전세보증금 반환 : 돌려주지 않을 때 대처법

전세 계약기간이 얼마 남지 않아 계약 종료 시 이사를 나가고 싶다고 얘기를 하였는데, 다른 세입자를 구하지도 않고, 전세 보증금을 어떻게 돌려주겠다는 얘기도 없고, 돌려주지 않을 때 참으로 난감한 상황이 되는데, 이때는 어떻게 임대인에게 대처를 하는 방법에 정리를 해 봅니다.

 

 

 

 

보통 계약기간이 2 ~ 3개월 전에는 집주인(임대인)에게는 계약 종료 후 나갈 것을 알려 주는 게 어느 정도는 통용되는 것이 아닌가 싶습니다. 정상적으로 전세 보증금을 받고 다른 곳으로 이사를 가서 그쪽에 전입신고와 확정일자를 받는다면, 자동적으로 이전 전입신고와 확정일자는 삭제가 될 것입니다.

 

이사 가는 날, 이사 챙기랴, 관련 공과금 처리하랴 바쁜 날이지만, 가장 중요한 전세 보증금을 받는 것을 잊지는 않겠지요. 이때도 혹시나 싶어 말씀을 드리면, 이사가 빨리 진행되어 새롭게 이사 오시는 분의 편의를 제공한다고 전세보증금을 받지 않은 상태에서 집을 비워주고, 먼저 이사를 나간다면 큰 낭패를 보게 됩니다

 

이렇게 보증금을 돌려받지 못하고 먼저 이사를 나가게 되는 상황이라면, 반드시 주민등록을 그대로 둔 채, 일부 이삿짐을 남겨놓고 가셔야 합니다. 전세로 전입신고와 확정일자를 받아 놓아 선순위 임차인으로 대항력을 가졌었다 하더라도, 판례에 의하면 점유를 유지하지 않으면 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문입니다.

 

이사 당일 날, 이런 식으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 케이스는 그리 흔치 않은 일이지만, 임차인이 부득이 한 사정으로 계약기간 만료 전에 이사를 가야 하는데, 또는 계약기간 만료가 되었는데도 전세금을 돌려주지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요. 그 대처법에 대하여 알려 드리겠습니다

 

제일 먼저 할 것 - 내용증명 보내기

임대인에게 연락을 취하여도 응답도 없고, 아무런 대안 제시도 없이 전세보증금을 반환하지 않는다면, 가장 먼저 해야 할 일은 "계약기간 만료에 따른, 또는 만료 전 이사에 따른 전세보증금 반환을 요청하는 내용 증명"을 발송해야 합니다.

 

임대차 내용증명.hwp

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내용증명에는 임대인의 주소와 성명, 현재 임차인의 주소와 성명, 계약기간과 보증금액을 기재를 하고, 보증금 미반환 시 이에 대한 손해배상 청구하겠다는 내용과, 법적인 조치를 취할 것임을 기재하여 발송을 하면 됩니다.

 

위에서도 간단히 언급하였지만, 내용증명을 발송하기에 앞서 임대인에게 연락을 취하는 것도 필요하며, 그 근거자료를 만들기 위해 문자 메시지 등을 활용하여 캡처하여 첨부할 수도 있겠습니다

 

전세계약 체크리스트 - 계약 전과정 전세사기 사례별 대처방안

 

대처법 1 : 임차권 등기명령

계약기간이 다 되어도 보증금을 돌려 받지 못했는데, 사정상 이사를 가야 할 때 활용할 수 있는 제도가 되겠습니다. 임차권 등기명령이 받아들여지면 다른 집으로 이사를 가서 그쪽으로 전입신고와 확정일자를 받더라도, 이 전세보증금이 묶여 있는 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지가 됩니다.

 

 

임차권 등기명령 신청방법

 

- 관할법원을 방문하여 신청서를 작성하여 제출하면 법원에서 심사한 후 법원의 결정문이 임대인과 임차인에게 전달이 되면, 임차인은 관할등기소에 임차권등기 신청을 하면 됩니다. 대략적인 소요기간은 2주 정도로 잡아야 하고, 상황에 따라 더 걸릴 수도 있습니다. 정확한 납기가 정해진 것은 없습니다

 

- 준비서류

• 임차권 등기명령 신청서 1부
• 임대차계약서 1부
• 등기사항전부증명서(등기부등본) 1부 2. 토지대장(대지권등록부) 3. 건축물 대장
• 주민등록등본 1부 . 주민등록등본 발급
• 내용증명서 1부
• 부동산표시목록 5부
• 주택의 도면 (임차한 부분이 주택의 일부인 경우만 해당) 1부

 

- 비용

• 등록면허세 건당 6천 원
• 지방교육세 : 등록면허세의 20%
• 등기신청수수료 3천 원 (부동산 1개당)
• 송달료 3,700원

 

대처법  2 : 임차권 양도

임차권 양도란, 계약기간이 만료된 상태가 아니라 계약기간 만료 전에 이사를 가야 하는데, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 이사할 때 임차인이 직접 새로운 임차인을 찾아 그 임차인에게 임차권을 양도하고 대신 그 임차인에게 전세보증금을 받아 이사를 나가는 것입니다. 이렇게 임차권 양도를 하게 된다면, 기존 임차인은 새로운 임차인에게서 전세보증금을 받아 갈 수 있는 것이고, 새로운 임차인의 경우는 임대인 (집주인)이 전세보증금을 못주는 이유가 본인의 경제 상황이 어려워서, 최악의 경우 경매로 넘어가더라도, 새로운 임차인은 기존 임차인의 순서를 넘겨받는 것이기 때문에 이전 임차인의 남은 계약 동안만 해당 집에서 사는 것은 보장이 됩니다.

 

임차권 양도를 위해 가장 먼저 해야 할 일은 임대인의 동의서 (임차권 양도 승낙서)를 받는 것입니다. 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하는 것은 무효라서 새로운 임차인은 보증금을 보호받을 수 없습니다.

 

아래와 같이 '임차권 양도승낙서'와 '임차권 양도 계약서', 그리고 이전에 임대인과 작성한 '주택임대차계약서' 원본을 새로운 임차인에게 전달을 해 주면 됩니다

 

 

 

대처법 3 : 보증금 반환 소송

이 방법은 법적으로 소송까지 가는 상황이라 이렇게까지 가지 않아야겠습니다. 임차권등기명령 만으로도 상당한 구속력을 가질 수 있기 때문에 가급적 원만하게 합의를 통하여 전세 보증금을 반환받아야겠습니다. 실제 전세금 반환소송까지 간다면 그 시간과 비용이 만만치 않게 소요될 것입니다. 여기에서 법적인 사항까지 가는 상황을 기술하는 것은 아닌 것 같네요.

 

 

맺음말

지금까지 임대인 (집주인)이  전세 계약 만기가 되었는데도 전세 보증금을 돌려 주지 않을 때 취할 수 있는 조치에 대하여 알려 드렸습니다.  전세 사기는 아니어도, 전세금을 돌려받지 못하는 것으로 하여 어려움을 겪게 되는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다