등기부등본 위험 단어 5가지 : 근린생활시설, 가등기, 가압류, 경매개시결정, 신탁 (등기부등본 보는법)

 

요즘 부동산 전세 사기가  엄청나게 사회적 이슈가 되고 있습니다.   모르면 당하기 쉬우니  최소한 등기부등본상에 이런 단어가 들어가 있다면  더욱더 주의 깊게 보시기 바랍니다.   등기부등본  표제부에 "근린생활시설",  소유권 관련한 갑구에  "가등기", "가압류", "경매개시결정", "신탁" 이라는 단어입니다.  

 

 

 

 

보통 사람의 경우,   부동산 매매나 임대가 평생에 몇 번이나 진행을 할까요.   그리 자주 일어나는 일이 아니기도 하고,  전문 영역이라고 생각하다 보니,  각 개인이 관련 정보에 대하여 식별하는 능력을 쌓기보다는  부동산 공인중개사를 믿고 거래를 진행하는데,  이 마저도 나쁜 공인중개사들이  사기범과 한패라고 하니,  어찌해야 할지 난감합니다. 

 

 

 

 

최소한 부동산 등기부등본 상에 나와 있는 권리 사항에 대하여서라도 알고 있어야 한다고 하는데,  이 또한 쉽지 않습니다.   그래서 정말 간단하게  이런 단어가 들어가 있다면  전문가에게 꼭 재차 확인하시어  거래를 하시기를 당부드리며  관련 정보를 안내해 드립니다

 

 

 

 

  등기부등본상 위험 단어  1. 표제부 "근린생활시설" 

 

상세 등기부등본에 대한 설명을 하단에 추가적으로 진행을 해 보도록 하겠습니다.

 

(1) 표제부란  -  건물의 외적인 부분을 나타내는 곳으로  부동산의 소재, 지번, 건물명칭,  구조, 용도, 면적, 대지권 등이 기록되어 있습니다

 

  여기에서 건축물의 용도 부분에  "근린생활시설" 이라고 표기되어 있다면 주의를 하시기 바랍니다

 

 

 

 

우리가 주거를 목적으로 부동산 매매나 임대계약을 하는 경우가 많은데,  주의를 해야 할 것이 "근린생활시설"은 주거용으로 분류되지 않습니다.    등기부등본과는 다르게  실제 "거주용"으로 쓰고 있다고 하더라도 그 용도가 "근린생활시설"로 되어 있다면   전세금을 보호받기 위해 보증보험을 가입하려고 할 때  보증보험에 가입할 수 없다고 나옵니다  

 

(2) 근린생활시설이란 -  주택가와 인접하여 생활의 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다.  예를 들어  소매점이나 편의점, 의료기구, 잡화점. 휴게음식점,  서점, 공연장 등이 이에 해당이 되며, 이러한 곳은 주거용으로 사용할 수 없으며,  용도 변경을 위해서는 허가를 받아야 합니다.

 

"결론 : 건물의 용도가 '근린생활시설'로 되어 있다면  법적으로 주거용으로 사용할 수 없는 시설로,  주택 매매 및 전세자금대출을 받고자 할 때 해당되지 않습니다.  대출을 통하여 주거용으로 사용하고자 하신다면 이런 주택은 매매나 임대차 계약을 하시면 안되겠습니다

 

 

 

 

  등기부등본상 위험 단어  2. 갑구에 "가등기"  

 

(1) 갑구란 -  건물의 소유권에 관한 사항이 기록됩니다.   

 

등기목적란에 "소유권이전 담보가등기' 라는 것이 있다면 이는 돈을 빌려주고 못 갚는다면 담보로 제공한 주택의 소유권을 이전해 주겠다고 미리 약속을 한 것입니다

 

(2) 가등기란 :  장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다.  쉽게 얘기한다면,  "가등기"는  소유권이 언제든지  본등기라는 행위를 통하여 이전될 수 있음을 의미합니다. 

 

결론 :  '가등기'는 경매에 있어서도 말소기준권리 중 하나로,  그 시점에 따라 말소기준권리 이전의 가등기라면 소유권 자체가 바뀔 수 있는 사항으로 경매 입찰을 하면 안 되는 사항입니다.  또한  매매나 임대차 계약 시에도 집주인이 언제든 바뀔 수 있는 것이기에 유의를 해야 하는 것입니다

 

 

 

 

  등기부등본상 위험 단어  3. 갑구에 "압류 / 가압류"  

 

(1) 가압류란 :  금전채권  또는 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여  장래에 변제를 받기 어려울 경우를 대비하여 미리 채무자의 현재의 재산을 압류하여 확보함으로써 미래에 발생할 수 있는 강제집행을 보전하기 위해 취하는 명령 또는 집행 처분을 말합니다.

 

이런 경우 압류를 해제하지 않으면 계약해서는 안 됩니다.   압류 금액이 소액일지라도 계약과 동시에 압류 해제를 한다는 특약 사항을 넣고, 이에 대한 이행이 되지 않았을 때 계약 해지의 책임이 있다는 등의 사항을 기록하여 안전장치를 마련할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

  등기부등본상 위험 단어 4.  갑구에  "경매개시결정" 

 

(1) 경매개시결정이란 -  채무자가 해당 주택에 대하여 경매를 신청한 경우,  이에 대하여 법원이 적법함을 인정할 때 경매개시결정을 한다고 합니다.  법원은 경매개시결정과 동시에 해당 부동산에 대하여 압류를 명하면서 관할 등기소에 경매등기를 촉탁하게 됩니다.  (경매개시결정이라는 내용을 등기부등본상에 기재하도록 합니다)

 

경매개시결정이 등기부등본 갑구에 기재가 되어 있다면 집주인이 빚을 갚지 못하여 해당 부동산이 경매에 넘어간 상황이므로 이에 대하여 매매나 임대차 계약은 주의를 하여야겠습니다.  그래도 해당 부동산의 계약을 진행한다면  별도의 특약을 넣어서  빚을 탕감하여 경매를 취하한다는 조건을 명시한 후 계약을 진행하되, 반드시 대금 지급 시 법무사를 통하거나,  직접 해당 금융기관이나 채권자와 상환을 하는 것이 필요해 보입니다

 

 

 

 

  등기부등본상 위험 단어  5. 갑구에 '신탁' 

 

(1) 신탁이란  자신이 가지고 있는 재산을 타인에게 맡겨 관리 또는 처분을 위탁하는 것을 말합니다.  신탁을 하는 이유는 자금이나 금전을 맡겨 투자를 대신하여 수익을 극대화시킬 때 하기도 하지만,  여기서는 해당 부동산을 담보로 자금을 빌리고자 할 때   '신탁회사'에 맡기게 됩니다

 

등기부등본을 열람할 때 갑구에 '신탁회사'가 들어가 있다면 주의 깊게 추가적인 확인을 해야 합니다.  특히나 등기부등본상에는 위탁자, 수탁자, 수익자 등의 신탁 관련한 세부 사항이 기재되어 있지 않기 때문에 정확한 사항은 해당 신탁기관을 통해 신탁원부와 관련 정보를 확인하시기 바랍니다

 

만약 갑구에 '신탁' 기재가 되어 있더라도 계약을 진행해야 한다면,   위탁자의 동의서를 통하여 신탁회사에 관련 내용을 확인하고,  위탁자가 아닌  (등본상으로는 실소유자)  수탁자가 지정한 계좌로 계약금을 입금하여야 합니다.  

 

 

 

 

부동산 매매나 임대차는 아주 큰 금액이 오가는 계약사항입니다.   해당 부동산에 대한 권리 분석 및 소유자,  대출 등의 정보를  등기부등본을 통하여 사전에 확인을 하게 되지만,  이것만 신뢰할 수는 없습니다.   등기부등본은  법상으로도  강제성이 부여되어 있지 않고,  등기소에서도  신고 사실에 따라 기재를 할 뿐  세부적인 소유권 현황을 직접 확인하고 기재하는 의무는 없습니다.   그렇다고 이를 무시하고 소유자와 부동산 중개사무소의 말만 믿고 할 수는 없는 것이기에,  최소한으로 확인할 수 있는 등기부등본 상에서  혹여라도  위의 5가지 단어가 들어가 있다면 더욱더 주의를 기울여야 함을 다시 한번 강조드립니다.

 

 

 

 

추가적으로 등기부등본 보는 법에 대한 설명이 필요하시다면  실제 등기부등본의 그림과 함께 설명이 추가된 내용을 알려드립니다 

 

 

부동산 등기부등본 보는 법 - 권리분석, 부동산 계약 시 참고

 

 

등기부등본은 누구나 인터넷으로 발급 열람이 가능합니다.   직접 한번 확인해 보시면 더 이해가 잘 되실겁니다