주택 하자에 대한 수리는 누가 (주택 수선 의무)

주택 하자에 대한 수리는 누가 해야 할까요. 민법으로 부동산에 관하여 '주택 수선 의무'에 대한 사항이 명시되어 있는데 자세한 사례를 통하여 주택의 하자에 대한 수리를 누가 해주어야 하는지 알아두시기 바랍니다.

 

 

주택 하자에 대한 민법상 주택 수선 의무

임대인의 의무

민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

임차인의 의무

민법 제374조 (특정물 인도 채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보전하여야 한다. ==> 인도 채무자는 결국 임차인을 말하며 선관의무라는 것은 일반적으로 요구되는 주의를 반드시 기울여야 한다는 것으로 이해하시면 좋겠습니다.

 

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주(임차인)가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여아 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. ==> 이는 임대차 계약 종료 시 이사를 가거나 할 때에는 계약 상태로 원상 회복하라는 내용이고 이는 임차인의 의무가 되겠습니다.

 

 

임차인의 하자 통지 의무

임차인에게는 선량한 관리자의 주의의무(본인 물건보다 더 소중하게 취급하는)가 있어서 목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인에게 바로 통지해야 할 의무가 있습니다. 임차인이 지체없이 하자를 통지하지 못해 손해가 확대된 경우 임대인은 지체 없이 하자 통지가 있었을 경우에 한하여 발생된 손해를 책임지게 되니, 이점 유의하시어 사시는 곳에 하자가 발견된 경우에는 즉시 임대인에게 알려 주시기 바랍니다

 

==> 만약 급하게 주택의 수선이 필요할 때에는 임대인에게 통지하여야 하지만, 주택의 보존에 필요한 행위를 하는 경우에는 임대인은 해당 행위를 하지 말라고 거절할 수 없습니다. 또한 이전에 이미 임대인이 수선이 필요한 사항임을 알고 있었다면 이에 대하여 알리지 않고 수선을 진행해도 되겠습니다.

 

==> 주택의 임대차의 목적이 달성할 수 없고, (거주를 하기에 불편함) 주택의 보존에 필요한 행위에 대하여서는 임차인은 수선을 요구할 수 있고, 이에 대하여 임대인이 수리를 해주지 않는 경우에는 손해배상청구권과 계약 자체를 해지할 수 있는 권한도 생겨서, 임차료를 지급하지 않거나 감액을 요구할 수도 있으니 이점도 잘 알아두시기 바랍니다.

 

==> 다만, 임대차의 목적 달성이 어려움과, 주택의 보존에 필요한 행위인지가 불명확할 때에는 이 또한 분쟁의 소지가 있으니 주택에 하자가 발생한다면 즉시 임대인에게 알려주고, 조치를 요구하시기 바랍니다.

 

 

대법원 판례 사항

대법원 판례에 따르면 수리없이 임차인이 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없는 정도의 큰 하자라면 임대인에게 수선의 의무가 있고 큰 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용.수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인에게 수선의무가 있습니다.

 

다만, 이에 대하여 좀 더 명확히 하기 위해서 사전에 주택임대차계약서에 특약사항으로 명시를 해 두시면 좋을 것 같습니다

 

임대차 분쟁 조정위원회 조정 사례

1. 소모품은 누가 수리를

생활 중 소모될 수 있는 소모품들은 누가 관리해야 할까요? 전등(형광등), 문고리, 변기 레버, 배수구 막힘 등은 세월의 흐름에 따라 자연스럽게 닳거나 고장이 날 수 있는 것이므로 이에 대한 관리는 임차인에게 있어서 수리나 교체는 임차인이 하셔야 합니다

 

2. 임차 공간의 사용, 수익에 필요한 상태 유지

임대인에게는 임차인이 주택을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으므로 벽 균열, 누수, 보일러 고장 등이 발생한다면 이는 임대인의 책임이라고 판단하시면 됩니다. 여기서 사용 수익이라고 한다면, 임대차 계약의 목적이 주거의 경우라면 정상적인 주거지로서의 사용을 할 수 있는 상태를 말하며, 상가나 오피스텔 등의 주거 외 목적으로 사용하면서 영업이나 수익 행위를 하는 경우에 수익에 필요한 상태가 유지되어야 함을 의미합니다.

 

 

3. 욕실 비데, 인덕션 등의 경우는 어떨까요

주택의 시설 부속물로 사용함에 있어서 하자가 발생하였을 때에는 임차인의 과실인지, 임대인의 수선 의무 대상인지가 명확하지 않을 수 있는데, 통상 이러한 시설물에 대하여서는 시설물의 내구 연한을 따져 그 수리 비용을 부담하게 됩니다. 이는 통상적인 관습을 따르는 관계로 이에 대하여서도 명확히 하기 위해서는 주택 임대차계약서에 특약 사항으로 명시해 두시기를 권해 드립니다

 

4. 보일러, 누수, 도배는 어떻게

임대차 계약을 완료 한 후 거주하면서 보일러의 내구연한에 따라 고장 시 처리하면 되지만, 내구연한과 관계없이 배관 등의 노후로 인한 보일러 고장이나 누수가 발생한다면 이에 대한 수선 의무는 누구에게 있을까요. 세부적인 사항으로 내려가면 책임 소재가 불분명 한 부분도 있지만 이때 보일러의 주요 부속이라고 할 수 있는 보일러의 컨트롤러, 펌프, 센서 교체는 임대인이 책임지고 진행해야 한다고 되어 있습니다.

 

또한 심각한 수선에 해당하는 누수나 벽의 균열, 도배의 경우는 임대인의 책임으로 진행하지만, 임차인이 사용하면서 부주의로 생긴 균열이나 도배, 장판의 훼손에 대하여서는 임차인이 부담하여 처리해야 합니다.

 

 

5. 우리집의 배관 동파로 아래 세대의 침수 피해를 보았을 때

베란다 세탁기의 급수 배관이 동파되어 아래층 세대의 침수 피해와 배관 교체 비용이 발생한 경우, 참 애매하게 될 수 있습니다. 법원에서도 임대인과 임차인 사이의 수리 의무에 대하여 다른 판례들이 존재하는데, 임차인이 동파 방지를 위한 선량한 관리자로서 주의를 다 하였는데도 불구하고 발생한 것이라면 임대인이 비용 전액을 부담해야 한다고 볼 수 있으나 세탁기 급수에 의한 동파라고 한다면 이는 임차인의 동파 예방을 위한 관리 의무를 소홀히 하여 임차인에게 손해 배상을 하라는 판결도 있습니다.

 

이에 대법원에까지 올라가서 내려 진 결론이라고 한다면, 분쟁 조정위원회의 조정을 통하여 합의를 진행하라고 판결이 나서, 조정 결과 아래층의 피해 보상 및 수선비에 대하여 임대인과 임차인이 공동 분담하는 것으로 합의한 사례가 있습니다

 

사례를 통해서 본 교훈

위의 사례에서 보면 임차인과 임대인의 수리 의무가 지정이 되어 있기는 하지만, 그 피해 사실에 대하여 관리 의무와 사용상의 부주의 등에 대한 판단이 애매할 수 있기 때문에, 임대인과 임차인의 분쟁을 최소화하기 위하여, 임대차 계약서 작성 시 특약사항으로 수선의 범위와 조치에 대한 책임 부분을 넣어서 계약을 하신다면 좀 더 빠르고 원만하게 처리가 될 것으로 보입니다

 

임대차 계약에 의한 부동산에 관하여 수도, 전기, 보일러, 냉방기, 하수, 온수 등 기본 설비에 하자가 발생할 경우에는 임대인이 지체없이 수리를 하여 주기로 한다.

단, 단순 소모품 개념(샤워꼭지, 형광등, 문고리 등)의 비품은 임차인이 부담하여 교체토록 한다.

 

 

임대인 수선의 범위

• 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선이라면 집주인이 비용을 부담해야 합니다.
• 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 임대인이 수선의무를 부담합니다.
• 심각한 수선은 임대인(집주인)이 비용을 부담해야 합니다.
• 심각한 수선이란 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등이 해당됩니다
• 정확한 원인 파악이나 수리는 임대인이 해야 하는 사항입니다. 이야기합니다.
• 계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장이라면 집주인인 임대인이 수리를 해줘야 합니다.
• 공용부에 해당 하는 부분의 하자는 임대인이 부담한다. 공용부란 전유 부분을 제외한 복도나 계단, 공동 시설물, 최상층의 옥상 등의 공간을 말한다

임차인 수선의 범위

• 사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다.
• 사소한 수선은 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등을 말함
• 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 합니다.
• 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손의 예로 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등이 포함될 수 있습니다.

 

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