7월 변경되는 전세사기 방지 제도 4가지

2024년 7월 변경되는 전세사기 방지를 위한 제도 개편이 발표되었습니다.  그냥 흘려 넘기다가 나의 소중한 전세보증금을 날릴 수도 있으니  7월부터가 아니더라도 지금 전세 계약을 하시는 분이시라면 꼭 미리 확인하시어 소중한 여러분의 돈을 지키시기 바랍니다. 

 

 

1. 선순위 권리관계 설명 의무

올해 7월부터 부동산 중개사무소에서 공인중개사가 반드시 설명하여야 할 사항에 대하여 아래 3가지를 의무로 지정하였습니다. 이를 통해 혹시라도 집이 경매나 공매로 넘어가더라도  나의 전세 보증금을 안전하게 보장받을 수 있는지에 대한 중요한 판단 기준이 되는 사항이므로 잘 설명 듣고 이해하고 계셔야 할 것입니다.

 

참고) 경매와 공매 차이

• 경매는 개인 간의 채권, 채무 (예를 들어 돈을 빌려주고 돌려받지 못할 때) 에  법원에서 진행되는 것이고
• 공매는 각종 세금에 대하여 납부하지 않아서 한국자산관리공사에서 진행되는 것입니다.

 

 

설명 의무 사항 3가지

• 임대인의 미납 세금 정보 :  혹시라도 임대인(집주인)이 세금을 납부하지 않는 것이 있어, 그로 인해 경매나 공매로 진행될 수 있는지를 알려 주셔야 합니다.  당연히 임대인이 세금은 꼬박꼬박 잘 내고 있어야 보증금에도 문제가 없을 것입니다.
• 확정일자 부여 현황 :  임차인이 전월세 계약을 진행한 후 전입신고와 함께 확정일자를 받으라고 알려 주는데,  나 이전에 다른 선순위 임차인이 있는지를 확인하여 알려 주어야 하는 것입니다.  결국 이 사항도 임차계약 당시에 나 이외의 다른 임차인이 없음을 알려 주어야 하는 것입니다.
• 이전 전입세대 유무   : 해당 전월세 계약을 한 주택의 주소지에 다른 전입세대가 등록되어 있는지를 확인해 주어야 합니다.  이는 나 이외에 다른 사람이 거주하고 있지 않더라도, 주민등록상에 전입이 되어 있다면 그 사람이 혹시라도 임대차 계약이나 다른 목적으로 (돈 빌려주고 돈 받기 위해 전세권 설정 등을 하면서 주소지를 옮겨 놓은 경우) 주소를 옮겨 놓는 경우가 있어 주의를 해야 하는 것입니다.

 

전세사기 방지를 위한 꿀팁 

위의 3가지 정보만으로 내가 계약한 전월세 계약 이전에 나보다 더 우선 순위에 있는 권리 관계자가 있는지를 부동산 중개사무소의 공인중개사가 알아보고 알려 주어야 하는 것인데,  이에 대한 설명을 듣고도 임차인이 무슨 말인지 모르면 다 의미 없는 것이니,  꼭 확인하셔야 하는 것은 해당 주소지의 등기부등본을 최종 잔금을 주는 날 발급받아서 선순위의 권리가 있는지를 확인하시면서 위의 사항도 부가적으로 확인을 하시는 것이 좋겠습니다

 

 

2. 임차인 보호제도 설명

임차인이 혹시라도 전세 보증금을 돌려 받지 못하거나  해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 임차인이 받을 수 있는 최소한의 금액 등 임차인을 보호하기 위한 제도에 대하여 설명을 하여야 합니다.

 

• 최우선 변제권 :  전월세 계약을 한 주택이 경매에 넘어가더라도 최소한으로 받을 수 있는 금액에 대하여 알려 주어야 합니다.  이는  소액임차인의 기준이 지역과 보증금에 따라 정해지는데,  임차인이 낸 보증금 전액을 우선 변제해 주는 것은 아니기 때문에 주의 깊게 들으셔야 합니다.

 

 

• 임대보증금 보증제도 : 임대인이 전월세 보증금을 돌려주지 않을 때 이를 돌려받기 위해 할 수 있는 법적인 사항에 대하여 사전에 알려 주는 것인데, 대표적으로 임대보증 보험에 가입하는 것에 대한 안내가 되겠습니다. 

 

 

3. 주택관리비 내역 공개

요즘 오피스텔이나 빌라 등에서 전월세 보증금과 함께 별도의 관리비 형식으로 돈을 추가로 요구하는 사례가 있다고 합니다. 그래서 월세를 줄이면서 대신에 별도의 관리비 명목으로 추가 금액을 요구하는 경우가 있기에 이에 대하여서도 전월세 계약 시에 주택 관리 내역을 설명하도록 바뀌었습니다.

 

• 관리비 총액 : 월세 이외에 부과되는 관리비에 대한 규모를 상세히 설명해야 합니다.
• 관리비 세부내역 : 또한 그 세부 내역에 대하여 청소비, 전기세, 수도세, 가스세 등에 대한 항목을 알려 주는데,  이때 별도의 계량기가 있는지 여부도 임차인께서는 물어보시는 것이 좋겠습니다.  그렇지 않다면 세대별 사용량 보다는 1/N  방식으로 임대인이 정한 기준에 따라 납부를 해야 하기 때문에 부정확하거나,  상호 협의가 되지 않은 상태에서 논란의 여지가 많은 사항입니다.
• 관리비 부과 방식에 대한 설명 : 이는 별도의 계량기가 있다면 고지서가 나오겠지만, 그렇지 않은 경우에는 어떤 방식으로 배분을 하는지, 산정되는지, 그에 대한 통보나 지급은 어떻게 하는지에 대한 설명을 들으셔야 할 것입니다.

사전에 주택 관리비 내역에 대하여 상세히 설명을 하도록 함으로써, 월세 계약 시 관리비를 부풀리거나 숨기면서 월세가 작은 것으로 오인하도록 하는 것을 미연에 방지토록 한 것입니다.

 

 

4. 중개보조원 신분 고지 의무

여기서 중개보조원이라는 분은 정식 공인중개사 자격증이 없이 공인중개사를 돕는 사무 보조 역할을 하시는 분을 말합니다.   중개보조원은 부동산 거래사고 예방교육과 직업윤리 교육 총 4시간만 이수하면 중개보조원의 역할을 수행할 수 있는데,  이 분들은 공인중개사 사무실에서 근무하면서 고객상담, 전화응대, 서류 정리, 매물 등록 관리 등을 주 업무로 합니다. 

 

중개보조원은 법적으로 부동산 중개 거래와 관련한 책임과 권한이 없기 때문에 매물을 보여 주는 정도는 할 수 있어도,  부동산 중개 거래 계약서 (임대차 계약서 등)을 쓰는 행위나 권리관계, 부동산의 현황을 브리핑 하거나 하시는 것은 안 됩니다.

 

요즘은 많이 그러지는 않지만,  부동산 중개사무소에서 실장이라는 호칭으로 공인중개사 자격증 없이 매물을 브리핑하고 계약서 작성 등에 관여를 하시는 분이 있는데,  이러한 분들이 만약 중개보조원이라면 자신이 중개보조원 신분임을 반드시 알려야 하는 것입니다.

 

전세사기 방지를 위한 꿀팁 

우리가 집 보러 다닐 때 이 부분에 대하여서 크게 신경을 쓰지 않았던 부분인데, 혹시라도 계약 과정에서 잘못된 정보나, 권리 관계에 대한 문제가 발생하였을 때 중개보조원은 전혀 책임이 없는 사항이라, 어떠한 피해가 발생 했을 때의 보상이 이루어지지 않으니, 반드시 계약을 진행하실 때에는 공인중개사인지 확인하시고,  도장 날인 시에 공인중개사의 도장인지를 꼭 확인하셔야겠습니다.

 

 

맺음말

지금까지 전세 사기 예방을 위해 정부가 24년 7월부터 변경한 제도에 대하여 설명을 드렸습니다.   이 사항은 사실 전세 계약을 하시는 분이라면 상세히 알아보고 하셔야 하는 사항이었는데,   사실 공인중개사가 설명해 주지 않으면, 또 설명해 주더라도 무슨 말인지 모르고 넘기는 것들이었을텐데,   이 점에 대하여 왜 알고 확인하셔야 하는지 이해를 하셨을테니 꼭  확인하시고 계약을 진행하시기 바랍니다. 

 

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