전세계약 체크리스트 - 계약 전과정 전세사기 사례별 대처방안

부동산 전세계약 전 과정에서 꼭 알아야 할 전세사기 사례별 대처방안을 통하여 전세계약 체크리스트를 제공해 드리니 계약 전 집 고를 때부터 계약서 작성, 계약 체결 후 이사,  최종 계약기간 만료까지의 계약 전 과정에서 전세사기를 당하지 않도록 꼼꼼히 체크해 보시기 바랍니다

 

 

 

목차

1. 계약 전 핵심 체크리스트
2. 계약 체결 시 핵심 체크리스트
3. 잔금 및 이사당일 핵심 체크리스트
4. 계약 종료 후 보증금 돌려받기

 

계약 전 핵심 체크리스트

계약에 앞서 거주하고자 하는 집을 고를 때 확인하셔야 하는 사항과 함께 전세 사기 예방을 위해 절대 놓치시면 안 되는 것에 대하여 알려 드리도록 하겠습니다

 

집고를 때  (자세한 내용과 팁을 보시려면 해당 상세 내용 확인)

구분	점검 항목	왜 필요한가요	어떻게 확인을 하나요
1. 임장 (상세보기)	주변 환경	- 향후 시세 변동에 따라 전세가율 변동 확인 - 입지에 따른 편의성 고려 (학군/교통/환경 등)	- 직접 방문을 통한 주변 입지 파악 - 시간이 여의치 않으시다면 인터넷으로 조사   (조사 방법 안내)
	주택 내외부 상태	- 누수 등의 하자 여부 - 내외부 시설물 확인	직접 해당 주택을 방문하여 꼼꼼히 확인하세요
2. 법률 사항 (상세 보기)	무허가·불법 건축물 여부	- 전입신고를 할 수 없어서 보증금을 보호받지 못하게 됩니다.	건축물대장 열람 (건축물대장 보는 법)
	선순위 권리관계	- 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다 -  다가구 주택의 경우라면 이점 꼭 체크하셔야 합니다	- 등기부등본 확인하는 법 - 전입세대 열람방법
	집주인 세금 체납 여부	- 세금 미납으로 경공매 주의	- 국세와 지방세 완납 증명서 확인
3. 전세가 검증	적정 전세가율	-  깡통 전세는 아닌지 확인 -  전세가율이 높은 주택은 조심	- 공인중개사 사무소 최소 2 ~ 3곳 방문  - 주택의 시세를 확인하세요   : 국토부 실거래가 공개시스템   : 지역별 전세가율 확인하기   : 부동산 정보 사이트 (네이버부동산, 호갱노노, 직방, 아실 등)
	전세보증금반환보증 가입여부	- 전세보증금의 반환 대상이 되는지를 확인	- 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사(HF) , SGI 서울보증 등에서 제시하는 기준에 부합되는지를 확인합니다.

 

 

계약 체결 시 핵심 체크리스트

계약 전 해당 주택의 상태 및 권리관계, 적정 전세가율인지 등을 파악하셨다면 계약을 진행하셔야 하는데, 진행 시에 꼭 확인하셔야 하는 사항에 대하여 알려드리도록 하겠습니다

 

계약 체결 시 핵심 체크리스트

구분	점검 항목	왜 필요한가요	어떻게 확인을 하나요
1. 신분 확인	임대인(집주인) 대리인 신분확인	- 계약자 본인 여부를 확인	- 신분증 진위 여부 확인  - 위임 시 관련 서류 확인
	공인중개사 확인	- 공인중개사/중개보조인 신분 확인	- 정식 등록 업체인지 확인
2. 가 계약서	가 계약서 작성	- 본 계약 전 가계약 진행	- 가계약서 작성법 유의사항 확인
3. 표준임대차계약서	계약서 작성	- 임대차 사항 정확히 기술	- 표준임대차계약서 활용 - 계약서 작성 요령 참조
	특약사항	- 향 후 분쟁 예방을 위한 특약을 기재 - 임차인에게 유리한 특약 사항 추가 필요	- 특약 예시 확인
4. 법률 사항  재확인	권리 관계 재확인	- 깡통 전세는 아닌지 확인 - 전세가율이 높은 주택은 조심	- 등기부등본 확인하는 법 - 전입세대 열람방법 - 확정일자 부여현황 확인하는 법 (전세권설정 내용 확인)
5. 거래 신고	임대차 거래신고	-  법적 의무사항 - 임대차 확정일자 자동 부여	- 부동산임대차 거래 신고 (모바일 신고)

 

 

잔금 지급 및 이사 당일 핵심 체크리스트

부동산 임대차 계약서에 기재한 대로 계약을 진행하고, 최종 잔금 및 이사를 진행하시게 되는데 이때에도 꼭 확인하셔야 할 핵심 체크 사항이 있으니 잊지 말고 확인하시어 추후 불이익을 당하지 않도록 하시기 바랍니다.

 

이사 당일 챙겨야 할 것  (자세한 내용과 팁을 보시려면 해당 상세 내용 확인)

구분	점검 항목	왜 필요한가요	어떻게 확인을 하나요
1. 잔금 지급 전 확인	권리 관계 재확인	- 계약 체결 이후 변동 사항 확인	- 등기부등본 확인하는 법 - 전입세대 열람방법 - 확정일자 부여현황 확인하는 법
2. 잔금 지급 (상세 보기)	공과금 및 관리비 정산	- 이전 거주자의 도시가스, 전기요금, 수도요금 등 정산 확인 - 관리비 특별수선충당금 등 정산	- 각 공과금별 납부 여부 및 영수증 확인
	잔금 지급	- 최종 계약의 완료 단계	- 영수증 확인
3. 이사 (상세 보기)	전입신고/확정일자 전학신고 전세권설정등기	-  전세보증금 보호 - 학생인 자녀가 있다면 전입통지 - 전세권을 등기부등본에 설정	- 취학아동 전입통지서 - 전학용 재학증명서 등 제출 - 전세권 설정방법 (장단점 비교)
	전세보증금반환보증 가입	- 전세보증금반환보증 가입	- 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사(HF) , SGI 서울보증 등에서 가입

 

 

계약 종료 후 체크리스트

부동산 임대차 계약서에 의해 정해진 기간 동안 거주를 하시다가 계약 종료 전에 임대차 계약을 연장할지 아니면 종료하고 전출을 가게 될지를 사전에 통보하고 전세 보증금을 돌려받으셔야 합니다.  이때에도 사전에 취해야 할 것이 있으니 사전에 알아두시면 도움이 되실 것입니다

 

전세 연장 계약 시 

전세 계약이 만료되기 전에 전세 계약을 연장할지, 말지를 정하셔야 합니다.   만약 전세계약을 연장하신다면 계약 변경 없이 기간 연장만 할지, 전세보증금의 변동을 할지 등에 대하여 사전에 임대인(집주인)과 협의를 하셔야 합니다.

 

 

전세 계약을 연장하기 위해서는 기존에 거래했던 부동산 중개사무소나 아는 중개사무소를 통하여 연장 계약서를 작성하고 약간의 계약서 대필 수수료를 주고 처리하는 방법이 있습니다.  이에 대하여서는 저의 사례를 통하여 방법과 대필 수수료 네고 하는 법에 대하여 정리해 둔 것이 있으니 참고해 보시기 바랍니다.

 

또 한 가지 방법으로는 임대인과 임차인이 직거래로 직계약으로 연장계약서를 쓰고 서로 간 서명과 날인을 하고 진행하는 방법이 있습니다

 

• 전세 연장 계약서 작성법, 유의사항,  대필 수수료 협상 방법

 

전세계약 만료 후 전세보증금 돌려주지 않을 때

전세계약기간이 얼마 남지 않은 상태에서 계약 종료 후 이사를 가고자 하신다면 임대인(집주인)에게 최소 2 ~ 3개월 전에는 사전 통지를 드리는 것이 좋습니다.  그런데 임대인(집주인)이 전세 계약이 만료되는 시점에 전세보증금을 돌려주지 않는다면 낭패가 아닐 수 있는데, 이를 사전에 막기 위해서는 내용 증명을 보내는 등의 노력을 하셔야 합니다.

 

그리고 최종적으로 전세보증금을 돌려받기 위해 법적으로 취할 수 있는 임차권 등기명령 등의 조치도 준비를 하시는 것이 좋겠습니다.

 

자세한 내용의 내용증명 작성이나 임차권 등기와 관련한 사항을 알고자 하신다면 자세히 정리를 해 드렸으니 참고해 보시기 바랍니다

 

• 내용증명 보내는 법 / 내용증명 샘플 파일 제공
• 보증금 돌려받기 위해 꼭 해야 할 일
• 임차권 등기명령 신청방법 안내 / 필요서류 안내

 

 

맺음말

지금까지 전세계약과 관련하여 집 고를 때부터 계약 체결, 이사, 계약 종료 후 보증금 돌려받기까지의 모든 과정에서 챙기셔야 할 정보를 알려 드렸습니다.  전세 사기 예방을 위하여 사전에 꼼꼼히 챙겨보시면 큰 무리 없이 전세 계약을 진행하실 수 있으실 것으로 생각이 됩니다.

 

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