임대차 계약서 작성법 - 준비물 및 유의 사항 (임차인 유리한 계약서 )

부동산 임대차 계약서 작성법 안내를 드리면서 계약서 작성에 필요한 준비물과 유의사항에 대한 정보를 정리해 드립니다. 전세사기 예방까지는 아니지만 부동산 전월세 계약을 하시는 임차인 입장에서 조금이나마 유리한 계약서 작성에 도움이 되는 내용을 담아 보았습니다.

 

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부모님과 함께 살던 집을 떠나 혼자 세를 얻기 위해 거주지를 알아보게 됩니다. 보통의 경우, 부모님 등이 같이 알아보고 계약할 때도 함께 하기도 하지만,혼자서 계약서를 작성하는 경우도 있을 겁니다.사실 부모님이라고 해도, 부동산 거래를 많이 해 보지 않았고, 자주 하는 것이 아니기에 마찬가지로 계약서를 어떻게 써야 할지 어떤 내용을 봐야 할지를 모르긴 마찬가지 일 수 있겠습니다.

 

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그럼 여기서는 전월세 계약서를 임차인의 관점에서 챙겨야 할 것은 무엇인지와 유리하게 작성하려면 어떤 내용을 포함시켜야 하는지를 적어 보도록 하겠습니다

 

주택 임대차 계약을 할 때는 법무부에서 제공하는 '주택임대차 표준계약서'를 이용하는 것이 좋겠습니다. 최근 전세 사기 등도 있고 해서, 수시로 표준계약서 양식에 주의 해야 할 사항을 추가로 기입하여 내용이 늘어나고 있는 것 같습니다. 가급적 가장 최근에 발표 된 내용을 활용하시기 바랍니다.

 

금번 최신으로 반영된 내용은 임대차 월세 계약시 관리비의 상세 내역을 기술하도록 하는 것이 추가되었습니다. 그동안 월세보다 많은 관리비로 인하여 생각지도 못한 생활비 부담을 느끼는 임차인이 많아서, 이에 대하여 계약 시에 세부 항목을 기재토록 상세화 하였으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

2310 주택임대차 표준계약서.pdf

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2310 주택임대차 표준계약서.hwp

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해당 파일은 가장 최근 자료로 업데이트를 수시로 하고 있지만, 혹시나 더 확실히 하시고자 하시는 분은 검색을 통하여 확인해 보시기 바랍니다

 

 

임대차 계약서 작성법 - 준비물

임대차 계약을 하러 갈 때 챙겨야 할 준비물로는 임차인으로서는 도장과 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)을 챙겨야겠습니다. 임대인 (집주인)도 도장과 주민등록증 등 신분증이 있어야 합니다.

 

 

임대차 계약서에 사용되는 도장은 꼭 인감도장이어야 할 필요는 없고, 아무 도장이나 사용이 가능하고 도장이 없다면 지장(손도장)을 찍어도 됩니다. 주민등록증이나 운전면허증에 대하여 사진과 오신 분을 대조해 봄과 동시에 진위여부를 확인하기 위한 방법도 꼭 해 보시기를 권해 드립니다

 

전세사기예방 - 주민등록등록증 운전면허증 진위 확인 방법 (집주인 확인)

 

- 사실 이 부분은 계약서를 쓰기 전에 파악을 하고 계셔야 할 사항이지만, 따로 언급할 수가 없어서 여기에 적어 봅니다. 계약 전에 해당 주택에 전세보증보험 가입 조건이 되는지를 확인해 봅니다.

 

- 그리고 해당 주택의 매매가 대비해서 전세 계약을 하는 금액이 어느 정도인지를 파악해 봅니다. 이는 혹시라도 해당 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우에는 위의 전세보증보험 가입과 함께, 내 보증금을 지킬 수 있는 범위가 어느 정도인지를 확인하기 위함이니, 최소한 전세가율이 80% 이상인 것은 꼼꼼히 확인을 해 보셔야겠습니다

 

부동산 가계약서 작성법 유의사항 파일다운로드

 

 

임대차 계약서 작성법 - 유의사항

임대차 계약서 작성시 "주택임대차 표준계약서" 양식이 있기는 하지만, 이를 꼭 써야 할 의무는 없습니다. 하지만 임차인 입장에서 전세 사기 등을 예방할 목적이 아니더라도, 최근에 이슈가 되는 사항에 대하여 관련 내용이 업데이트된 양식을 활용하시는 것이 좋으니 꼭 최신판 "주택임대차 표준계약서"를 활용하시기 바랍니다.

 

 

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1. 계약 종류 표시

- 전세라면 전세란에, 월세는 월세란에 체크하시면 됩니다. 월세의 경우 보증금과 함께 월 단위 일정금액을 내는 경우는 물론, 보증금 없이도 월단위 월세만 내는 경우도 월세란에 체크를 하면 되겠습니다

 

2. 임대인과 임차인 이름

- 임대인과 임차인 각자의 주민등록상 이름을 기재합니다. 이때 임대인의 이름이 등기부등본 (등기사항전부증명서)와 건축물대장상의 소유자 이름과 동일한지를 확인하시기 바랍니다.

 

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3 임차주택의 표시

- 세를 얻고자 하는 집의 주소와 동, 호수, 집이 지어져 있는 토지의 지목(보통의 경우 '대')과 면적, 집의 구조, 용도 등을 확인하고, 주택의 일부분인지, 전체인지, 일부분이라면 해당 면적을 기재하는 게 좋겠습니다. 이 내용 임대차 하는 해당 건물 및 토지에 대한 정보이므로 건축물대장의 정보와 토지대장의 정보를 확인하여 그것을 기준으로 기재를 해야 합니다.

 

 

4. 미납국세

- 임대인 (집주인)에게 납부하지 않은 국세가 있는지를 확인하여 그 사실 여부를 기재하는 곳입니다. 세금 부분이 연체가 되면 경우에 따라서는 해당 주택이 경매로 넘어가게 되기 때문에 주의를 해야 하고, 혹시라도 미납 세금이 있다면, 잔금 전에 해당 세금을 납부한다는 특약을 넣어 계약하시는 것이 좋겠습니다. 그리고 실제로 납부 했는지 영수증 등을 확인하는 것이 반드시 필요합니다

 

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임대차 계약서 작성법 - 임차인에 유리한 특약 넣기

 

5. 선순위 확정일자 현황

- 전월세를 얻고자 하는 주택에 혹시나 자신보다 먼저 입주한 임차인이 있는지 확인을 해 보고, 먼저 입주한 임차인이 있다면 해당 임차인의 보증금 액수와 확정일자 부여 여부를 임대인에게 확인하고, 그 사실을 기재해 줄 것을 요구해야 합니다. 이런 부분은 부동산 공인중개사 분이 해야 할 사항이지만, 세를 구할 때 세입자 입장에서 확인을 하는 것이 좋겠습니다.

 

6. 확정일자 부여

- 실제로 잔금을 납부하고 난 후에는 해당 주택으로 이사를 하고, 전입신고를 하면서 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 이 곳에 확정일자 도장을 받으면 됩니다. 확정일자는 전입신고 할 때 해당 동사무소 (행정복지센터)에서 전월세 계약서 원본에 도장을 찍어 주는 것이므로, 전입신고 시 계약서를 가지고 가야겠습니다

 

 

7. 제 1조 보증금과 차임

- 보증금과 월세 금액을 적는 란으로 한글과 아라비아 숫자를 별도로 기재를 합니다. 더 이상의 글자 추가나 숫자가 추가되지 않도록 앞쪽과 뒤쪽의 빈칸을 남겨 놓지 않도록 합니다.

- 전세 계약 시에는 계약금과 중도금, 잔금 형태로 지불을 하는데, 해당 기간은 자금 사정에 맞게 잡으시면 됩니다. 보통 계약일로부터 잔금일은 한 달 정도로 잡는데, 그 기준은 없고 상호 간 합의에 의해서 진행합니다

- 계약금이나 중도금, 잔금을 지불하였다면 반드시 영수증을 발급받아야 합니다.

- 월세의 경우는 매월 지불을 위해 임대인의 은행명과 계좌번호, 입금일을 기재합니다.

- 혹시라도 공동 명의의 경우는, 한 사람의 계좌로 송금하는 것에 대한 동의도 확인해 보시고, 계약서의 날인은 공동 명의자 모두의 날인을 받아야 합니다

 

8. 제2조 임대차 기간

- 임차인이 입주할 수 있는 날로부터 집을 비워주겠다는 날짜를 기재합니다. 이때 전월세 계약을 1년으로 하더라도, 임차인은 2년까지는 계약 기간으로 연장할 수 있습니다. 이는 임차인만의 권리이며, 임대인은 1년 만이라고 주장할 수 없습니다

 

9. 제 3조 입주 전 수리

- 입주 전에 수리할 것이 있는지, 있다면 언제까지 수리해 줄 것인지, 약정한 날까지 수리가 되지 않을 경우에 대한 사항도 약정 내용에 기재를 합니다.

 

10. 제 4조 ~ 10조

- 전월세 집의 사용, 관리, 수선에 관한 내용,계약포기에 따른 계약해제 내용, 채무불이행과 관련한 손해배상, 임차인의 월세 연체나, 구조변경 등의 계약해지 사항, 계약종료 후의 원상복구 조항, 비용의 정산 내용 등을 기재합니다. 이 부분은 상호 간의 합의 내용이 우선하는 것으로, 내용 수정이 필요한 경우, 합의된 사항을 수정할 수 있습니다. 전월세 집을 사용하면서 발생할 수 있는 수리비 등에 대하여서는 분쟁의 소지가 있으니 꼼꼼하게 챙기셔야겠습니다.

 

 

- 관리 수선의 정도에 있어서 임대인과 임차인의 책임이나 범위가 어딘가가 확실히 정해진 규칙은 없기에 상호 간 사전 협의가 되거나 보편적인 사고 수준에서 판단을 하여야 하는데 몇 가지만 예를 들어 적어 보겠습니다

 

- 보일러 : 보통의 경우 보일러가 설치된 지 7년이 지나면 임대인이 수리를 하여 주는 것이라고 합니다. 그러나 임차인의 과실로 동파가 되었다고 하면 임차인이 수리비를 내야 한다고도 합니다. 이 역시 정해진 것은 아닙니다

 

- 수도 배관 : 머리카락 등으로 해서 막힌 것인지, 배관 자체가 낡아서 교체를 해야 하는 것인지에 따라 수리를 누가 해야 하는지 정해집니다

 

- 결로 , 누수 : 환기를 잘 못해서 생긴 결로나 곰팡이라면 임차인이 보수를 해야 하고, 건물 자체의 하자로 인한 결로나 누수라면 임대인이 수리비를 내야 합니다

 

- 벽지, 장판 : 이에 대한 판단이 모호하긴 한데, 오래된 것이 아니어도 건물 자체의 문제로 파손된 벽지나 장판, 통상적인 마모에 인한 것이라면 임대인이 수리를 합니다만, 입주 전 새로 했는데. 1.2년 내 벽지나 장판이 누구나 보더라도 훼손이 심하다면 임차인에게 원상복구를 해 달라고 할 수 있습니다.

 

- 위의 사항뿐만 아니라 이사를 가는 집에 대한 상태를 꼼꼼히 살피고, 필요한 경우 사진 등을 찍어 두어, 본인의 과실이 아님을, 입주 전부터 있었던 것임을 증빙할 방법을 마련해 두시는 것도 좋겠습니다

 

 

11. 제 10조 중개보수 등

- 중개수수료를 적는 것으로, 중개수수료표에 기재된 (해당 부동산에 부착되어 있음) 요율과 금액을 적고, 현금영수증을 받아 둡니다. 부동산 중개수수료는 부가세 별도로 되어 있어 최종 지급 금액에 대하여 확인하셔야 합니다

 

12. 제 11조 중개대상물 확인. 설명서 교부

- 이 내용은 부동산 중개사무소의 공인중개사 분이 중개대상물에 대하여 성실. 정확하게 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 이사 갈 곳에 대한 설명들로 주변 환경 및 건물 관련 사항에 대한 설명을 해 주시고, 해당 설명서를 계약서와 함께 교부하니 챙겨 두시기 바랍니다

 

13. 특약사항

- 특약사항은 주의 깊게 작성하고 봐야겠습니다. 이 영역은 임대인이나 임차인 상호 간 합의 사항으로 기재를 하는 것이지만, 각자의 요구사항이 담기는 영역이라고 보셔야 합니다. 위에서 언급했듯이, 전세 계약 시에 선순위 임차인이나 선순위 권리로 저당권 등이 설정되어 있는 경우, 특약을 통해 사전 정리를 해달라고 기재할 수 있습니다.

 

- 특약사항에 계약에 대하여 안전 장치를 마련해 두기 위해, 해당 주택에 전세보증보험을 가입하고자 한다면, 전세보증보험 가입이 되지 않을 상황에서는 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣을 수 있습니다. 구체적으로 " 해당 주택에 대한 전세보증보험 가입이 되지 않을 때에는 계약을 해지하고, 계약금을 전액을 돌려준다"와 같이 써넣을 수 있겠습니다

- 마찬가지로 계약이후 근저당 설정 등의 변경이 생길 수도 있기 때문에, 이에 대하여 특약사항으로 "계약 이후, 전세계약에 영향을 미치는 등기 설정 (담보대출을 통한 근저당권 설정, 압류 등)이 발생할 경우에는 계약은 해지되고 이에 따른 계약금을 전액 돌려준다'라는 것을 기재할 수 있습니다.

 

 

14. 임대인, 임차인, 중개업자의 주소, 연락처 등

- 연락처는 가급적 연락이 가능한 곳을 두 군데 적어 두는 게 좋겠습니다. 그리고 각자의 서명 날인 부분에서, 주의까지는 아니지만 (보통은 둘 다 기재하기에 ) 서명, 날인에 대한 내용을 보시면 임대인과 임차인에는 서명 또는 날인(둘 중 하나만 해도 됨) 으로 되어 있습니다. 서명이라 하면 자필로 임대인의 성명을 기재하고, 이에 대하여 도장 또는 지장으로 날인을 합니다. 이에 반해 중개업자의 경우는 대표업자의 서명 및 날인으로, 둘 다 명시하여야 합니다.

 

- 이때 공동명의로 진행한다면 공동 명의자 전원의 정보와 서명 또는 날인을 받아야 하고, 공동 중개 (중개업자가 임대인과 임차인 각각 섭외한 경우) 이 때도 공동 중개업자 모두의 정보와 서명 및 날인 (둘 다 해야 하는 것입니다) 을 하셔야 합니다

 

- 실제로 전화를 걸어서 연락처가 맞는지를 확인 하는 것도 필요해 보입니다.

이렇게 도장까지 찍었다면 계약서는 그 즉시 효력을 발휘합니다. 혹시라도 변심이나 다른 이유로 수시간 내 계약을 해지하자고 하여도 이와 관련한 위약금 배상이나 중개수수료는 지급해야 하니, 반드시 도장 날인하기 전에 관련 내용을 꼼꼼히 확인한 후 계약서를 작성하기 바랍니다.

 

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지금까지 주택 임대차 계약서 작성법에 대하여 안내를 해 드렸습니다. 그냥 공인중개사사무소에서 해 주는 것을 믿고 하시는 경우가 많지만 그래도 어떤 내용으로 , 어떻게 계약이 진행되는지에 대한 사항을 아실 수 있으셨을 겁니다. 또한 계약에 필요한 준비물이나 확인해야 할 사항, 임차인으로서 주의를 기울여야 할 사항에 대한 내용이 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

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