전세 연장 계약 사례 (임차인 입장 자동연장, 보증금 변경시)

전세 연장 계약 사례를 통하여 임차인 입장에서 계약서를 다시 써야 하는 건지, 또 확정일자를 다시 받아야 하는 건지 등 궁금하신 것들에 대하여 임차인 입장에서 유리하도록 전세 자동연장 및 전세 보증금 변경에 따라 "전세 연장 계약" 사례 및 요령에 대하여 알려 드리니, 참고하시면서 덤으로 공인중개사 대필용 수수료를 줄이는 방법과, 확정일자 등 유의해야 할 사항에 대한 꿀팁도 알아가시기 바랍니다.

 

 

 

목차

• 전세 연장 계약서 작성 사례
• 전세 연장 계약 사례
• 전세 연장 계약 시 유의사항

 

전세 연장 계약서는 임대인과의 임대차간의 전세 계약 만료 전에 임대인과 임차인 쌍방 합의에 의해 임대기간을 연장하는 것을 말합니다. 주택임대차 보호법상 임차인의 권리를 보호할 수 있도록 최소한의 보장받는 계약기간은 주택의 경우는 2년, 상가의 경우는 1년으로 되어 있습니다.

전세 연장 계약서 작성 사례

전세 연장 계약서를 작성하는 방법으로 2가지를 알려 드리고 싶은데, 그 하나는 부동산 중개사무소를 통한 계약이며, 다른 하나는 임차인과 임대인 간의 직거래 계약서 작성 방법입니다

 

(1) 부동산 중개사무소를 통한 계약

계약을 연장하기 위해서 기존에 거래했던 중개사무소나 아는 중개사무소에서 연장계약서를 다시 작성하는 것으로 이런 경우계약서 대필 수수료라고 해서, 계약연장에 따른 내용을 기재하고, 부동산 중개사무소의 성명과 도장 날인을 해 주는 비용을 받는데, 정확한 금액이 책정되어 있지 않아서, 중개사무소와 협의를 진행하시면 됩니다.

 

2억원 정도의 전세보증금 연장계약을 몇 군데 문의해 본 것으로 임차인과 임대인 각각 5만 원 ~ 20만 원 정도를 요구하셨습니다.

 

공인중개사무소를 통하여 계약서를 쓰는 것이니 채워야 할 내용 등에 있어서는 기본 포맷에 맞춰 잘해 주시지만, 솔직히 종이 한 장 써 주는데, 양쪽으로 해서 10만 원 ~ 40만 원을 받는다는 것이 아까운 생각이 듭니다.

 

그래도 계약을 많이 해 보지 않으신 분이나, 법적으로 문제가 있지 않을까 고민이 되시는 분이라면 부동산 중개사무소에 의뢰를 하시되, 대필 수수료를 저렴하게 네고해 보시기 바랍니다.

 

 

(2) 임차인, 임대인간 직거래(직계약)

부동산 중개사무소를 통할 경우 대필 수수료가 발생하는 것이 아깝다 생각이 되신다면, 임차인과 임대인이 직접 전세 연장계약서를 작성하고 서명 날인하는 방법으로도 진행하실 수 있습니다.

 

이 경우에는 기존 계약을 한 이후, 임대인과 임차인간 관계도 원만했고, 등기부등본상에 변경된 사항이 없고, 단순 계약 기간 연장이나, 금액을 낮추는 것이라면, 추천해 드리지만, 해당 주택에 하자가 있거나, 등기부등본상의 변경 사항이 많더거나 한다면, 가급적 부동산 중개사무소를 통하여 문제가 없는지 확인을 하시면서 진행하는 것을 추천드립니다.

 

직거래 (직계약)을 통하여 전세 연장 계약을 진행하신다면, 기존의 계약서 내용을 참조하여 연장계약서를 작성하시고, 특약사항이나 계약 연장기간, 증액이나 감액에 대한 사항을 작성하여 서명과 함께 날인을 하면 되는데, 임차인이 좀 더 여러 가지 사항을 면밀히 확인하시는 노력을 하셔야 합니다

 

- 연장계약서는 기존 계약서의 내용을 그대로 적고 변경된 사항 (계약기간, 보증금 등)을 기록하는 방법도 있지만, 최근 전세 사기를 예방하기 위해서 국토교통부에서 전월세 임대차 표준계약서 양식을 배포한 것이 있으니 이것을 다운 받아 내용을 확인하시면서 새롭게 갱신계약서를 작성하시는 것이 좋겠습니다

 

전세 갱신계약서.hwp

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임차인 입장에서 특약 사항 등을 기재한 후, 임대인에게 내용을 전달하여 합의를 보셨다면, 이를 출력해서 임대인과 약속을 잡고 만나서, 전세 연장 계약서 2부에 서명 날인을 하고 각각 여러장일 경우에는 간인을 찍고, 1부씩 가져가시면 됩니다

 

임대차 계약서 작성법 - 준비물 및 유의 사항 (임차인 유리한 계약서 )

전세 계약 연장 사례

전세 계약을 연장하게 되는 사례를 먼저 살펴 보면, 크게 4가지로 얘기할 수 있겠습니다. 기본적으로 임대인과 임차인은 동일하게 이어지는 것이며, 계약기간이나 전세보증금의 변화가 있을 때로 나눠서 전세 연장 계약서 작성요령에 대해 알려 드리니 참고하시기 바랍니다

 

(1) 묵시적 갱신

임대인과 임차인 모두 계약종료 6개월에서 2개월 이전에 계약해지 통보를 하지 않거나, 미리 협의를 하지 않은 경우 "묵시적 갱신" 으로 전세 계약이 자동 연장이 됩니다. 연장 기간을 지나쳤다면 주택의 경우 2년의 계약이 자동 연장되므로 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다.

 

묵시적 갱신이 이루어질 경우 별도의 계약서를 작성하지 않게 되니, 확정일자도 따로 받을 필요가 없습니다. 이런 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약 기간이 2년간 자동 연장되어 처리가 됩니다

 

(2) 계약 변경 없는 기간 연장 (계약갱신청구권 사용)

임대인이 임차인에게 계약기간 종료에 따라 나가 줄 것을 얘기할 때 임차인은 계약갱신청구권을 통하여 2년 더 계약을 연장할 수 있습니다. 이때 동일 조건으로 계약을 하게 되더라도 계약서를 쓰는 경우가 있습니다.

 

※ 계약갱신청구권

• : 임차인은 계약 연장을 원하지만 임대인이 원치 않는 경우 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 계약 만료되기 전 6개월에서 2개월 전까지 "계약갱신청구권"을 요청하게 되면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
• 임차인이 계약갱신청구권을 요구하면 임대인은 5% 내에서 보증금 인상이 가능합니다
• 만약 5% 이상을 합의에 의해 증액을 한다면 계약갱신청구권을 사용하지 않는 것으로 되고, 갱신 계약을 하셔야 합니다

 

이때, 임대인은 계약갱신청구권 사용에 대한 내용을 기재하고자 할 것인데, 이에 대한 사항을 특약 등으로 명시하지 않을 경우에는 묵시적 갱신으로 인식이 될 수 있습니다.

 

새롭게 계약서를 작성했다고는 하나, 계약금액의 변동없이 기간만 연장된 계약이므로, 별도의 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

 

(3) 전세 보증금을 내리는 경우

기존 전세 계약에서 전세 보증금을 내려서 전세 연장 계약을 하는 경우라면, 새롭게 계약서를 작성하면서 내린 전세보증금을 기재하고, 연장 기간에 대한 변경 사항을 기재한 후, 임차인과 임대인의 서명 날인을 하시면 됩니다.

 

확정일자를 받는 것의 의미는 해당 주택이 경매에 넘어갔을 때 선순위와 보증금액에 대한 것에 우선변제금 책정을 위해 필요한 것인데, 기존 확정일자를 받은 것이 있고, 그것이 유효한 상태이기 때문에 이전의 보증금 내에서의 선순위는 인정된 상태이기 때문에 새롭게 보증금을 내린 것에 대한 연장 계약서에 확정일자를 받을 필요는 없습니다

 

(4) 전세 보증금을 올리는 경우

기존 전세 계약에서 전세 보증금을 올려서 전세 연장 계약을 하는 경우라면, 전세 연장 계약서를 작성하는 것은 물론, 반드시 확정일자도 받아 두시는 것을 추천드립니다.

 

이때 주의를 해서 알아보셔야 할 것이, 계약을 갱신하면서 확정일자를 새롭게 받게 되면 혹시라도 경매에 넘어가는 경우 올려 준 보증금의 선순위 관계를 잘 확인하셔야 합니다.

 

이런 것을 사전에 방지하기 위해서는 계약을 갱신할 때, 별도의 근저당이 설정된 것이 있는지 등기부등본을 꼭 확인하시고, 혹시라도, 최초의 계약 시점 이후에 근저당 설정이 되어 있는 것이 있다면, 갱신계약서 상에 최초의 계약서와 동일한 상태에서 계약 조건 변경에 따른 재계약임을 명시하는 것이 좋겠습니다.

 

하지만, 최초 계약과 연장 계약 사이에 등기부등본 상에 추가된 저당권이 있다면, 올려준 금액에 대하여서는 순위가 바뀔 수 있습니다. 그러니 혹시라도 경매로 넘어갔을 때 선순위 임차인 여부에 증빙이 되기 위해 연장 계약서 상에 최초 계약 내용과 올려 준 보증금에 대한 정보, 연장 계약임을 특약 사항에 넣어 주는 것이 좋겠고, 최초 계약서와 갱신계약서 모두 보관을 잘해두시기 바랍니다.

 

 

전세 연장 계약 시 유의사항

전세보증금을 올려 주는 경우는 특히나 주의를 할 것이 위에서 언급하였던 것 처럼 등기부등본을 꼭 확인하시기 바랍니다. 최초 계약 이후에 해당 주택에 근저당이 설정되었다면, 선순위 구조를 명확히 해야 합니다

또한 압류, 가처분 등 해당 주택의 권리를 제한하는 것들이 있다면, 가급적이면 전세계약을 연장하지 않는 것이 좋을 것 같으니, 어떤 이유로 압류나 가처분 등이 생겼는지 확인하시고, 경매 등에 넘어갈 수도 있다는 생각으로 다시 한번 고려를 하시는 것을 추천드립니다

 

전세 연장계약을 하신 다음에는 확정일자를 받아 두시고, 주택임대차 계약 신고도 갱신계약으로 하시는 것을 추천드립니다.

 

부동산 거래신고 - 거래계약 신고필증 발급하기

 

결론

이를 정리하면 묵시적 갱신이나 이전 계약서 상에서 계약기간만 변경되거나, 전세보증금이 내려간 경우에는 새로운 연장 계약서 작성과 별개로 확정일자는 받지 않으셔도 되지만, 금액이 올라가거나, 임대인이나 임차인의 정보가 변경된 경우, 특약사항이 바뀐 경우라면 반드시 새로운 계약서에 확정일자를 받아 두시는 것이 좋겠습니다.

 

전세계약 체크리스트 - 계약 전과정 전세사기 사례별 대처방안