안전한 전월세 임대차 계약서 작성법

안전한 전월세 임대차 계약서 작성법에 대하여 알려드리니, 계약서 작성 시 꼼꼼히 챙겨서 소중한 나의 돈을 지키시기 바랍니다.

 

 

전월세 임대차 계약서를 작성할 때에는 정부에서 제공하는 표준 양식에 따라 "부동산 임대차 계약서"를 작성하시는 것을 추천드립니다. 부동산 전월세 사기 등의 사건 등이 생길 때마다 "부동산 임대차 계약서"의 항목들이 추가되기도 하기 때문에 최신의 표준 양식인지를 확인해 보시고 작성하시기 바랍니다.

 

 

또한 "부동산 임대차 계약서"의 표준 양식이라고 하나 꼭 이것을 사용해야 하는 것은 아니기에, 부동산 중개사무소에서 작성하실 때 반드시 챙기셔야 할 사항에 대하여 알아 두신다면 안전하게 전월세 임대차 계약서를 작성하실 수 있으실 것입니다.

 

25년 최신 부동산 임대차 계약서 양식.hwp

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안전한 전월세 임대차 계약서 작성법

전월세 임대차 계약서는 위에서 얘기한 바와 같이 정부나 한국 중개사 협회 등에서 표준 양식을 배포하고 있으나 법적으로 지정된 것은 없기 때문에 부동산 중개사무소에 따라 다르게 양식을 사용할 수 있습니다. 그렇지만 아래의 사항에 대하여서는 반드시 내용을 포함하고 있는지 확인하시는 것이 좋겠습니다.

 

임대차 계약서의 효력은 계약 이후 임차인에게 있어서는 거주를 하면서 그에 따른 권리에 대한 사항을 얻는 것이니 만큼 임차인 입장에서 유리한 방향으로 계약서의 문구와 특약 사항을 기재하는 것을 추천드립니다.

 

1. 부동산의 표시

 

부동산 임대차 계약서의 가장 윗 부분에는 부동산의 표시 및 계약 내용을 기재하게 되어 있습니다.

 

• 전월세 표시 : 이때 상단에 전세 계약인지, 월세 계약인지를 표시합니다.
• 소재지 정보는 부동산의 도로명 또는 지번 주소를 정확히 호수까지 기록을 합니다. 특히나 다세대나 아파트와 같은 집합건물의 경우에는 동/호수를 명확히 기재하되, 이때 주의를 할 것은 주소의 표기가 실제 거주하고 있는 곳의 표시와 등기부등본상의 표시가 일치하는지 확인하시는 것이 좋습니다.
• 토지 정보는 해당 주택의 등기부등본상의 지목(주택으로 되기 때문에 '대'라고 되어 있을 것임)과 면적을 정확히 기재합니다.
• 건물 정보는 건물의 구조나 용도와 면적에 대하여 등기부등본과 건축물 대장에 나와 있는 사항을 확인하여 기재를 합니다. (예 ; 철근 콘크리트 구조물, 용도 주거용)
• 임대할 부분에는 해당 소재지의 전체를 임대하는 것인지, 아니면 일부만을 임대하는 것인지를 확인하여 면적을 적게 되는데, 이에 대하여서도 정확히 어떤 부분인지에 대하여 도면을 첨부하여 별도로 기재해 두는 것이 좋습니다. (해당 소재지의 전부 / 해당 소재지의 일부 방 1 등)

 

2. 계약 내용

계약 내용에는 아래에 나와 있는 바와 같이 보증금과 계약금, 중도금과 잔금과 함께 지급일에 대한 사항을 기재하고, 영수일과 돈을 받은 사람에 대한 정보를 기재하고 날인을 합니다.

 

• 계약금은 보통 전체 임대보증금의 5 ~ 10%를 책정하는데, 이에 대하여서는 임대인과 임차인간의 합의에 의해 정하시면 됩니다.
• 중도금의 경우는 전체 보증금이 클 경우 중간에 중도금을 지급하기도 하는데, 보통은 전월세 임대차의 경우에는 계약금과 잔금의 형태로 계약이 진행됩니다. 물론 임대인과 합의에 의해 중도금에 대하여 기재할 수 있습니다.
• 차임에 대하여서는 월세를 납부 방법 (선불인지 / 후불인지) 납입 기일과 금액을 기재하게 됩니다.

 

3. 권리와 의무 조항

 

부동산 중개사무소의 공인중개사의 설명을 들으면서 각각의 조항에 대하여 내용을 확인하시기 바랍니다

 

제2조 (존속기간) 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용수익할 수 있는 상태로 2025년 1월 1일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터 2026년 12월 31일까지로 (2년간) 한다.

 

제2조 (존속기간): 시작일과 임차 종료일을 기재하게 되는데, 당연히 임차 종료일은 시작일에서 하루 더 적게 적는 것이 관례가 되겠습니다.

 

제3조 (용도변경 및 전대 등) 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다

 

제3조 (용도변경 및 전대 등) 임차인이 주거용 부동산을 상가나 사무실 등으로 용도를 변경하려고 한다면 임대인의 동의를 받아야 하고, 임차인이 다른 사람에게 재임대하는 경우 (이를 '전대'라 함) 역시 임대인의 사전 동의를 받아야 합니다. 전월세 임대차 계약 시에 체결되는 것은 임대인과 임차인 간의 사전에 합의되고 정해진 것을 유지하는 조건에 대하여 제약 사항을 명시하게 됩니다.

 

제5조 (계약의 종료) 임대차 계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 차임 및 관리비 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다.

 

제5조 (계약의 종료) 임대차가 종료가 되면 임차인은 부동산을 최초의 상태로 반환해야 한다는 조항으로 집의 구조를 변경하였다면 원상 복구를 해 주어야 합니다. 그러기 때문에 임차인은 임대기간 내에 부동산에 변경을 하게 되는 경우에는 사전에 임대인의 동의를 구하고 진행을 하시는 것이 좋겠습니다.

 

제6조(계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금 (중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

 

제6조(계약의 해제)는 의외로 자주 발생하는 사항인데, 임차인이든 임대인이든 예상치 못한 사정으로 계약을 해제하는 경우에 계약금 해제 (소급하여 계약 자체가 없었던 것으로) 및 계약 해제에 따른 위약금 지급에 대한 상황을 기술한 것입니다. 만약 임차인의 경우 해당 부동산에 꼭 임대차 계약을 맺고자 한다면 중도금 지급에 대한 사항을 사전에 합의하여 지급한다면 계약 해제의 요건이 없어지는 것이기 때문에 이를 잘 활용하시는 것도 좋겠습니다.

 

제7조(채무불이행과 손해배상) 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약 해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

 

제7조(채무불이행과 손해배상)의 사항은 어느 쪽이든 계약을 불이행으로 계약을 해제하게 되는 경우 그에 따른 손해배상 청구에 할 수 있다는 내용인데, 실제로 잔금 지급을 안 하는 경우라던가, 해당 부동산에 이사를 가지 못하게 되는 상황이 된다면 서로 간 맺은 임대차 계약의 불이행에 대한 사항이 발생한 경우로 계약 해제는 물론, 계약 불이행에 따른 손해에 대하여 배상을 요구할 수 있다는 것인데, 이때는 향후 재판상의 손해배상을 위해서는 "내용증명"을 보내서 불이행 사실과 향후 대응에 대한 사항을 알려야 추후 손해배상 청구 소송 등에서 유리하게 작용할 것이니 이 부분에 대하여서도 알아두시면 좋겠습니다.

 

내용증명서 사례별 예시 (계약관계, 하자, 경공매)

 

4. 특약사항

특약사항에 대하여서는 빈칸으로 되어 있는데, 이 부분에 임대차 계약서 상에 기술하고자 하는 상호간의 요구사항 등을 명시할 수 있습니다.

 

임대차 계약서를 작성하면서 일반적으로 기재하는 내용에 대하여 안내를 드려 보겠습니다.

 

4-1. 특약 (지급 관련 계좌정보)

보증금과 월세 지급에 대한 계좌 정보를 기재합니다. 이때 임대인 (부동산 등기부등본상의 집주인)의 계좌를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

계약금, 중도금, 잔금과 임차료에 대하여서는 임대인 00 은행 123-456-7890 계좌로 계약서에 기술된 날짜에 입금토록 한다.

 

4-2. 특약 (채무 및 소유권 관련)

임대차 계약서를 체결하기 전에 부동산 등기부등본을 확인하여 채무 관계나 법적 소유권에 대한 문제를 해소하거나 추가로 발생하지 않도록 특약사항을 명시해 두는 것을 추천드립니다.

현재 등기부등본상 가압류에 관하여 잔금 지급전 (또는 잔금 지급 후 즉시) 말소하기로 한다. 이 사항을 지키지 않을 경우 본 계약은 임대인의 귀책사유로 해지하기로 한다. 또한 이에 따라 임대인은 계약금의 배액을 배상하며, 임차인은 이사비용 등 손해배상금을 청구할 수 있다.

 

전세 보증금을 통하여 기존의 근저당 (대출 등)을 말소하기로 한다.

 

잔금 지급 전에 소유권의 변동이나 대출 등을 받을 경우에는 사전에 임차인의 동의를 구하기로 한다. 이를 지키지 않을 경우에는 본 계약은 임대인의 귀책사유로 해지하는 것으로 한다

 

4-3. 특약 (관리비 관련)

아파트나 오피스텔 등 관리사무소가 있는 경우는 관리비 내역서가 명확하여 지불한다음에 집주인이 내야 하는 부분 (대표적으로 특별수선 충당금의 경우)는 추후 돌려받으시면 됩니다. 그러나 다세대주택 등 빌라와 같은 경우에는 별도의 관리사무소가 있는 것이 아니고 집주인 또는 별도 청소해 주시는 분을 두고 지급하는 경우가 있는데, 이때에도 관리비로 인한 분쟁이 생길 수도 있으니 사전에 이를 방지하기 위하여 아래와 같은 특약 사항을 넣어 보시는 것을 추천드립니다.

 

매월 관리비는 000원으로 임차인이 부담하기로 한다 (임대인에게 매월 별도로 지급하는 경우), 단 매월 관리비는 계약 종료가 될 때까지 위 금액을 인상하지 않기로 한다. 인상 시에는 물가상승률 범위 내에서 상호 협의에 의해 정하도록 한다.

 

4-4. 특약 (하자 보수 관련)

전월세 임대차 계약을 하고 사는 도중에 해당 주택의 하자 또는 고장이 생겼을 때 그것에 대한 수리를 누구가 해야 하는지 비용 집행과 관련하여 분쟁의 소지가 생길 수 있으니 이 점에 대하여서도 사전에 특약을 통해 넣어 두시면 좋을 것 같습니다.

 

임대인은 임차인이 입주하기 전에 도배 및 장판을 새로 시공해 주기로 한다. 또한 입주 후 발견된 하자에 대하여서 임대인이 부담하여 수리해 주도록 한다. 만약 임차인이 수리비를 지출한 경우에는 이에 대하여 입금을 해주기로 한다.

 

에어컨, 보일러, 변기 등 계약 시 설치된 설비 및 집기에 대하여 중대한 고장이 발생 시 임대인은 즉시 수리(수일 내)를 해 주기로 한다. 만약 임차인이 수리비를 지출한 경우 이에 대하여 입금을 해주기로 한다.
단, 중대한 고장에 대한 부분에 대한 수리는 임대인에게 통보 후 진행을 한다.

 

5. 개인정보

 

임대차 계약서의 최하단 부분에 있는 개인정보 사항은 임대인과 임차인 그리고 이 거래를 성사시킨 부동산 중개사무소의 개업공인중개사의 주소 및 주민등록번호, 전화 번호 등의 내용을 기재하는 사항이 있습니다.

 

이때 주의를 하고 봐야 할 것이라고 한다면

• 임대인의 정보 사항에 대하여 등기부등본상의 주인이어야 하며, 공동 명의의 경우에는 공동 명의 모두의 내용이 기술되어야 합니다.
• 임대인의 주민등록증을 반드시 확인하는 것도 중요합니다. (진위 여부 확인 방법도 꼭 보시고 판단하시면 좋겠습니다)
• 또한 임대인의 연락처를 부동산 중개사무소의 연락처로 기재하는 경우도 종종 있는데, 이 부분도 꼭 임대인의 연락처를 받아 기재하시기 바랍니다.
• 만약 임대인이 직접 나오지 못하여 대리인이 와서 계약을 진행하는 경우에는 위임장과 함께 위임인(임대인) 뿐만 아니라 대리인으로 나온 분의 주소, 주민등록번호, 연락처도 기재를 하셔야 합니다.
• 대리인의 위임시에는 꼭 위임장의 내용과 인감증명서의 인감이 찍혀 있는지 확인이 필요합니다.

 

주민등록증 운전면허증 진위 여부 확인 방법

위임장 작성법 (위임장 양식 - 영문양식 작성예시 포함)

 

맺음말

주택의 전월세 임대차 계약을 진행하면서 까다롭게 특약 사항을 넣는 것은 임대인 입장에서는 별로 좋아하지 않을 수 있지만, 요즘과 같이 역전세와 세입자가 살면서 겪을 수 있는 사항을 사전에 협의를 진행하여 서로 이해 가능한 범위에서 특약 사항을 조정한다면 충분히 부동산 임대차 계약서에 쓰실 수 있을 것입니다. 이는 임대차 표준계약서의 샘플에서도 어느 정도는 통용되는 사항임을 강조하면서 임대인께도 이해를 시키는 노력이 필요합니다. 이때 중요한 역할자가 부동산 중개사무소 공인중개사분이 될 테니 사전에 부동산 중개사무소와도 이야기를 나눠 보시는 것을 추천드립니다.

 

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