전세 보증금 보호 방법 (확정일자, 전세권설정등기 비교)

전세 보증금 보호 방법에 대하여 알아봅니다.  요즘 같이 전세 사기와  역전세 문제가 사회 이슈가 되면서,  임차인들이 자신의 보증금을 지키기 위해 해야 할 것에 대하여 많이들 검색하시는데,  현실적이면 가장 쉽고,  반드시 해야 하는 것에 대하여 알려 드립니다.  그것은 바로 '확정일자' 신청입니다.   이 밖에도  나의 보증금을 보호할 방법으로 '전세권 설정 등기'가 있는데,    확정일자 신고와  전세권 설정등기에 대해  알아보고,  편의성과 효력에 대하여 자세히 알아보겠습니다

 

 

 

임대차 계약을 함에 있어  사전에 해당 부동산의 권리 관계 및 대출 (근저당권) 설정 상황을 보고,  매매가가 하락 하더라도  문제가 되지 않을 정도인지를 파악해 보는 것이 중요하지만,   주택 매매가의 하락까지 예측할 수는 없는 상황에서  본인의 권리를 지키기 위하여  반드시 해야 하는 것이 '확정일자'와 '전입신고'가 되겠습니다. 

 

 

 

 

좀 더 강력한 보호를 위하여 권리로서 '전세권설정등기'가 있는데 이는 등기부등본 (등기사항전부증명서)에 등재를 하는 방법이 있습니다

 

 

전세 보증금 보호방법 - 1. 확정일자와 전입신고

 

자신의 보증금을 보호받을 수 있는 가장 손쉬운 방법은 이사와 동시에 전입신고와 확정일자를 신고하는 것입니다.  이사 당일 (휴일이라면 임대인의 협조를 득한 후 사전에 전입신고와 확정일자 신고 가능)에  행정복지센터 (동사무소)에 직접 방문하여 신고하거나,  인터넷을 통하여 신고할 수 있습니다.  

 

 

전입신고 인터넷으로 진행하기

 

 

확정일자 신고 인터넷으로 진행하기

 

 

 

 

전세 보증금 보호 방법 - 2. 전세권설정등기

 

이는 임대인(집주인)의 동의를 얻어  전세권설정등기를 할 수 있습니다.  다만 집주인들이 등기부등본(등기사항전부증명서)상에 기재 되는 것을 원하지 않기 때문에 동의를 얻기가 어려워 쉽지 않은 것도 사실입니다.  그러나 동의를 얻었다면,  등기소에서  해당 주택의 등기부등본에  임차인의 정보와 보증금 등을 기록하게 됩니다. 

 

 

 

확정일자와 전세권설정등기 비교

 

 

확정일자와 전세권설정등기 비교

구분	확정일자	전세권설정등기
관련법률	특별법 (주택임대차보호법)	일반법 (민법)
동의여부	집주인 동의 불필요	집주인 동의 필요
절차	행정복지센터(동사무소) 또는 등기소 방문 (임대차계약서에 날인) 대법원인터넷등기소 인터넷 신청 가능	관할 등기소에서 등기 신청 집주인 :  인감증명서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장 (임차인 등이 대리 신청 시) 임차인 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장., 전세권설정계약서, 등록면허세  영수필확인서, 등기신청 수수료 영수필확인서, 도면 등
비용	보증금 관계없이 건당 600원 (계약증서가 4장 초과시 초과 장당 100원 추가)	등록세 : 보증금의 0.2% 지방교육세 : 등록면허세의 20% 등기신청수수료 : 15,000원 법무사 비용 별도 말소비용도 사전에 고려
요건	입주 후 전입신고를 해야 만 가능	입주, 전입신고와 무관
효력	익일부터 효력발생 보증금반환소송 후 강제집행	당일 효력발생 보증금반환소송없이 강제집행
경매시 배당	건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보상	건물 가격에서만 보상

 

 

 

 

※ 전세권설정등기는 위에서 보는 바와 같이 확정일자에 비해 번거롭고 돈이 많이 들어갑니다.  그래서  임차인은 보통 확정일자를 받는 것으로 진행합니다.   

 

 

 

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