부동산 매매 전월세 가계약시 필수 기재사항 및 특약사항

부동산 매매 전월세 집을 구할 때 부동산 중개사무소를 통하여 소개받은 물건이 마음에 들어서 정식 계약 전에 가계약을 진행하는 경우가 있습니다. 부동산 매매 전월세 가계약시 필수 기재사항 및 특약 사항에 대하여 공부하시어 본 계약으로 이어지도록 하고, 혹여 가계약서 파기 시 분쟁이나 오해가 생기지 않도록 하시기 바랍니다.

 

부동산 가계약서 작성법 - 예시 파일

 

일반적으로 가계약이라고 하면 구두로 진행하고, 약간의 가계약금을 지급하기 때문에 인식 자체가 계약으로서의 효력이 없다고 생각하고 계약을 파기하는 사례가 종종 있다고 합니다. 가계약금 자체도 정식 계약금이 아닌 소액으로 지급되기 때문에 소송 등으로 진행하기도 애매한 실정이라 가계약을 파기하더라도 그냥 넘겨 버리는 경우가 많은 것 같습니다.

 

 

가계약은 유효한가

대법원 판례

가계약이라고 하더라도 금전이 오고 가고, 매도/매수자 또는 임대/임차인 간의 합의에 의해 진행되고 관련 근거가 있다고 하면 유효한 계약으로 인정이 되고 있습니다.

 

이에 대하여 대법원 판례에 의해 "잔금에 대한 지불 시기가 작성되지 않았고, 본 계약서가 쓰여지지 않았다 하더라도 가계약서는 작성 당시 계약에 중요사항에 대하여 합의가 있었으므로 계약은 성립되었다"라고 판결하였습니다. (2005 다 299594 등 다수 판례 존재)

 

계약의 중요 사항

• 거래의 양 당사자
• 거래 대상물의 소재지
• 계약 기간 (전 월세의 경우)
• 계약 금액
• 계약금, 중도금 및 잔금 시기 등
• 기타 특약사항

다만, 대법원에서도 가계약금을 입금하였다 하더라도, 간단한 설명이나 중요 사항이 빠져있는 간단한 문제메시지만 받고 입금한 경우에는 가계약은 계약의 성립 사항으로 인정되지는 않았습니다.

 

부동산 매매 가계약서.hwp

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부동산 전월세 가계약서.hwp

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실제 가계약 진행 시 경험담

위의 대법원의 내용도 있어서, 제가 직접 부동산 중개사무소를 통하여 진행한 가계약서의 내용 작성 등에 대하여 문의한 결과 부동산 중개사무소에서는 실제 가계약서를 작성하기도 하지만, 양 당사자가 만나지 못하는 경우에는 모바일 문자메시지나 카톡 등으로 계약 중요 사항을 기재하면서 활용하고 있다고 합니다.

 

다만, 일방적인 메시지 발송만으로는 근거가 없기에 해당 메시지 수신자가 "내용을 확인했음 또는 동의함" 등의 취지로 답장을 받아야 당사자의 합의가 있는 것으로 간주하는 상황이었습니다.

 

 

가계약을 파기하는 경우

가계약을 진행한 후 정식 계약을 하지 않고 가계약을 파기하는 경우, 어찌해야 할지 고민스러울 때가 많이 있습니다. 가계약금 자체가 소액일테고, 정식계약이 아니니 계약 파기가 아니라는 얘기도 하고 있는데, 이러한 혼란을 없애기 위해서는 명확히 가계약서를 작성할 때 특약 사항으로 분쟁이나 혼란을 줄 수 있는 사항에 대하여 정확히 명시를 하는 것이 좋겠습니다.

 

파기 시 통상적 관례 (경험담)

(1) 위약금은 어떻게 해야 할까요.

매수자나 임차인이 변심한 경우라면 가계약금을 포기하고, 매도자 또는 임대인이 변심한 경우라면 가계약금과 함께 그에 상당한 금액을 배상액으로 지급하는 것이 통상적인 관례라고 부동산 중개사무소에서 얘기를 합니다. 하지만 이것도 부동산 중개사무소에서 중개인의 입장에서 누구의 편을 들을 수도 없어서 애매하게 얘기하는 경우가 많고, 계약을 파기하는 사유에 대하여 구구절절 설명을 듣고 위약금을 없게 해 달라고 읍소를 할 때는 난감하게 되어, 결국 상호 합의를 통해 조율을 한다고 얘기하는데 영 모양새가 좋지 않았습니다

 

(2) 중개수수료 지급을 해야 할까요

이때 부동산 중개사무소에 중개수수료를 지급해야 하는지에 대하여서도 대법원에서 내려진 판례도 명확한 것은 없고, 사안에 따라 다르게 판단이 되고 있어서, 이는 각 당사자와 합의에 의해 정리가 되는 경우가 있지만, 역시나 거래 당사자는 물론 부동산 중개사무소 역시 무언가 매끄럽지 않은 것이 남는 것 같습니다.

 

정확히 특약을 기록

위와 같이 통상적인 관례라고 하면서 저의 경우에도 위와 같이 부동산 중개사무소에서 얘기를 하지만, 각 당사자는 물론 부동산 중개사무소도 적극적으로 요구, 해명에 대한 사항이 명확하지 않아서 곤혹스러운 경우가 많다고 하니, 이를 방지하기 위해서 명확히 가계약서 작성 시 특약 사항으로 기록을 해 두시는 것을 추천드립니다

 

 

가계약서 특약 예시

계약의 중요 사항에 해당 되는 당사자 정보 및 계약 대상물 등의 정보 외에 기타 사항으로 기재를 할 특약 내용에 대하여 예시를 들어 드리니 가계약서에 기재를 하시거나 문자 상에도 기록을 남겨 보시기 바랍니다.

 

위약금 및 중개수수료 관련

• 가계약에 대한 파기시에는 가계약금으로 지급된 금액을 해약금 (위약금)으로 본다
• 이에 매수인(임차인)이 파기 시에는 가계약금을 포기하고, 매도인(임대인)이 파기 시에는 가계약금의 2배(가계약금 포함)의 금액을 해약금으로 지불한다
• 가계약의 파기가 부동산 중개사무소의 개업 공인중개사의 책임이 없는 경우, 파기의 책임이 있는 당사자가 소정의 보수 (000원)을 부동산 중개사무소의 개업 공인중개사에게 지급하기로 한다

 

권리 관계 및 각 요구사항 관련

• 임대차 계약에 있어 현 등기부등본상의 무융자 상태로 잔금일 익일까지 변동 사항 없기로 한다. (근저당 건에 대하여서는 중도금/잔금 시 전액 상환하고 말소시키도록 한다)
• 원룸 오피스텔과 같은 경우) 임차인은 세대 내에서 반려 동물을 키우지 않고, 실내 흡연을 하지 않는 조건으로 한다
  

 

상호 합의에 대한 사항

이것을 특약이라고 하기는 안 맞는 것 같으나, 아래와 같은 내용을 기재해 두는 것을 추천드립니다

• 가계약 사항에 동의하시면 "동의함" 등의 회신을 주시기 바라며 매도인(임대인) 명의의 계좌번호를 같이 보내주시기 바랍니다.
• 가계약은 가계약금을 입금하는 때부터 본 계약이 체결될 때까지 유효하게 됩니다

 

 

맺음말

부동산 매매 또는 임대차 본 계약을 진행하기에 앞서 가계약을 하게 될 때 챙기셔야 할 사항에 대하여 정리를 해 드렸습니다. 위와 같이 계약 중요 사항과 더불어 특약 사항 및 유의 사항에 대한 내용을 가계약서 또는 가계약서의 내용을 담은 문자 메시지나 카톡 등으로 보내고, 그에 대한 회신으로 전체 내용에 대하여 이상 없이 확인하였고 동의하였다는 의미의 회신을 받아 두시면, 추후 불미스러운 일이 생겼을 때의 분쟁이나 모호함을 해소할 수 있을 것입니다.

 

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