1기 신도시 주목 -「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」정리

 

안녕하세요.  공부하Go DoIT입니다

 

어제 2월 7일 국토교통부에서는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위한 특별법의 주요 골자를 확정하고 발표하였습니다.  이로써 1기 신도시 등 택지조성 사업 완료 후 20년 이상의 노후도시에 대하여 개발이 용이해지고 관련 지원책이 나오게 된 호재라고 할 수 있겠습니다

 

※ 발표된 특별법의 주요 내용은 2월 9일 (목) 개최 예정인 국토교통부장관 - 1기 신도시 지자체장 간담회에서 논의 및 최종의견 수렴 등이 이루어질 예정이며,  국회 협의 절차 등을 거쳐 2월 발의할 계획이라고 합니다

 

어제 발표한  「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 대하여 정리하여 드리겠습니다

 

 

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 요약

 

1. 택지 조성 이후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지는 재건축 가능
    → 단일면적이 아니라 인접한 택지와 합쳐서 100만㎡ 이상도 해당됨

2. 혜택
     ① 재건축 안전진단 완화
     ② 용적률 상향
     ③ 입지규제 최소구역으로 지정 / 리모델링시 세대수 증가

3. 통합심의를 통한 사업 기간 단축

 

 

 

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 대상지역

 -  1기 신도시는 물론, 서울, 경기 및 지방에도 특별지역 대상이 있습니다

 -  해당 리스트는 기사의 일부를 발췌한 내용입니다

 

 

 

 

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요 내용

 

▶ 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기간에 8-90년대에 공급이 집중되어 형성된 주거단지로,  이미 3-40년이 되어 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높은 상태에 있습니다.   그러나 현재의  ｢도시정비법｣, ｢도시재생법｣ 등 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고, 이주수요의 체계적인 관리도 어려운 측면이 있었습니다.

▶이에 정부는 주민과 지자체의 의견을 수렴하여  2022년 5월부터 여러 전문가로 구성된 ｢1기 신도시 정비 민관합동 TF｣를 운영하여 이를 통해 계획도시의 특수성을 고려하여  도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있도록  특별법의 주요 내용을 확정하여 금번 발표를 하게 된 것입니다

 

 

 

 

1. 특별법 적용대상 : ‘노후계획도시’

    - 특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ｢택지개발촉진법｣ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다.

    

    - 통상적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정하여  도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 하였으며, 면적기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2.5만 명, 주택 1만 호 내외)로  도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다.

   - 1기 신도시를 비롯하여 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 ‘노후계획도시‘들이며,  택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려하여 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.

2. 기본방침 및 기본계획 수립 등

 

    - 질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ｢노후계획도시정비기본방침｣(이하 ‘기본방침’)과  지자체가 수립하는 세부계획인 ｢노후계획도시정비기본계획｣(이하 ‘기본계획’)의 근거를 명확화하였다. 

    - 국토교통부장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인이다. 

    

    -  노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.

    - 기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다. 
 

    - 기본계획에는 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담기며,  시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정된다.

    - 또한, 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로 국토교통부에 ｢노후계획도시정비특별위원회｣(이하 ‘특별위원회’)와 실무위원회, 지자체에 ｢지방노후계획도시정비위원회｣(이하 ‘지방위원회’)를 설치하기로 하였다.

 

 

3. 특별정비구역의 지정

   - 시장·군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이루어지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역’(이하 ‘특별정비구역’)을 지정할 수 있도록 하였다.

 

   - 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.

 

   - 구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며,  특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립하여야 한다.

 

   -  특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며,  원칙적으로 시장·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되  국가에서도 관계 지원체계를 마련하여 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획이다. 

​   -  아울러 ’22.10월 국토부장관 - 지자체장 간담회 등을 통해 발표한 선도지구는 주민참여, 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려하여 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장·군수가 지정하며, 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련하였다.

4. 특별정비구역에 대한 특례 및 지원

     - 특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주대책 실행 등  공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되는 구역이라는 점을 고려하여 각종 특례와 지원사항을 부여한다. 

 

󰊱 재건축 안전진단 : 면제 또는 완화
     - 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용한다. 

 

     -  기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며, 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우 (세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였다. 

 

󰊲 용적률, 용도지역 등 도시·건축규제 완화
     - 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만 호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 → 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련하였다.

 

    - 또한 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ｢국토계획법｣ 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 하였으며, 지난 1월 5일 발표한 ｢도시계획 혁신 방안｣에 포함된 ‘도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역’ 등은 ｢국토계획법｣ 개정에 맞춰 특별법에도 반영할 계획이다.

    - 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가를 허용하기로 하였다. 

󰊳 절차 간소화 등
     - 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다. 

 

     - ｢건축법｣, ｢경관법｣, ｢국토계획법｣, ｢광역교통법｣ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의하며, 각 지자체에 ｢통합심의위원회｣를 구성하여 심의절차를 진행·완료한 경우,  개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.

 

    - 노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을  국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련하였으며, 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여 다른 사업법과 유사한 수준으로  각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련하였다.

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5. 특별정비구역 내 사업 시행

 

   - 특별정비구역으로 지정되면, ｢도시정비법｣ 상 정비구역, ｢도시개발법｣ 상 도시개발구역 등 각종 개발구역이 지정된 것으로 보기 때문에 이후 사업 시행은 ｢도시정비법｣ 상 재건축 사업, ｢도시개발법｣ 상 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행된다. 

​   - 특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다.

 예) 간선도로로 둘러쌓인 1개의 블록 등 특별정비구역 최소기준은 시행령과 기본방침에서 구체화 → 4개의 아파트 단지 복합 개발 + 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정

  

   - 다만, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장‧군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등  통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 하였다

 

  - 아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우, 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ｢총괄사업관리자｣ 제도도 도입한다.

  - 총괄사업관리자는 시장·군수 등이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위하여 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있도록 하였으며,  사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.

 

 

6. 이주대책 수립 및 공공기여      

     - 1기 신도시의 경우, 5년('92년~'96년) 사이에 주택공급이 대부분 이루어져 재건축 시기가 일시에 도래하는 바, 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요하다.

  

     - 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정하였다.

 

     - 국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 

 

     - 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를 지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다. 

 

     - 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여, 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다.

 

     - 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 하였다.

 

 

 

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230207(석간)_노후계획도시_정비_및_지원에_관한_특별법_주요내용_발표(도시정비산업과).pdf

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