7월 스트레스 DSR 2단계 적용과 갭투자 늘어날까?

24년 7월부터 미래 금리까지 고려해 한도를 정하는 '스트레스 DSR (총부채원리금 상환비율)'  2 단계가 시행이 됩니다.  이를 두고 대출 규모의 축소에 따라 주택 매수가 어려워질 것이라는 전망과 함께 전셋값 상승에 힘입어 투자자들의 갭투자 기회가 늘어날 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

 

 

DSR 이란

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해서 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로 대출을 받는 사람이 1년 동안 갚아야 하는 원리금의 상환액이 대출자의 연 소득으로 나눈 값을 의미합니다.  정부에서는 해당 DSR 을 40% 를 초과할 수 없도록 규제를 하고 있습니다.

 

DSR 변동 요소

• 연간 소득액 : 연간 소득의 40% 이내를 기준으로 하기 때문에 연간 소득금액을 늘리시면 대출 규모가 커집니다
• 대출 금리 : 대출 금리가 낮을 수록 원금과 그에 따른 이자가 작기 때문에 대출규모에 영향을 미칩니다
• 대출 만기 : 만기가 길어질 수록 원금 상환액이 줄어들기 때문에 그에 따라 DSR에 영향을 미칩니다 

 

결국 이를 통하여 금리가 상승하게 되면 갚아야 할 연간 이자가 상승하게 될 것이고 그에 따라 소득에 비해 상환해야 하는 금액이 커지는 효과가 되니 결국은 대출 최대한도를 낮추겠다는 목적으로 마련한 기준이라고 봐야 합니다.

 

 

7월 부터 갭투자 과연 늘어날까요?

최근 수도권 아파트의 전세값 상승에 힘입어 실수요자보다는 투자자들에게서는 갭투자의 기회가 왔다고 하고 있습니다.  기존 실수요자의 경우는 대출 한도가 감소되어 대출이 어려워지게 됨에 따라 주택을 매입할 기회를 잡지 못하는 상황에서 투자자의 경우라면 여유 자금을 통해 전세값 상승에 따라 갭투자의 확산 가능성에 기대를 하고 있기도 합니다. 

 

또한,  앞으로 경제 지표가 개선이 된다면,  미국 등 주요 국가의 기준금리가 내려간다는 전망과 함께  우리나라의 기준 금리 역시 내려갈 것이라는 전망이 나오면서 그에 따라 원리금 상환액의 부담이 줄어들게 되니 신규 대출의 한도가 조금은 상승할 것으로 전망이 나오면서 이에 대한 갭투자가 늘어나지 않을까 하는 추측도 나오고 있는 것 같습니다.

 

 

스트레스 DSR 2단계 적용의 영향

하지만 정부에서는 대출의 규모를 현재 금리로만 계산을 하여 DSR을 계산하였는데 지난 2월부터 스트레스 DSR  체계로 기존의 DSR 을 더욱 강화한 버전의 제한책으로  바꾸면서 실제 금리외에 향후에 잠재적인 인상 폭까지 더한 추가 가산금리 (스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지겠다고 발표하였고,  부동산 시장에서는 대출 규모의 축소로 이해하며 대출이 더욱 더 어려워질 것이라 얘기하고 있습니다.  

 

스트레스 DSR 단계별 적용에 따라 대출한도가 수천만 원 줄어들면서 주택 매수 시장에는 악영향을 미치는 것은 사실이지만 갭투자에 있어서는 더 중요한 요소가 전셋값과 매매값이 붙는 현상이 나와야 하는데, 전셋값 상승세는 이어지지만 실제 주택 매수가의 하락세는 보여지고 있지 않고 있어 갭이 줄었다고는 보기가 어려운 상황이기도 합니다.

 

하지만 점점 강화되는 스트레스 DSR 에 대한 영향도가 어떻게 시장에 반응할지는 모르는 것이니 이에 대한 변화 상황을 예의 주시하며 관찰하고 있어야겠습니다.

 

스트레스 DSR 단계별 적용에 따른 대출규모 변화

예를 들어 현재 기준금리가 4% 이고 스트레스 금리가 1.5% 라고 하면 스트레스 DSR 적용 단계가 강화됨에 따라 최종 산출되는 DSR 이 상향 조정됩니다.   

• 스트레스 DSR 1단계에서는 스트레스 금리 25% 적용 (4% + 1.5*25%)  총 4.375% 로 DSR 계산
• 스트레스 DSR 2단계에서는 스트레스 금리 50% 적용 (4%,  1.5*50% = 0.75 상승) 총 4.75% 로 DSR 계산
• 스트레스 DSR 3단계에서는 스트레스 금리 100% 적용 (4% + 1.5%) 상승한 5.5% 로 DSR 계산

 

스트레스 DSR 의 적용 단계가 내년까지 상향되면서 대출의 한도가 크게 줄어들게 될 것입니다

 

 

스트레스 DSR  2단계 적용에 따른 대출 요령

7월부터 적용되는 스트레스 DSR  2단계 시행이 된다면 금융권의 가계 대출의 기회는 더욱더 좁아질 것입니다.  그렇기 때문에  대출을 받으려는 분이라면  더욱 더 꼼꼼히 챙기시어 할 것이 '대출한도'와 '여유자금' 그리고 '금리'와 '만기 시점'에 대한 사항이 되겠습니다

 

변동금리로 대출을 받고 계신 분이라면 이번 스트레스 DSR 2단계가 적용되게 되면 대출 한도가 많이 줄어들게 될 것이고 반면에 고정금리 대출을 받고 계신 분이라면 스트레스 DSR을 적용하지 않아 대출 한도는 유지될 것입니다. 

 

좀 더 대출 한도를 높게 받고 싶다면  DSR 규제에서 한도를 많이 차지하는 신용대출을 먼저 정리하여야 합니다. 그래서 신용대출은 1억 원을 넘지 말아야 한다고 전문가들은 얘기하고 있습니다.  급하게 신용대출이 필요하신 분이라면 정책대출 상품 역시 스트레스 DSR 적용제외 대상 대출상품이기 때문에 자격이 되는지를 확인하시어 신용대출보다는 정책자금대출 (디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례대출 등)을 받아 보시는 것을 추천드립니다.  또한 변동 금리 상품에 비해 대출한도 축소 폭이 크지 않은 5년마다 금리가 바뀌는 주기형 고정금리나 고정+변동 금리 혼합형 대출을 선택해 보시는 것도 좋겠습니다.

 

 

그리고 대출 한도를 최대한 높이려면 '금리'와 '만기'는 상황에 따라 선택을 하셔야 하는데, 여유자금이 있어서 금리 변동에 민감하게 반응하여 금리가 높으면 상환을 하고, 내려간다면 유지하는 등의 방법을 사용할 수 있도록 '변동 금리' 상품을 선택할 수 있지만,  여유자금이 없어 만기를 길게 가져가는 것이 좋다고 판단이 되시면 '고정금리형 상품'으로 대출을 이용하셔야겠습니다

 

여기서 한 가지 참고를 하셔야 할 것은 올 하반기 최소 한 번 이상, 그리고 내년에는 좀 더 여러 번 기준금리 인하가 예상되는 만큼 여유자금 상황에 따라 '변동형'이나 '고정형-주기형' 등을 선택해야 할지도 정하셔야겠습니다

 

 

맺음말

결국 7월부터 스트레스 DSR 2단계가 적용되면서 스트레스 가산 금리가 0.375% 에서 0.75% 로 늘어나게 됨에 따라 대출한도는 줄어들 것으로 예상되는 상황이고,  다만 국가의 기준금리가 그에 상응하는 만큼 내려갈지 여부는 하반기 경제 상황을 지켜봐야 하는 상황이 되겠습니다. 

 

이에 더하여 전셋값 상승이 갭투자의 기회로 이어질 것이라는 전망도 나오지만 실제 부동산 아파트의 매매가의 하락세가 멈춘 상태에서 갭이 줄어들지 않는 모습을 보이고 있어서  부동산 매매 시장에 있어서 급작스런 갭투자의 바람이 불거 같지는 않다는 전망들이 많습니다.

 

부동산 시장의 변화는  정부의 대책과 금리 방향에 따라 민감하게 변화되는 상황임을 감안하시어 지속적인 모니터링과 함께 추이분석을 잘해나가야겠습니다