임대차 계약서 작성법 - 임차인에 유리한 특약 넣기

임대차 계약서 작성 시 임차인에 유리한 특약 사항에 대하여 알려드리니, 계약서 작성 시 챙겨서 넣어보시기 바랍니다.  대부분 공인중개사를 통한 전월세 계약을 체결하시면서 아무런 조건 없이 계약서에 서명을 하시는데,  전세 사기 예방은 물론,  하자보수 등의 책임 소재에 있어서 분쟁은 물론,  비용 낭비도 생길 수 있으니 꼭 확인하시고 계약서 작성하시기 바랍니다.

 

 

부동산 임대차 계약을 맺을 때에는 정부에서 제공하는 "주택임대차표준계약서"를 바탕으로 작성을 하게 됩니다.  표준양식이다 보니 그대로 사용하는 경우가 많은데,  특약 사항에 대하여서는 임대인과 임차인의 요구사항에 대하여 명시하여 임대차 계약서를 작성할 수 있으니 내용 확인하시어 임차인에게 유리한 부분의 특약을 넣어 보시기 바랍니다.  

 

2310 주택임대차 표준계약서.pdf

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2310 주택임대차 표준계약서.hwp

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임차인에게 유리한 특약 사항이다 보니 임대인이 합의를 하지 않을 경우,  계약은 성사되지 않을 수 있으나 계약 이후 발생할 수 있는 문제에 대하여 안전장치라고 생각을 하고, 준비하는 것이고,  임대차 계약을 하면서 보증금 및 월세 등을 내고 거주의 권리를 얻는 것이니 만큼 임대인을 이해시켜 가면서 특약사항을 삽입할 수 있을 것입니다.   먼저 협상을 위해 쉬운 것부터 차근차근 임대차 계약서에 담아 보시기 바랍니다.

 

 

임대차 계약서 특약사항 - 1. 보증금과 월세 지급처

너무도 당연한 얘기인 것 같지만,  의외로 제 3자에게 송금을 요구하는 경우가 있어서, 이에 대하여서는 확실히 하기 위해 다음 사항을 꼭 확인하시고,  임대차 계약서에 명기를 하시기 바랍니다.

 

그 첫번째로 임대차 보증금 및 월세에 대한 지급처가 임대인 (부동산 등기부등본 상의 집주인)의 계좌인지를 꼭 확인하고, 그 사항을 임대차 계약서에 명시를 하시기 바랍니다. 이 부분은 너무도 당연한 것이라 임대인 입장에서도 다른 것을 요구할 수는 없을 것입니다.

 

임차인은 보증금 및 차임(월세)에 대하여 매월 0일 임대인의 계좌번호 (00 은행 0000)으로 입금하기로 한다.

 

특약사항 - 2. 소유권 변동, 대출 등

임대차 계약을 맺을 시점에 부동산 등기부등본상 문제가 될만한 소지가 있는 것에 대하여 특약 사항으로 명시를 하여 두는 것을 추천드립니다.  이는 혹시라도 해당 주택이 경매 등에 넘어가더라도 선순위 임차인의 권리를 보장받는 것은 물론,  요즘 같이 전세사기 및 깡통 전세 등의 이슈가 생기는 것을 미연에 방지하기 위함이라는 것을 납득시키면 이 부분에 있어서도 임대인 측에서도 인정할 사항이라고 생각이 됩니다.

 

현재 등기부등본상 가압류에 관하여 잔금 지급전 (또는 잔금 지급 후 즉시) 말소하기로 한다. 이 사항을 지키지 않을 경우 본 계약은 임대인의 귀책사유로 해지하기로 한다.  또한 이에 따라 임대인은 계약금의 배액을 배상하며,  임차인은 이사비용 등 손해배상금을 청구할 수 있다.

 

전세 보증금을 통하여 기존의 근저당 (대출 등)을 말소하기로 한다.

 

잔금 지급 전에 소유권의 변동이나 대출 등을 받을 경우에는 사전에 임차인의 동의를 구하기로 한다.  이를 지키지 않을 경우에는 본 계약은 임대인의 귀책 사유로 해지하는 것으로 한다

 

 

특약사항 - 3. 관리비 관련

아파트나 오피스텔 등 별도의 관리업체가 있다면 관리비의 경우는 관리비 납부서에 따라 내시면 되는데,  다세대나 빌라 등에서는 매월 관리비를 집주인 또는 별도 청소해 주시는 분께 납부를 해야 하는 경우가 있습니다.  이때에도 관리비로 인한 분쟁이 생길 수도 있으니 사전에 이를 방지하기 위하여 아래와 같은 특약 사항을 넣어 보시는 것을 추천드립니다.

 

매월 관리비는 000원으로 임차인이 부담하기로 한다 (임대인에게 매월 별도로 지급하는 경우), 단 매월 관리비는 계약 종료가 될 때까지 위 금액을 인상하지 않기로 한다.  인상 시에는 물가상승률 범위 내에서 상호 협의에 의해 정하도록 한다.

 

특약사항 - 4. 하자 보수 관련

전월세를 살면서 조금은 서러움을 느낄 때가 임대인 (집주인)이 해야 할 것을 해주지 않으면서 야박하게 할 때인 것 같습니다.  물론 내 돈 주고 할수도 있지만 분명 중요 시설물에 해당하는 것이 고장 났을 때 분쟁의 소지가 생길 수 있으니 이 점에 대하여서도 사전에 특약을 통해 넣어 두시면 좋을 것 같습니다.

 

 

임대인은 임차인이 입주하기 전에 도배 및 장판을 새로  시공해 주기로 한다. 또한 입주 후 발견된 하자에 대하여서 임대인이 부담하여 수리해 주도록 한다.  만약 임차인이 수리비를 지출한 경우에는 이에 대하여 입금을 해주기로 한다. 

 

에어컨,  보일러, 변기 등 계약 시 설치된 설비 및 집기에 대하여 중대한 고장이 발생 시 임대인은 즉시 수리(수일 내)를 해 주기로 한다.  만약 임차인이 수리비를 지출한 경우 이에 대하여 입금을 해주기로 한다.
단, 중대한 고장에 대한 부분에 대한 수리는 임대인에게 통보 후 진행을 한다. 

 

 

맺음말

주택의 전월세 임대차 계약을 진행하면서 까다롭게 특약 사항을 넣는 것은 임대인 입장에서는 별로 좋아하지 않을 수 있지만, 요즘과 같이 역전세와 세입자가 살면서 겪을 수 있는 사항을 사전에 협의를 진행하여 서로 이해 가능한 범위에서 특약 사항을 조정한다면 충분히 부동산 임대차 계약서에 쓰실 수 있을 것입니다.   이는 임대차 표준계약서의 샘플에서도 어느 정도는 통용되는 사항임을 강조하면서 임대인께도 이해를 시키는 노력이 필요합니다.  이때 중요한 역할자가 부동산 중개사무소 공인중개사분이 될 테니 사전에 부동산 중개사무소와도 이야기를 나눠 보시는 것을 추천드립니다. 

 

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