부동산 가계약서 작성법 - 예시 파일

부동산 가계약서 작성법 및 유의사항에 대하여 알려드리며, 가계약서 파일 다운로드도 받아 보시기 바랍니다. 매매 및 임대차 계약을 맺기 전에 가계약금을 송금하는 경우가 발생을 합니다. 이에 대하여서도 법적인 효력을 강조하기 위해서는 "가계약서"를 작성하여 두는 것이 서로 간 분쟁의 소지를 없애는데 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.

 

 

"가계약서"의 양식을 법으로 정해진 사항이 아니기 때문에 관련 내용을 적시하여 상호 간 합의 사실에 대한 것을 확인할 수 있는 수준이면 되겠습니다. 이에 대한 가계약서 작성 요령 및 거래 당사자간 챙길 수 있는 특약이나 주의 사항에 대하여 정리해 보겠습니다.

 

부동산 가계약서.hwp

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부동산 매매/임대시 가계약서 작성법

▶ 가계약이란 정식 계약체결에 이르기 전에 당사자들의 다양한 이해관계를 반영하는 합의로 이에 대한 구속력에 대한 규정은 정해진 것은 없지만, 부동산의 공인중개사 사무소를 통하여 진행한다면 관련 양식 및 일반적인 사항에 대하여서는 구비를 하고 계실 것으로 생각이 됩니다.

 

▶ 가계약금을 보내는 상황에서 단순히 일방의 얘기를 듣고 가계약금을 송금하기만 하였다고 해서, 법적인 제약 사항으로 구속하기에는 어려움이 있으니 이와 관련한 가계약서를 작성하여 상호 간 보관하는 것을 추천드립니다. 다만, 가계약서의 작성이 어려운 상황이라면 관련 내용을 간단히라도 적시하여 상호 간 문자메시지나 사진 등으로 전달하는 방법도 있겠습니다.

 

가계약서에 포함되어야 할 사항

1. 매매, 임대차 계약 당사자 성명

2. 매매, 임대차의 대상 (부동산의 소재지 등)

3. 매매, 임대차 계약일자, 계약금액과 가계약금 및 지급시기

4. 기타 특약 사항 : 가계약금 계좌 정보, 파기 시 특약 사항 등

5. 매매 당사자와 부동산중개사무소 정보 및 서명 날인은 반드시 포함

 

이를 가계약서의 문서가 아니더라도 모바일 문자 메시지나 카카오톡으로 가계약서의 내용을 기재하여 발송한 후, 이에 대하여 "확인 또는 동의함" 등의 회신을 받아 두시면 그 자체로서도 서명 날인과 같은 효력을 얻을 수 있으니 이점도 활용하실 때 유의하시기 바랍니다.

 

부동산 매매/임대시 가계약서 작성 시 유의사항

▶ 보통의 경우, 부동산 거래 전에 상호 당사자가 참여하는 정식 계약서를 작성하기 전에 가계약이라는 것을 통하여 물건을 확보하고자 구두상으로 진행을 하는 경우가 많습니다. 이에 대하여 법적인 효력을 강조하기 위해 별도의 계약서 작성을 권고하고 있으나 현실은 그렇지 않은 경우가 있습니다.

 

▶ 가계약에 대한 판례가 좀 다르게 나오기도 합니다. 판례 하나는 가계약금을 보냈다면 계약금과 유사한 성격을 띠므로 매도인(임대인)에게는 상대방 이외의 자와 이중으로 계약을 하는 것을 방지하고, 매수인(임차인)에게는 상대방과의 계약을 해제하기 위해서는 일정정도의 제약을 두기 위해 교부되는 것으로 해석이 되어 청약과 승낙이 성립되어 계약의 효력을 갖는 것이다

 

▶ 다른 판례 하나는 양 당사자간 계약에 대해 어떠한 제약을 두지 않았으므로 계약이 성립되지 않은 경우 그대로 가계약금을 돌려주어야 한다는 판결도 있었습니다. 특히나 중도금, 잔금기일이 도래하지 않고 담보하지 않으면 원칙적으로 반환해야 한다는 취지의 판결이었습니다. 이로서 배약 배상을 요구할 수 없고, 계약이 성사되지 않았다고 해서 배액 배상을 요구할 수 없다는 판결이었습니다.

 

▶ 양 판결을 통해서 유의사항을 뽑아 본다면, 가계약 상태라고 해도 약속 이행이 되지 않으면 어떻게 할 것인지를 명확하게 해 두라는 것이겠습니다

 

그래서 가계약서 상에 특약 사항으로 또는, 영수증에 '이후 00일까지 본 계약을 진행하지 않을 시에는 상대방에게 가계약금을 귀속, 또는 배액을 배상하는 것으로 함" 이라는 것을 명시하면 분쟁의 소지를 없앨 수 있는 명백한 문구가 될 것입니다

 

▶ 서로간 신뢰가 담보되어야 하지만, 구두로 이루어지는 이유는 거래 당사자가 직접 중개사무소에 모여서 처리할 수 없는 상태가 보편적이고, 계약금을 바로 마련할 수 없는 상태에서 계약금의 일부만으로 계약의 효력을 보기 위해 가계약금을 송금하게 되는데, 아래 3가지의 케이스가 대표적인 상황이라고 생각되며, 이때 챙겨야 할 유의사항을 알려 드리도록 하겠습니다

 

1. 거래 당사자가 중개사무소에 있을 경우

개업 공인중개사가 가계약서를 먼저 쓰고, 가계약금을 송금하도록 합니다. 그에 따라 영수증을 발행하여 간단히 처리가 될 수 있겠습니다. 이에 대한 영수증 샘플을 활용할 수 있겠습니다

 

영수증.docx

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2. 거래 당사자 일방 또는 쌍방이 다 없을 경우

가계약서를 부동산 공인중개사가 작성하여 카톡이나 문자로 전송을 하면 좋겠으나, 간소하게 한다면 계약일, 물건 소재지, 거래금액, 가계약금에 대한 내용을 전달하고, 이에 대한 합의 사실을 회신해 달라고 하여 거래 당사자들의 회신을 "확인함, 승낙 / 합의 하였다"는 내용으로 받아 보관하는 것으로도 가능하겠습니다.  양 당사자가 승낙을 하게 되면, 매수인에게 매도인 통장으로 가계약금을 송금하도록 안내하고, 수령에 대한 사항을 회신 받아 둠으로써 갈음할 수 있겠습니다.

 

▶ 만약에 가계약시에도 급한 마음에 진행하였다고 하나, 혹시라도 마음이 변경될 수 있다고 생각이 된다면 가계약서의 특약사항으로 해약은 24시간 이내 (날짜 , 시간 지정 등)에 가능하다는 내용을 넣을 수도 있겠습니다.

 

▶ 또 가계약에 대한 파기가 되는 상황에서 위약금에 대한 처리는 위의 상황을 적시하면 되는데, 부동산 중개사무소의 중개보수료 부분도 명확히 할 필요가 있겠습니다. 그래서 가계약서 상에 본 계약이 진행되지 않을 시 중개보수료는 배액 배상이나 가계약금의 몰수로 불로소득을 얻은 일방이 중개보수를 지급한다고 명시할 수도 있겠습니다. 이 부분은 아무래도 양 당사자 보다는 중개를 하시는 부동산의 공인중개사 분이 명시를 하면 좋겠습니다

 

계약서에 대한 효력은 명확한 근거와 합의에 의해 이루어지는 만큼 특약 사항으로 관련 문구를 넣은다면 불이행시 계약파기에 따른 분쟁을 조금이나마 줄일 수 있을 것으로 생각이 됩니다

 

 

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