전세계약 시 특약사항 기재 요령 (임차인 유리한 특약사항)

부동산 전세 및 월세계약을 체결할 때 챙겨야 할 특약사항에 대하여 알려드립니다.  공인중개사를 통한 전세 계약을 진행하시더라도 요즘의 부동산 거래 사고 등을 보면 거래 당사자인 여러분들도 전세계약 특약사항에 대하여 알고 계시면 큰 낭패를 막을 수 있습니다. 이는 전세계약 시 특약사항 이라는 것이 사고 예방을 위한 안전장치처럼 활용할 수 있기 때문이니 반드시 확인을 해 보시기 바랍니다. 

 

최신 부동산 중개소만 믿지 말고 이것 꼭 확인

 

최근 부동산 전세 사기 사건등이 많이 사회적인 문제로 대두되면서 정부에서도 주택임대차표준계약서를 보완하여 특약사항을 구체적으로 명기한 내용을 함께 담고 있습니다.  이에 국토교통부에서 권장하는 표준임대차계약서의 내용을 기준으로 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

2310 주택임대차 표준계약서.pdf

0.20MB

2310 주택임대차 표준계약서.hwp

0.10MB

 

---

전세계약 특약사항

1. 근저당 등 저당권 설정 관련
2. 전세보증금 반환보증 보험 가입 시 
3. 전세자금 대출을 받는 경우

 

 

전세계약 특약사항 - 1. 근저당 등 저당권설정관련

위의 그림은 표준임대차계약서 내에 포함되어 있는 특약사항 샘플입니다.  이는 권고사항으로 표준임대차계약서라고 하여 반드시 기재하는 것은 아니며, 그 내용도 얼마든지 임대인과 임차인간의 합의에 의해 조정되어 기재할 수 있습니다.  

 

첫 번째 항목으로 "전입신고와 확정일자의 다음 날까지 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다." 내용에 대하여 특약사항을 적어 두시기 바랍니다.  이는 전세계약 시 가장 민감하게 봐야 할 것이 임차인 입장에서는 전세보증금을 돌려받을 수 있으려면 해당 주택에 선순위 채권이 있는지를 등기부등본으로 확인을 하셔야 합니다.  그래도 악의적으로 전세계약 체결 후 잔금 지급 후 전입신고와 확정일자로 대항역을 가지기 전에 새로운 저당권 등의 근저당을 설정하는 것을 막기 위한 조항으로 특약을 넣어 두시는 것이 좋겠습니다. 

 

 

또한 "전세보증금을 통하여 기존의 근저당을 말소한다는 조건"이 있다면 이 또한 특약사항에 명기를 하여 두는 것을 추천드립니다. 

 

이 모든 것은 위에서 언급하였듯이,  전세보증금을 돌려 받을 수 있도록 해당 주택이 경매 등에 넘어가더라도 선순위 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있도록 임대인과 협의한 사항에 대하여 특약 사항으로 명기를 하여 두는 것입니다.

 

해당 특약의 문구를 예시로 알려드린다면

"본 주택을 인도받는 임차인은 00년 00월 00일까지 잔금을 납부하고 전입신고와 확정일자를 받는다.  이에 임대인은 잔금을 받고 잔금일 다음날까지 (왜냐하면 확정일자 다음날 0시를 기하여 대항력 발생)  임차 주택에 대하여 저당권 및 근저당권 등을 설정하지 않는다"

 

"기존 선순위 근저당은 잔금일 이전 또는 잔금을 치르는 동시에 상환하고 말소하기로 한다."

 

"위의 상황을 이행하지 않을 경우 계약을 무효로 하고 그 책임은 임대인에게 있으며 그에 따라 계약금의 배약을 지급하고 계약을 해지한다."

 

전세계약 특약사항 - 2. 전세보증금 반환보증 보험 가입 시

임대 주택에 전세보증금 반환보증보험을  HUG 등 3개 기관을 통하여 가입하고자 하시는 분들이 많이 있는데,  해당 주택이 전세보증금 반환보증 보험 가입 대상이 안될 경우가 간혹 있습니다.  이에 전세보증금 반환보증보험 가입이 안될 경우 계약 자체를 무효로 하고,  계약금 및 중도금, 잔금을 돌려주는 조건에 대하여 특약으로 적어 두는 것이 좋습니다.  또한 이와 병행하여 임대차 계약 기간 중에 주택을 매매하거나, 추가적인 저당권 등의 설정을 할 경우에는 사전에 임차인에게도 알려 준다는 내용을 기재해 두시는 것도 좋겠습니다.

 

전세보증금 반환보증 보험에 가입을 하신다면,  3개 기관의 장단점을 비교해 보시고, 본인에게 유리한 것으로 하여 가입해 두시면 좋겠습니다

 

 

 

 

전세계약 특약사항 - 3. 전세자금 대출을 받으시는 경우

임대차 계약을 하면서 전세보증금에 대하여 전세자금 대출을 받아 보증금을 충당하고자 하시는 분이라면,  아래 사항도 포함하여 특약 내용을 기재하시는 것을 추천드립니다. 

 

해당 임대차 부동산의 하자 (위반건축물 등)으로 인하여 전세자금 대출이 안될 경우에는 본 계약은 무효로 하고, 계약금을 포함한 일체의 납부 금액 전부를 임차인에게 반환한다는 내용이면 되겠습니다

 

주택에 임대차 계약을 하면서 너무도 까다롭게 특약사항을 넣는 것도 임대인을 믿지 못한다는 부정적인 시선으로 느껴질 수 있기는 하겠지만,  요즘 역전세 등으로 인하여 애로사항을 겪고 있는 주변 상황을 본다면, 임대인 역시 충분히 이해할 수 있는 사항이라 생각이 됩니다. 다만 너무 과하게 하여 임대인과 불편한 관계를 맺는 것은 피차 좋지 않으니 원만한 협의를 통하여 서로 이해 가능한 범위에서 특약 사항을 조정해서 부동산 임대차 계약서에 명기한다면 큰 무리가 없으실 것이고,  국토교통부에서 제시한 임대차표준계약서의 샘플을 봐도 어느 정도는 통용될 수 있는 내용이니 임차인께서는 해당 사항을 조심스럽게 요구를 하여 기재하시기를 바랍니다

 

 

함께 보면 좋은 글

임대차 계약서 작성법 - 준비물 및 유의 사항 (임차인 유리한 계약서 )