메이플자이 분양가 저렴한 이유 - 자주 묻는 질문

메이플자이 분양가가 낮은 이유 등 자주 묻는 질문과 함께 메이플자이의 임장 입지분석  알려드립니다.  분양에 당첨되면 10억 로또라 하는데,  어떤 곳인지 입지분석과 함께 주변의 시세 비교해 보면서,  입주 후 누리시게 될 혜택 등도 같이 확인해 보시기 바랍니다

 

 

메이플 자이 분석

• 기본 정보
• 자주 묻는 질문과 답
• 입주민 혜택
• 입지 분석
• 청약 일정

 

1. 메이플 자이 기본정보

청약 신반포 4지구  한신 8차, 9차, 10차. 11차, 17차, 녹원 한신아파트, 베니하우스, 거목상가, 매일상가를 통합해서 재건축으로 진행 중인 구역입니다. 신반포 재건축 구역 중 면적이 가장 크고, 세대수도 3,307세대로 가장 많습니다.

 

하지만 세대수에 비해 일반 분양수는 162세대로 작은 편이며,  평형 또한 84㎡ 이상의 큰 평형은 조합원들이 배정받았기에 작은 평형만 일반분양으로 나오게 됩니다.  

 

 

(1)  단지 정보

구분	내용
세대 수	3,307 세대  (임대 195 세대 포함)
조합원 수	2,676 명
일반분양	162 세대
동 수	29 개동
지하, 저/최고층	지하4층 , 지상 35층
주차대수	5,679대 (1.71대)
분양시기	2024년 2월 5일 ~ 2월 8일
입주예정	2025년 4월 예정
건설사	GS
건폐율 / 용적률	19% / 300%
공급면적	43㎡, 49㎡, 59㎡, 80㎡, 84㎡, 99㎡,113㎡, 124㎡, 135㎡, 145㎡, 150㎡, 165㎡

 

 

(2) 타입 별 공급세대와 분양가 (대략 평당 6,705만 원)

전용면적 타입	공급세대	분양가 (최저/최고)   단위: 천원
43A 타입 (18평형)	38 세대	10억 6300만 원 ~ 12억 500만 원
43B 타입 (18평형)	11 세대	11억 3300만 원 ~ 12억 4300만 원
49A 타입 (21평형)	53 세대	13억 5000만원 ~ 15억 3000만원
49B 타입 (21평형)	27 세대	13억 3700만원 ~ 15억 1700만원
49C 타입 (21평형)	12 세대	14억 4400만원 ~ 15억 300만원
49D 타입 (21평형)	15 세대	13억 3700만원 ~ 15억 1500만원
59A 타입 (25평형)	2 세대	17억 4200만원
59B 타입 (25평형)	4 세대	17억 3300만원

• 발코니 확장 및 플러스 옵션은 제외된 금액

금번 일반분양의 물량 중 가장 큰 비중을 차지하는 평형은 전용 49㎡인데,  소형 주택임에도 불구하고 방 3개에 화장실 2개로 구성되어 있어 기존  전용 84㎡ 주택형에 적용되던 형태를 띄고 있습니다. 

  

(3) 주변  아파트 현 시세  (24년 2월 5일 네이버)

아파트명	연식	타입	매매시세
반포 자이	2009년식	25평형	22억 ~ 27억 원
래미안신반포팰리스	2016년식	33평형	29억 ~ 31억 원
레미안원베일리	2023년식	25평형	29억 ~ 31억 원
래미안신반포리오센트

 

 

2. 메이플 자이 자주 묻는 질문

 

Q. 올해 강남권에서 분양하는 단지가 많나요?

래미안원베일리 단지 분양 이후 거의 3년 만에 메이플자이가 분양을 하게 되었습니다.  그러나 이것이 끝이 아닙니다. 올해는 특히나 강남권에 수량은 많지 않지만,  좋은 위치에 유명 브랜드의 분양이 이어질 계획입니다.

 

3월에는 서초구 반포동 래미안 원펜타스(292채), 강남구 대치동 디에이치대치 에델루이(79채)등이 분양을 앞두고 있고, 6월쯤에는 서초구 방배동 래미안 원페를라 (465채)와 강남구 도곡동 래미안 레벤투스(133채)가 분양을 계획하고 있다고 합니다.

 

이어서 하반기까지 기다려 본다면,  서초구 방배동 방배삼익아파트를 재건축하는 아크로리츠카운티(141채), 송파구 신천동 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크(578채)등도 주목해 볼만한 주요 분양 단지 중 하나입니다.

 

 

Q. 강남인데 시세보다 분양가가 낮은 이유는 무엇인가요?

이는 올해 분양하는 강남권의 아파트에 적용되는 분양가 상한제 때문입니다. 분양가 상한제는 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도로,  조합에서 아파트를 짓는 데 필요한 땅값(택지비)과 건축비, 가산비 등을 합한 값을 제시하면 지자체가 비용이 적절하게 산정되었는지 검토하게 되어서 시세 대비 저렴하게 분양가가 책정되는 것입니다. 

 

그래서 이번 메이플자이 처럼 10억 로또 분양이라는 말이 나오고 있는데,  그러다 보니 청약 경쟁률 또한 치열할 것으로 예상하고 있습니다. 지난해 유일하게 강남권은 아니지만 송파구 문정동 힐스테이트 e 편한 세상문정의 분양의 경우 평균 경쟁률이 152.56 대 1로 집계됐습니다. 당첨 가점도 최저가 64점 최고는 79점이었습니다. 만점이 84점이니 거의 만점에 가까워야 안전하다고 하는 상황인데,  이번 메이플자이의 경우도 대체로 강남권 청약 커트라인을 70점 이상으로 보고 있다고 합니다

 

메이플자이의 예상 청약 커트라인 70점 이상이 되려면, 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수 (69점) 보다 높아서,  부양가족이 많은 경우가 아니면 쉽지 않다고 알려져 있습니다. 

 

 

Q. 청약 시 주의해야 할 점은 ?

금번 메이플자이의 청약을 하시려고 한다면,  청약 기준을 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.  분양가 상한제를 적용받아 그 청약 기준이 까다롭기 때문입니다. 세대주만 청약할 수 있고, 무주택 혹은 1 주택 가구여야 합니다.  모집공고일 기준으로 과거 5년 이내 청약 당첨 이력도 없어야 합니다. 또 당첨될 경우 최대 3년 동안 전매가 제한됩니다. 대출 조건의 경우 무주택자와 1 주택자 모두 주택담보대출비율(LTV)은 50%입니다.

 

강남권 청약은 실거주 의무를 적용받는다는 점도 기억해야 합니다. 기간은 최초 입주가능일부터 최대 5년입니다. 당첨 후 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 것이 불가능합니다. 정부가 지난해 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 국회 입법이 이뤄지지 않으면서 현재까지 해당 규제가 남아있는 만큼 유의해야 합니다.

 

후분양 여부도 점검해야 합니다. 후분양은 말 그대로 공사가 어느 정도 마무리된 뒤에 분양하는 것을 말합니다.  입주 시기가 내년 5월 정도로 예상하고 있기 때문에 청약 당첨 이후 마련해야 하는 잔금 납부 기한도 짧아서 자금 마련 계획을 잘 세우셔야 합니다

 

 

Q. 경기도에  거주하는 무주택자도 청약해도 되나요?

일반공급의 경우 가점제와 추첨제 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 가점제를 살펴보겠습니다. 강남권은 규제지역이라 1순위 기준이 까다롭습니다. 서울에서 2년 이상 계속 거주하고, 청약통장 가입기간이 2년 이상이어야 1순위 당해지역으로 청약할 수 있습니다. 이후 가점으로 경쟁해야 하죠. 이 때문에 가점제 당첨은 쉽지 않아 보입니다.

 

추첨제 당첨도 어려울 것으로 보입니다. 규제지역의 경우 추첨제 물량은 △전용 60㎡ 이하 60% △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 30% △전용 85㎡ 초과 20%입니다. 하지만 추첨제에서 경쟁이 있으면 순위와 상관없이 해당 주택건설지역에서 2년 이상 계속 거주한 사람에게 우선 공급합니다.  

 

그러니 경기도 거주하는 경우라면 거의 당첨 가능성이 없다고 봐야 할 것입니다.  서울 거주이면서 서초구에 거주 중이시라면 확률이 좀 높게 나오겠네요.

 

 

Q. 강남권 분양에 신생아 특별공급 물량도 포함될까요?

신생아 특공은 올해 3월 중 도입될 예정이라,  이번  2월 분양하는 메이플자이의 경우 신생아 특공 물량은 없습니다.  참고로 이전에 투기과열지구에서 분양가가 9억 원을 넘는 경우 다자녀 등 특별공급 대상 물량이 없었습니다. 하지만 지난해 2월 국토부가 해당 주택공급규칙 규정을 삭제하면서 특별공급 길이 열렸으나, 3월 이후부터 가능한 것으로 알고 있습니다

 

 

 

3. 입주민 혜택

 

(1) 단지 내 공간

• 엘리시안 가든  : 수목과 휴게 시설물이 어우러지는 자이만의 시그니처 정원
• 메이플로드  : 두 단지를 입체적으로 연결하는 상징 길
• 로맨틱라운지 :  이웃과 함께 여유로움을 만끽하는 만남과 휴식의 공간
• 자이펀 그라운드 :  가족 모두가 놀이와 휴식을 함께 즐길 수 있는 테마형 놀이터
• 주민운동시설 :  자연 속에서 건강과 휴식을 도모하는 운동공간
• 리치워터웨이 :  청량한 물소리를 들으며 이웃과 함께 차 한잔의 여유를 즐길 수 있는 공간
• 단지 내 프리미엄 CGV 영화관

 

(2) 커뮤니티 시설

• Club Cloud으로 품격 커뮤니티 시설로 201동과 211동 29층 2개의 스카이라운지를 연결한  공간
• 연회장  넓은 공간의 홀에서 식사와 시간을 보내는 공간
• 게스트하우스  
• 수영장 사우나  실내체육관
• 공유오피스  별도의 공간이 필요할 때 유동적으로 이용할 수 있는 다목적 오피스
• 코인세탁실
• 독서실
• 작은 도서관 / 어린이 도서관
• 입주민 회의실

 

(3) 스마트 & 안전시스템

• 안전과 편의성 강화한 CCTV 시스템
• 적외선 감지기를 통한 저층세대 안심
• 차량번호 인식 주차관제 시스템 
• IoT 앱 솔루션 :  스마트폰을 통하여  조명, 난방, 가스 Off  작동 등 대기전력 제어는 물론 쾌적한 실내환경 조성을 위한 시스템 에어컨 통한 미세먼지 차단,  . 인공지능 스피커와 연동하여 날씨 등을 알려 주는  스마트 기능을 제공
• 에너지관리시스템 :  24시간 스스로 관리하는 집, 난방, 전기, 수도, 급탕의 사용량을 체크해  검침원의 방문 없이 세대의 에너지 사용량을 원격으로 검침할 수 있으며,  각 방마다 필요한 만큼 난방을 공급해 주는 비례제어 난방 시스템으로 에너지 절감에 효과적입니다

 

 

(4) 편의 시설

• 가정 내에서 음식물 쓰레기 투입구를 설치하여 음식물 쓰레기를 편리하게 배출할 수 있습니다
• 주차유도시스템을 통하여 주차공간을 확인해 줌으로써 신속하게 주차할 수 있도록 도와주는 기능
• 전치차 충전기를 단지 내에 설치하여 보다 편리한 생활 제공 (급속 9대, 완속 42대, 콘센트형 충전기 1천대)
• 무인택배 시스템을 동별로 배치하고, 월패드를 통해 택배 알림 서비스를 제공
• 세대당 1개소씩 세대별 창고를 제공한다고 합니다

 

4. 입지분석

 

(1) 교통 환경

단지 상가와 직접 연결 계획인 3호선 잠원역과 7호선 반포역이 인접한 역세권으로, 서울고속버스터미널이 근처에 있고, 위쪽으로는 올림픽대로가 오른쪽으로는 경부고속도로를 바로 이용할 수 있는 지역이 되겠습니다.

 

그래서 강남 업무 시설까지는 대중교통을 이용할 경우 25분,  을지로 종로의 업무시설도 25분,  여의도까지는 35분이면 충분히 이동이 가능하기 때문에 직장인들에게는 최적의 입지라고 할 수 있겠습니다

 

 

3대 업무 지구교통수단소요시간

강남역	대중교통	25분
을지로 중구 업무지구	대중교통	25분
여의도역	대중교통	35분

 

 

 

(2) 교육 환경

교육 인프라 측면에서 도보 통학이 가능한 원촌초등학교가 있지만  1.3㎞ 로 조금 먼 느낌이 듭니다. 초등학교와 마찬가지로 중학교와 고등학교도 멀어서, 중학교는 원촌중. 신동중, 서일중, 세화여중 까지도 배정이 될 것으로 예상하고 있습니다.  하지만 역시 서초구답게 확실히 특목고나 자사고에 입학하는 비중은 높아서,  학급에서 반 정도의 학생은 특목고나 자사고로 진학을 한다고 합니다

 

고등학교 역시 가까운 곳에 없어서  반포고등학교 약 1.1㎞, 서초고등학교 약 2.5㎞거리에 있지만,   청담고가 근처로 이전 예정할 예정으로 있어 교육 환경은 역시 서초라는 생각이 듭니다.

 

학원가도 주변에 가깝지 않지만,  대치동과 반포의 학원가 셔틀버스가 계속 운행 중에 있어 큰 문제는 없어 보입니다.

 

 

(3) 생활 인프라

서초구 자체로만 얘기해도 상가가 당연히 좋을 것이라는 생각을 하실 것입니다.  신세계백화점 강남점 , 뉴코아아웃렛,  이랜드 리테일이 인근에 있으며 조금만 나가면 강남역, 신사, 강남대로 상권을 이용하는데 큰 불편함이 없으며,  단지인근의 서초구립 반포도서관, 국립중앙도서관이 있습니다.  대형병원도 서울성모병원이 인근에 있고, 강남권의 차병원, 순천향대학교 병원도 이용하시기에 수월한 편입니다. 

 

각종 체육, 여가시설을 손쉽게 이용할 수 있는 잠원한강공원, 반포한강공원이 도보권으로 이용가능한 점도 생활 인프라 측면에서 강점이라고 할 수 있겠습니다

 

 

---

개인적 소감

말이 필요 없는 정말 광고처럼 차원이 다른 클래스롤 보게 될 것 같습니다.  이런 럭셔리 입지 조건을 갖춘 아파트를 소형이기는 하지만 분양권상한제로 저렴하게 분양을 받는다면,  그야말로 로또가 따로 없는 것은 사실입니다.  

 

대부분의 사람들이 선분양 후대출 걱정처럼, 일단 분양만 되면 어떻게든 돈을 마련해 보겠다고 생각하시고 달려 들것으로 예상이 되는데, 충분히 그럴만한 가치가 있는 수준의 수익을 안겨 줄 것이고, 미래의 가치로도 좋은 것은 분명합니다.

 

다만,  서초구는 아직은 규제지역이라 중도금 대출 LTV 가 50%로 제한되어 있고, 입주가 25년으로 1년 조금 넘게 남은 상황에서 잔금 마련을 위한 준비가 쉽지만은 않을 것입니다.  자금 계획에 대하여 미리 고민을 해 보시고 가능성이 있을 때 청약에 나서시기를 당부드립니다.  

 

괜히 로또 분양이다 하여, 달려들었다가 당첨되었는데도 불구하고 자금을 마련하지 못하여 취소가 되게 되면 아까운 가점 조건이 되는 청약 통장 혜택을 날리게 될 수도 있으니 말입니다

 

5.  청약 일정

이번 메이플자이의 청약은 강남권에서 래미안 원베일리가 21년 분양이 된 이후 31개월 만에 이뤄지는 청약이라는 점에서 주목을 받고 있습니다.  또한 분양권상한제 단지로 주변의 시세 차익이 8억에서 10억 원까지 나고 있어서 '10억 로또' 분양 아파트로 유명해졌습니다.

 

다만 메이플자이가 속한 서초구는 투기과열지구에 속하기 때문에 청약을 할 때는 2 년 이상 서울에 거주해 온 세대주여야만 하고,  2년 연속 거주했어야 청약을 할 수 있습니다.  중도금은 전체금액의 50% 대출 가능한 상태인데, 청약에 당첨되면 내년 입주 전까지 잔금을 위해 최소 7억 원 이상 자금을 마련해야 하는 상황입니다.

 

(1) 청약 일정 

• 특별공급                    : 2월 5일 (월)
• 1순위 해당지역 청약 : 2월 6일 (화)
• 1순위 기타 지역 청약 : 2월 7일 (수)
• 2순위  청약               : 2월 8일 (목)
• 당첨자 발표              : 2월 16일 (금)
• 계약일자                  : 2월 27일 (화) ~ 29일 (목)

 

(2) 청약 요건 체크 리스트 

구분	상세 내용
세대주만 청약가능	부부가 세대분리되어 각각 세대주라 해도 둘 다 당첨될 경우 모두 부적격처리되니 주의 하시기 바랍니다  (부부 중 1인만 청약 권장)
무주택 또는 1주택 보유세대만 청약	청약 신청자 및 배우자의 주민등록등본에 등재된 직계존/비속 포함하여
모집공고일 기준 과거 5년 이내 청약 당첨 이력이 없는 세대	청약자 및 그 세대원 전원은 모집공고일 기준 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨 이력이 없어야 함
서울시 2년 이상 계속 거주자 우선공급	해당 지역 우선 공급(서울시 2년 이상 계속 거주)과 기타지역 (경기도, 인천시, 서울시 2년 미만 거주)의 청약일이 다름
청약통장 가입기간 2년 이상 청약 가능	청약통장 가입기간 2년 이상 및 지역별, 면적별 예치금 만족 시 일반공급 1순위 청약 가능
가점이 낮아도 추첨제로 당첨 확률 높아짐	일반공급 전타입 60 ㎡ 이하로 가점제 40%, 추첨제 60% 배정
분양가에 상관없이 전 타입 특별공급 배정	9억 초과 주택은 특별공급 배정이 불가하였으나 '23년 2월 관련 법 개정으로 분양가에 상관없이 특별공급 청약 가능
븐앵기 상한제 적용으로 주변 시세 대비 합리적인 분양가 책정	지자체의 분양가 심의위원회를 거친 분양가 책정으로 실수요자의 부담을 내리고 향후 시세 상승 가능성은 높이게 됨

 

(3) 모델 하우스 방문 

메이플자이 모델하우스는 강남구 대치동 자이갤러리 1층에 만들어져 있으며,  상당히 관심 지역이기에 혼잡할 것으로 예상이 됩니다.  별도의 예약 신청은 없으며 방문 순서에 따라 순차적으로 입장하시게 됩니다

 

• 운영기간 : 2월 2일 (금) ~ 4일 (일)
• 운영시간 : 오전 10시 ~ 오후 5시

 

 

모델하우스 위치 확인

 

 

 

함께 보면 좋은 글

강동구 대장 고덕 그라시움 임장 후기

산성역 자이푸르지오 임장 후기 (단지정보 입지분석 실거주자 후기)