양도소득세 비과세 감면 혜택 못받는 사례 (1세대 1주택 예외 등)

부동산을 양도 후 양도소득세 비과세 감면 혜택 못 받는 사례에 대하여 알려드립니다. 복잡하고 어려운 양도소득세 관련해서 놓치기 쉽고 자주 발생하는 케이스이니 만큼 꼼꼼히 확인하시어, 양도소득세 폭탄 맞지 않도록 하시고, 감면 혜택 꼭 챙겨가시기 바랍니다. 

 

 

1세대 1주택 예외로 혜택 못 받는 사례

의외로 1세대 1주택 예외 조항에 대하여 모르시고, 양도 후 양도소득세 폭탄을 맞았다고 하시는 분들이 많이 있습니다.  관련 법규가 변경되고 난 후, 오해의 소지가 있는 부분에 대하여 사전에 전문가의 상담이나 법률조항을 꼭 확인하시는 것을 추천드립니다

 

1. 거주요건을 충족하지 못한 경우

A 씨는 18년 4월 서울 마포구 소재 주택을 7억 원에 취득하고 '23년 7월에 11억 원에 양도를 하였습니다.  이때 A 씨는  23년 1월  강남 3구와 용산구를 제외한 서울 지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1 주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고, 거주하지 않은 마포 소재의 주택을 양도하여 양도소득세를 1억 1천 7백만 원을 부과받았습니다.

 

무엇을 잘못 안 것일까요?

A 씨의 경우 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 보유를 하면서, 2년 이상 거주를 하여야했습니다. 이는 양도 당시 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 법상으로는 취득 당시 조정대상지역 내의 주택의 경우는 2년 이상 보유/거주를 하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것을 잘못 아셨던 것입니다. 

 

확인했어야 할 사항

거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받기 위해서는 반드시 해당 주택이 취득당시에 조정대상 지역이었는지 확인을 하셔야 합니다.  취득 당시 조정대상지역이었으면 거주요건을 충족해야 하니 이점을 놓치지 말아야겠습니다. 이로 인해 양도소득세를  1억 1천7백만 원을 납부하시게 되었습니다

 

 

2. 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당

B 씨는  18년 4월 서울 마포구 소재 주택을 5억 원에 취득하고 23년 7월에 10억 원에 양도를 하였습니다.  이때, B 씨에게는 주거용으로 임대하던 오피스텔이 있었는데, 공부상으로 "업무시설"로 되어 있어 주택에 해당되지 않는 것으로 잘못 알고 마포구 소재 주택을 양도한 후 1세대 1 주택자로 비과세 신고를 하였으나 임대하던 오피스텔이 주택에 해당되어 2 주택자로서 비과세 혜택을 받지 못하고 1억 5천3백만 원의 양도소득세를 납부하셔야 했습니다

 

무엇을 잘못 안 것일까요?

소득세법에서는 허가나 공부(등기부 등본) 상의 용두 구분과 관계없이 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"은 "주택"으로 보고 있습니다.  그러므로 주거용으로 임대한 오피스텔은 "주택"에 해당하여 2 주택자가 되는 상황입니다.

 

확인했어야 할 사항

오피스텔이나 레지던스, 생활형 숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 "주택"에 해당하므로 이점을 주의하셔야겠습니다. 만약 오피스텔을 주거용으로 임대를 하시는 경우에는 장기임대주택으로 임대사업자로 등록하여 일정요건을 충족한 경우에는 "장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례"에 해당하여 1세대 1 주택 비과세를 적용받으실 수 있으니 장기임대사업자 등록을 알아보시기 바랍니다.

 

 

3. 21년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함

C 씨는 21년 2월  분양권을 취득한 후 21년 5월 서울 동작구에 새로운 주택을  6억 원에 매수하여 2년 보유하다가 23년 7월 9억 원에 양도를 하였습니다.  이때 동작구의 주택을 양도하면서 다른 주택이 없으니 1세대 1 주택자로 비과세 신고하였으나, 21년 2월에 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 동작구의 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 혜택을 받지 못하였습니다. 이로 인해 9천3백만 원의 양도소득세를 납부해야 했습니다.

 

무엇을 잘못 안 것일까요?

21년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1 주택 비과세 규정 적용 시 주택 수에 포함된다는 것을 몰랐던 것입니다. 따라서, C 씨는 21년 1월 1일 이후  분양권을 취득한 후 동작구에 새롭게 주택을 취득하였으니 2 주택 보유가 되는 상황이었던 것입니다. 

 

확인했어야 할 사항

주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있었다면 해당 분양권을 언제 취득하였는지 확인하셔야 합니다.  21년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산이 됨을 잊지 마시기 바랍니다

 

 

다운계약서 작성

D 씨는  16년 7월  A주택을 8억 원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억 원으로 다운계약서를 작성하였습니다. 공인중개사 사무실에서도 D 씨 역시 취득세를 줄일 수 있으니 그렇게 해도 문제가 없다고 하였다고 합니다.   이후 D씨는 23년. 8월 A주택을 11억 원에 양도한 후 1세대 1 주택 비과세로 신고하였으나,  A주택 취득하면서 다운계약서를 작성한 사실이 발각되어  비과세 적용이 되지 않으면서 생각지도 않게 양도소득세를 7천7백만 원이나 내게 되었습니다.

 

 

무엇을 잘못한 것일까요?

취득세를 아껴 보겠다고 했다가 오히려 양도소득세 폭탄을 맞은 것인데, 이는 11년 7월 1일부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제되는 법이 생겼습니다.   다운계약서를 작성한 사실이 어떻게 알 수 있을까 싶지만 거짓계약서 작성 여부는 국세청과 국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 진행하면서 밝혀 내고 있기 때문에 섣불리 다운계약서를 쓰시면 안 되겠습니다. 

 

 

거주요건 미충족으로 장기보유특별공제 미적용 사례

A 씨는  13년 5월에 서울 송파구 소재 A주택을 6억 원에 취득하고  23년 11월 20억 원에 양도하였습니다.  이때 송파구의 A 주택이 조정대상지역 지정 전에 취득한 것이기 때문에  2년 거주가 필요 없다고 생각해  2년 이상 거주하지 아니하고 A주택을 양도하였던 것인데,  1세대 1 주택  장기보유특별공제 10년에 해당하는 2억 6천8백만 원을 공제받지 못하게 되었습니다.

 

무엇을 잘못 안 것일까요?

21년 1월 1일 이후부터 1세대 1 주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및  거주기간에 대하여 각각 연 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있으나,  2년 이상 거주하지 않은 경우 보유기간에 대하여 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율만을 적용받게 되는데,  A 씨의 경우 해당 주택에서 10년 보유 (40%) + 거주기간 2년 (8%)하셨다면 총 48%의 장기보유특별공제를 받으실 수 있었는데, 10년 보유만 하여 (20%) 밖에 장기보유특별공제를 받지 못하게 된 것입니다

 

확인했어야 할 사항

조정대상지역 지정 전이나 비조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 1세대 1 주택 비과세를 적용받기 위한 2년 이상 거주할 필요는 없으나,  고가주택 (실지거래가액 12억원 초과)에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는  2년 이상 거주를 하셔야 합니다. 이렇듯 장기보유에 따를 특별공제액이 크기 때문에 고가주택을 보유하신 분이라면 보유기간도 길게 가져가시면서 실제 거주를 하시는 것이 절세에 큰 도움이 되실 겁니다

 

 

필요경비 공제 누락

D 씨는 A주택 취득 후 새롭게 인테리어 공사를 하여 베란다와 샷시, 보일러 등을 교체하고, 방에 대하여서도 확장 공사를 진행하였습니다.  또한 해당 주택을 취득하면서 공인중개사의 중개수수료도 현금으로 지출하였으나 이러한 비용들이 필요경비에 해당되는 줄 모르고 양도소득세 신고 시 누락하여 양도소득세 절감을 받지 못하였습니다.

 

소득세법에 열거된 필요경비란

우리가 주택을 취득할 때 들어가는 경비 중 실제 주택을 취득하면서 지급한 매수가 (취득가액)과 함께, 인테리어 공사 등을 하여 해당 주택의 자본적인 증가를 위해 지출한 금액 및 취득 시 중개수수료를 필요경비로 인정하고 있습니다. 

 

챙겨야 할 사항

주택 취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우, 양도소득세를 신고할 때 공제를 위하여 신고를 하여야 합니다. 이때 인테리어 공사비 등과 같은 자본적 지출액과 양도에 따른 매도가에 대한 비용에 대하여 증빙 서류를 제출하시면 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감하실 수 있으니 인테리어 공사비 등에 대한 영수증을 꼭 챙기시기 바라며, 영수증이 없다면 카드 영수증이나, 은행의 계좌 이체 내역 등도 증빙으로 준비를 해 두시면 이 역시 공제가 가능하시니 꼭 챙겨두시기 바랍니다

 

 

자경농지 (직접경작농지)에 대한 감면요건 미충족

P 씨는  03년 1월  A농지를 3억원에 취득하고 23년 6월 8억 원에 양도를 하였습니다.  P씨는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지가 자경농지 감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 "대지"로 변경하였으나 A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면 혜택을 받지 못한다는 것을 뒤늦게 알게 되고, 이에 따라 양도소득세를 1억 원 감면받을 수 있는 기회를 놓치고 말았습니다

 

자경농지에 대한 양도소득세 감면조건

1) 직접 경작을 하기 위해 자경농지를 취득한 날로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주를 하셔야 합니다

2) 직접 경작을 위한 자경농지이니 당연히 직접 경작을 하셔야 하고

3) 양도일 현재 자경농지가 지목이 "농지" 여야 합니다. 

 

이에 P 씨의 경우는 1번과 2번 조건은 만족하였으나 지목이 "대지"로 변경하시어 3번 요건을 충족하지 못하신 겁니다. 

 

무엇을 잘못한 것일까요?

P 씨의 경우 나중에 농지로 매매하기보다는 "대지"로 매매하는 것이 가격은 물론 쉽게 매도를 할 수 있어서 변경을 하였는데, 자경농지 혜택을 받으시고자 한다면 농지를 대지나 나대지 등으로 변경하시면 안 되고, 또한 주의를 할 것이 농사를 짓는 것 외에 일정금액 이상의 다른 소득이 있는 경우에는 경작기간으로 인정받지 못하게 되니 이점도 확인하시어 자경농지 감면 요건을 꼭 확인하시기 바랍니다

 

 

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지금까지 부동산을 매도하시면서 양도소득세와 관련한 감면 조건이나 비과세 혜택에 대하여 잘못 알고 있어서 양도소득세 폭탄을 맞거나, 절감을 하지 못한 사례에 대하여 알려 드렸습니다.  이밖에도 많은 경우가 있겠지만 대표적인 사례 위주로 설명을 드렸는데,  세금의 경우는 자칫하면 큰 부담으로 다가올 수 있으니 큰 거래나 조금이라도 어려움을 느끼시는 분이라면 전문 세무사나 전문가의 도움을 받아 보시는 것을 추천드립니다.

 

 

국세청이 알려주는 양도소득세 실수 사례.pdf

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