융자있는 집 계약 시 꼭 해야할 것 3가지

융자있는 집 계약 시 꼭 해야 할 것 3가지 알려 드립니다.  융자 없는 집을 계약하는 것이 좋겠지만, 요즘 집값이 높다 보니 융자 없는 집이 거의 없으니 융자있는 집  깡통전세나 혹시 경매가 걱정되시는 분이라면 특히나 꼭 해야 할 것 확인하시기 바랍니다   

 

 

융자있는 집 꼭 챙겨야 할 것

1. 융자 규모 확인하기
2. 계약 시 특약 넣기
3. 전세보증보험 가입
4. 부동산별 유의사항

 

1. 융자 규모 확인하기

융자있는 집을 계약하기에 앞서 반드시 등기부등본상에 등재가 된 융자 규모가 얼마인지 확인해야 합니다. 이는 등기부등본상 을구의 소유권 이외의 권리사항에 기재가 되어 있는데,  등기부등본상 채권최고액 부분을 보시면 됩니다. 

 

등기부등본상 채권최고액은 기본 융자금의 120 ~ 130% (은행별 상이) 를 설정하게 됩니다.  실제 융자금과 전세보증금의 합이 시세의 60% 이하라면 비교적 안전한 전세계약 물건이라고 봐도 되겠습니다. 

 

부동산 등기부등본 보는 법 - 권리분석, 부동산 계약 시 참고

 

융자금과 전세보증금의 합이 70% ~ 80%를 넘긴다면 조금은 위험한 물건으로 주의를 기울이셔야 하겠지만,  사실 시세가 급격히 떨어지거나 한다면 현재의 합계 금액의 퍼센트가 큰 의미가 없을 수 있으나,   그래도 가이드를 드린다면  60% 이하일 때 계약을 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

특히나 해당 부동산의 시세 파악이 어렵고, 급격한 가격 하락의 추세가 보인다면 더욱 더 조심하셔야겠습니다

 

이해를 돕기 위해 예시를 들어 설명해 본다면

• 현재시세 5억 원
• 융자금 2억 원  (등기부등본상 채권최고액 2.4억원 등록 : 120% 설정 가정)
• 전세보증금 2억 원
• (융자금 2억 원 + 전세보증금 2억 원) / 현재 시세 5억 원  = 0.8 = 80%

위와 같은 경우에서 경매로 들어가서 감정가 5억 원을 받았지만,  경매 참여자가 없어서 유찰되면 1 회 유찰될 때마다 20 ~ 30% 감액한 금액으로 다시 경매에 붙여지는데, 이때 3.5 억 원에 낙찰이 되었다면,  최종적으로 해당 주택에 대하여 3.5억 원의 낙찰대금을 가지고,  은행이 먼저 2억 원을 가지고 가고 나머지 1. 5억 원에 대하여 전세보증금으로 받게 됩니다.  이렇게 되면 전세보증금은 2억 원이었다 하더라도 실제는 1.5억 원만 받을 수 있기 때문에 5천만 원을 받을 수 없습니다.

 

 

2. 융자있는 집 계약 시 특약 넣기

융자있는 집 계약을 한다면, 계약서에 특약사항으로 융자금을 전액 상환하고, 말소하는 특약을 넣는 것을 추천드립니다.  전세보증금 또는 매매 잔금을 치르는 날에 해당 융자금에 대해 해당 금융기관에서 상환에 대한 영수증과 이자 납부 명세 등을 확인하시면 되는데,  전세 계약을 하시는 분이라면 2주 정도 후에 등기부등본을 열람하시어 말소나 변경 여부를 확인하시고,  매매 계약을 하시는 분이라면  소유권이전등기신청을 하시면서 기존 것의 말소도 함께 신청하시는 것이 좋겠습니다.   법무사를 통하신다면 한 번에 진행을 해 주실 것입니다.

 

 

 

3. 전세 계약 시 전세보증금 반환보증보험 가입

융자금이 많이 되어 있는 주택의 전세계약을 하신다면 전세보증금 반환보증 보험 가입 여부도 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 

 

전세보증금 반환보증보험은 전세계약이 만료되었음에도 부동산 가격의 하락이나 임대인이 아무런 이유없이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사 (HF)를 통하여 임차인의 전세보증금을 반환할 수 있도록 하는 보험입니다.

 

전세보증금 반환보증보험은 융자가 있는 집은 물론 융자가 없는 집이라도 100% 안전하다고 할 수 없으니 전세보증금 반환보증보험을 가입하시는 것을 적극 추천드립니다.  

 

이에 대한 사항도 전세 계약 시에 특약 사항으로 전세보증금 반환보증 가입이 가능하도록 한다는 문구를 추가하시는 것도 좋겠습니다.  이와 관련한 사항은 위의 글에도 참고로 넣어두었습니다

 

전세보증금 반환보증보험 가입 (1. 가입기관, 방법, 기한) – 부동산 관련 정보제공

 

4. 부동산 유형별 주의 사항

 

1. 다세대주택

다세대주택은 집합건물 중 하나인데,  각 호실별로 구분등기가 된 건물로 소유자가 따로 따로 있는 아파트, 오피스텔, 다세대 주택이 가구 주택이 여기에 해당됩니다.

 

여기서 아파트나 오피스텔의 경우는 시세에 대한 정보가 어느 정도는 공신력있는 부동산 사이트를 통하여 확인할 수 있으나 다세대주택의 경우는 거래가 많지 않고,  건축연도나 평형, 타입 , 위치, 기타 등등의 차이로 인하여 정확한 시세 파악이 어렵고, 거래도 많지 않아 시세 파악도 어려움이 있기 때문에 융자금의 규모와 전세보증금의 합계는 구할 수 있어도 얼마만큼의 비율인지 파악하기가 어려운 것이 현실입니다. 이점을 감안하시어 부동산 중개사무소나 임대인의 말만 믿고 전세 계약을 하시는 일이 없도록 주의를 하시기 바랍니다.  

 

2. 단독 주택, 다가구 주택 등

단독주택은 주택의 소유주와 세대주가 1인으로 되어 있는 것을 말하고, 다가구주택은 건물 전체의 등기는 하나로, 주인이 1인.   단독주택과 다가구 주택 모두 주인이 1인이라는 것이 공통사항인데, 차이점은 다가구 주택의 경우 임차인이 여러 명으로 된 주거형태입니다. 

 

다가구 주택의 경우와 다세대주택의 차이점은 집주인이 1명이냐, 각 세대별로 주인이 따로 있느냐를 확인하시면 되는데,  등기부등본상에 보면 한 건물 전체의 주인은 하나고, 해당 건물에 각각의 세입자가 임대차 계약을 통하여 거주를 하고 있는 것입니다

 

특히 다세대 주택이 주의를 요하는데 이는 근저당 설정된 경우와 최우선변제 임차인, 임차인의 전입, 확정일자에 따라 경매로 넘어갔을 경우, 배당 받을 수 있는 순서가 달라지기 때문에 정확한 시세나 권리 분석에 어려움이 있어서 다가구 주택의 전세 계약은 좀 더 신중하게 하시거나, 근저당이 설정되어 있다면 되도록이면 피하시는 것이 좋겠습니다.

 

다세대주택 중에서도 소액임차인, 월세 임차인이 아니고 전세 계약을 하시는 경우라면 정확한 권리관계 및 최우선변제 등의 법률 사항에 대하여서는 전문가와 상담을 통하시는 것이 안전한 계약이 될 것입니다.

 

 

이때 위에서도 알려드린 바와 같이 전세보증금 반환보증보험 가입에 대한 조건을 특약사항으로 걸고, 가입 여부를 확인해 보신 후 계약을 진행하면 좀 더 안전한 계약이 될 것으로 생각이 됩니다.  

 

맺음말

융자없이 자기 돈으로 집을 구매하시는 분은 요즘 많지가 않을 것입니다.  어느 정도의 융자금을 받게 되는데, 이에 대한 융자금과 전세보증금의 합계가 적정한지 여부가 계약 시 꼭 챙기셔야 하는 부분입니다.

 

요즘 부동산 경기가 안 좋아짐으로써 깡통전세나,  여러 가지 사유로 경매에 넘어가는 경우가 발생하게 되는데, 이러한 어려움을 사전에 방지하기 위해서는 계약 시점에 미리미리 챙기셔서  융자금의 규모를 확인하시어 안전한 계약을 하셔야 하고, 또한 반드시 특약 사항을 기재하여 만약의 사태를 대비하셔야 합니다.

 

또한 주택의 유형에 따라 그 시세나 보증금의 적정성을 판단하기 어려운 상황이 생길 수 있으니 전문가의 상담을 받아보시거나 사전에 많은 준비를 하시는 것을 추천드립니다. 

 

거주의 안전성과 나의 주택 관련한 자금이 안전하게 보호될 수 있도록 미리미리 정보 확인해 보시기 바랍니다.