기부등본에 기록해 두는 것으로, 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선 변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있습니다.

 

임차권등기명령을 신청한 후 처리 및 집행이 되기까지 소요되는 기간은 대략 2주에서 6주 정도 걸리는데, 그전까지는 해당 주택에 주소 이전을 하지 않아야 하며, 거주를 하고 있어야 합니다. 집행명령이 내려진 이후에는 최소 1명 이상은 남겨 놓고 나머지 세대원들은 주소 이전을 할 수 있습니다.

 

임차권등기완료부터 전세금 반환을 받을 때까지 전세보증금 반환 지연에 따른 이자를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

그러나 한 가지 유의를 할 것이, 임차권등기명령은 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 상황일 경우에 선택할 수 있는 방법이 될 텐데, 임차권등기명령을 전세보증금을 돌려받으려고 임대인을 압박하겠다는 목적으로 진행하신다면 오히려 새로운 세입자를 구하지 못하여 어려움을 겪을 수 있습니다

 

이는, 임대인 입장에서는 새로운 임차인이 들어와야 그 보증금을 통하여 전세보증금을 반환하겠다고 할 텐데, 새로운 입주를 하고자 하는 세입자 입장에서 등기부등본을 열람하여 "임차권등기명령'이 등재되어 있다면, 해당 주택에 임차 계약을 하려고 할 때 주저하게 될 것이기 때문입니다

 

(2) 지급명령 신청

이 법적인 절차는 임대인이 특별한 이유 없이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 임차인 입장에서 할 수 있는 것으로 세입자가 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 지급명령 신청서를 제출하는 것이 있습니다.

 

지급명령신청은 신청자의 요청이 있을 때 개별적 심문과정 없이 신청한 대로 지급에 따르도록 하는 제도로 한 달 정도 소요되며, 임차인 (채권자)가 법정에 참석하지 않아도 되고, 소송보다 저렴한 비용 (1/10 수준)으로 1 ~ 2달 정도로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

단, 소송의 간이절차여서 임대인(상대방)의 주소 및 주민번호를 정확히 알아야 신청가능합니다. 법원 결정에 따라 임대인에게 해당 서류 (정본)을 보내게 되고, 임대인은 해당 서류를 받은 시점으로부터 14일 이내 이의신청 여부 결정하여야 합니다.

 

이의신청을 하지 않은 상태로 지나면 임차인의 요구한 주장으로 확정이 되어 그 다음 날인 15일 날부터는 강제 집행의 권한이 임차인에게 부여됩니다. 강제집행권이 임차인에게 부여되면 임차인은 임대인의 부동산 또는 재산에 압류 또는 경매를 신청할 수 있고 이를 통하여 보증금 반환이 가능하게 됩니다.

 

그러나 임대인이 이의신청을 하게 되면 자동으로 소송으로 넘어가게 됩니다. 만약 처음부터 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의향이 없었다면, 바로 보증금반환소송으로 가는 것이 나은 것이었는데, 지급명령신청을 함으로써 소송비용과 시간을 낭비한 꼴이 되니 사전에 지급명령을 신청할지, 반환소송을 할지 고민해 보셔야 합니다

 

 

(3) 보증금반환소송

비용이 들더라도 빠른 진행과 결과를 확실히 보장받을 수 있는 방법은 전세보증금 반환소송을 진행하는 것입니다. 임대인이 반환능력이 있다고 판단되어질 때 소송을 통해 해당 건물에 채권 및 통장 가압류로 압박을 가하는 것으로 임대인은 가압류 가처분으로 묶인 재산에 대하여 소송기간 동안 마음대로 처분이나 임대 등의 활동을 할 수 없게 됩니다. 대신 소송 비용이 크고, 최소 6개월 이상 소요될 수 있습니다.

 

전세보증금 반환소송을 통해 승소 판결을 받게 되면 다음으로 강제경매를 신청하여 경매 후 매각대금에서 보증금을 돌려받게 됩니다.

 

임차인의 경우는 보증금반환소송을 진행하면서 주의해야 할 것은 대항력을 유지하기 위해 전출 및 이사를 하시면 안 됩니다. 사정상 이사를 하셔야 한다면 위에서 언급한 임차권등기명령을 신청하고 등기를 마친 후 이사와 전출을 진행하실 수 있습니다

 

결론

부동산 가격의 하락이 전세에도 영향을 미쳐서 역전세 등으로 임대차 계약이 종료하였음에도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 점점 늘어나고 있다고 합니다. 이에 많은 임대인 분들이 전세보증금을 마련하기 위해 노력을 하시고, 정부에서도 지원책을 마련해 주긴 하였지만, 임대인 역시 경제적인 사정에 의해 전세 보증금을 돌려주지 못할 상황에서 임차인은 많이 당황할 수밖에 없을 것입니다

 

이에 임대차 계약을 종료하기에 앞서 사전에 연장의 의사가 없음을 통보하는 행위부터, 전세보증금을 받지 못하는 상황에서 대처해야 할 방법, 전세보증금을 돌려받기 위해 할 수 있는 것들에 대하여 안내를 해 드렸습니다.

 

모든 것이 원만히 해결되면 좋겠지만, 마음고생도 크실 것이고, 금전적인 손해도 감수해야 하는 상황일 텐데, 복잡한 권리관계나 소송 등에 있어서는 전문가와 상의를 하시는 것이 좋겠습니다. 다만 상담에 앞서 어떤 절차를 거쳐 진행되는지는 알고 가시는 것이 좋을 것 같아 정보 제공해 드리오니 참고가 되셨으면 좋겠습니다

 

 

 

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